В предварительном договоре стороны могут указать способ определения состава предприятия как имущественного комплекса, подлежащего продаже по основному договору. Например, они могут установить, что продаже подлежит имущественный комплекс в составе, определяемом балансом, актами полной инвентаризации предприятия, перечнем имущества и имущественных прав, утвержденным собственником, и заключением аудитора о составе и стоимости предприятия по состоянию на 1 июля 2006 г.
Цена договора
Стороны определяют, по какой цене будет продано предприятие, исходя из собственных интересов, поскольку расчеты сторон при исполнении договора осуществляются по цене, установленной соглашением сторон с соблюдением норм законодательства (п. 1 ст. 394 ГК).
Разумеется, в отношении государственных предприятий нормативными правовыми актами могут быть установлены правила определения продажной цены. Скажем, стоимость предприятий как имущественных комплексов убыточных сельскохозяйственных организаций определяется в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 14.06.2004 № 280. Но это государственные предприятия. В отношении частных предприятий соглашение о цене может быть достигнуто только путем переговоров между сторонами, поскольку использовать с этой целью, например, заключение аудитора о стоимости предприятия не всегда возможно. Несколько отступая от темы предварительного договора, объясним, почему.
В настоящее время, на наш взгляд, существует коллизия между тем, как определяется состав предприятия (который, собственно, и ложится в основу оценки стоимости предприятия как имущественного комплекса) вышеупомянутым Положением о совершении регистрационных действий, и порядком определения стоимости чистых активов предприятия, установленным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.11.1999 № 1825. Более того, можно говорить о расхождении норм указанного Положения со ст. 132 ГК.
Так, согласно Положению о совершении регистрационных действий в состав предприятия среди прочего включаются долги, за исключением вытекающих из административных, семейных, трудовых правоотношений. То есть исходя из названного акта задолженность по выплате заработной платы, уплате налогов и неналоговых платежей, штрафных санкций не учитывается в составе предприятия. Между тем ст. 132 ГК подобного исключения не предусматривает, указывая, что в состав предприятия входят долги (нужно понимать - все, без каких-либо изъятий).
"Не сбрасывается со счетов" кредиторская задолженность и при расчете чистых активов, о чем свидетельствуют и нормы Инструкции расчета стоимости чистых активов организации, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 20.01.2000 № 24. Рекомендует уделять особое внимание такой статье финансовых отчетов, как кредиторская задолженность, также Инструкция по оценке рыночной стоимости предприятий, утвержденная постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 05.03.2004 № 65.
Неучтенные обязательства по кредиторской задолженности оказывают существенное влияние на оценку состояния предприятия как имущественного комплекса. Во-первых, стоимость предприятия как имущественного комплекса получается выше чистых активов предприятия и не отражает реального состояния баланса. Во-вторых, данные обязательства все равно должны быть исполнены, причем очевидно, что исполнение будет проведено за счет имущества, включенного в состав предприятия как имущественного комплекса. Получается, что часть средств предприятия как имущественного комплекса может в любой момент внезапно "раствориться" после уплаты неучтенных долгов?
Автору довелось ознакомиться с забавным случаем, когда чистые активы предприятия были оценены в -250 млн руб., а стоимость имущественного комплекса была зарегистрирована в сумме +250 млн руб. Как вам такая "разница взглядов" на баланс одного и того же предприятия?
Срок заключения основного договора
Пожалуй, одно из важнейших условий предварительного договора - условие о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор. На необходимость наличия такого условия прямо указано в п. 3 ст. 399 ГК. В соответствии с названным пунктом, если сторонами этот срок не определен, основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.
Однако, как представляется, не в интересах сторон затягивать на неопределенное время совершение сделки. Вместе с тем на стадии заключения предварительного договора сложно определить срок, в течение которого собственник недвижимого имущества сможет зарегистрировать свое право собственности на это имущество.
Исходя из этого, на наш взгляд, наиболее разумно "привязать" срок заключения основного договора к факту государственной регистрации недвижимого имущества и права собственности на него первоначального собственника. Например, стороны могут предусмотреть в предварительном договоре, что обязуются заключить основной договор продажи предприятия в течение 20 календарных дней с даты государственной регистрации предприятия как имущественного комплекса и права собственности на него соответствующего первоначального собственника - стороны договора продажи предприятия.
Другие условия
Существенными признаются и те условия договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч. 2 п. 1 ст. 402 ГК).
Какие условия будут важны для сторон в случае предполагаемой сделки с недвижимым имуществом? Весьма разнообразные, в зависимости от личности сторон по договору, объекта планируемой сделки и т.п. Однако можно выделить и объективно необходимые условия, наиболее часто включаемые в предварительный договор при продаже предприятия по инициативе одной из сторон. Это условия о задатке и о штрафных санкциях, которые должна будет уплатить сторона, уклоняющаяся от заключения основного договора.
1. Условие о задатке. Как правило, продавец желает получить некую материальную гарантию серьезности намерений покупателя. Наиболее приемлемым решением считается принятие от покупателя некоторой суммы задатка в счет последующих платежей при заключении основного договора.
Поскольку к предварительному договору применимы общие положения о заключении договоров, а п. 2 ст. 391 ГК предусматривает возможность включения в договор элементов различных договоров, то соглашение о задатке допустимо включать и в предварительный договор. Однако следует отметить, что к разработке условия о задатке в части определения его размера и возможности его возврата необходимо подходить взвешенно.
Например, одно из риэлтерских агентств предложило своим клиентам при подписании ими предварительного договора включить в него соглашение о задатке, в силу которого при определенных условиях возврат задатка производился в двойном размере. Если учесть, что задаток составлял более 5 млн руб., то агентство поставило стороны в такие условия, когда у покупателя был велик соблазн приложить усилия для того, чтобы сделка не состоялась, и получить значительный доход. В итоге так и произошло: одна сторона (несостоявшийся покупатель предприятия) настаивала на возврате уже 10 млн руб., а другая (продавец предприятия) не хотела терять деньги, полагая, что сделка не состоялась по вине покупателя. Стороны в переговорах быстро зашли в тупик и с огромным трудом, понеся дополнительные материальные затраты, нашли выход из него.
2. Ответственность продавца за уклонение от исполнения определенных действий. Когда предварительный договор заключается при отсутствии регистрационного удостоверения на объект недвижимого имущества, исполнение обязательств по нему во многом зависит от действий продавца, направленных на своевременную регистрацию объекта будущей сделки.
Составление баланса, проведение инвентаризации, подача документов в регистрирующий орган требуют приложения определенных усилий и зависят только от волеизъявления продавца. Несвоевременное выполнение необходимых действий может рассматриваться как уклонение продавца от исполнения обязательства по заключению основного договора.
Как представляется, разумно предусмотреть в предварительном договоре условия, позволяющие покупателю контролировать действия продавца, направленные на достижение основной цели предварительного договора. Это может быть, например, обязательство продавца предоставить покупателю указанные документы к определенной дате.
Естественно, нельзя обойтись и без конкретных штрафных санкций, поскольку они выступают весьма существенным стимулом для продавца максимально приблизить срок заключения основного договора. Одно замечание - штрафные санкции должны быть разумными и реально применимыми.
Подытоживая вышеизложенное, заметим, что предварительный договор, заключаемый при намерении совершить в будущем сделку по продаже предприятия как имущественного комплекса, как и в любой другой ситуации, оправдает свое назначение в случае четкого определения в нем взаимных обязательств сторон, направленных на исполнение условий предварительного договора. Каждая из сторон должна ясно представлять себе, при каких условиях обязательства будут считаться неисполненными и что необходимо сделать, чтобы подобного не произошло.