Решение.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ все использование земли в РФ является платным. Формой оплаты является земельный налог (до введения налога на недвижимость) и арендная плата.
Земельный налог - это один из местных налогов, который устанавливается НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге земельный налог (далее - налог) устанавливается НК РФ и законами указанных субъектов Российской Федерации, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и законами этих субъектов Федерации и обязателен к уплате на территориях данных субъектов Федерации.
Устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований (законодательные представительные органы государственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга) определяют налоговые ставки в пределах, установленных гл. 31 НК РФ, порядок и сроки уплаты налога.
При установлении налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов Москвы и Санкт-Петербурга) могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.
Согласно ст. 388 НК РФ, налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.
Не признаются объектом налогообложения:
1) земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
3) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;
4) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, в пределах лесного фонда;
5) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда, за исключением земельных участков, занятых обособленными водными объектами (ст. 389 НК РФ).
Налоговая база, согласно ст. 390 НК РФ, определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ Порядок определения налоговой базы определен в ст. 391, 392 НК РФ.
Налоговым периодом признается календарный год.
Отчетными периодами для налогоплательщиков - организаций и индивидуальных предпринимателей, признаются первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года.
При установлении налога представительный орган муниципального образования (законодательные представительные органы государственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга) вправе не устанавливать отчетный период (ст. 393 НК РФ).
Налоговая ставка определяется по правилам ст. 394 НК РФ. Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:
1) 0,3% в отношении земельных участков:
отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;
занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;
предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;
2) 1,5% в отношении прочих земельных участков.
Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.
Налоговые льготы определяются по правилам ст. 395 НК РФ. Порядок исчисления и уплаты налога и авансовых платежей по налогу, правила представления налоговой декларации регулируются ст. 396-398 НК РФ.
Целесообразно иметь в виду, что приказом Минфина РФ от 20.06.2005 г. N 75н были утверждены форма "Сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения по земельному налогу" и Рекомендации по заполнению указанной формы. Рекомендации по заполнению Налогового расчета по авансовым платежам по земельному налогу утверждены приказом Минфина РФ от 19.05.2005 г. N 66н "Об утверждении формы Налогового расчета по авансовым платежам по земельному налогу и Рекомендаций по ее заполнению"[4]. В Приложении N 2 к данному приказу "Коды налоговых льгот" приведены наименования льгот по земельному налогу и основания их предоставления в соответствии с НК РФ.
При применении налоговых льгот по земельному налогу целесообразно также учитывать правила, установленные постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 г. N 223 "Об утверждении перечня товаров, при производстве и (или) реализации которых организации не подлежат освобождению от уплаты земельного налога в отношении земельных участков, используемых ими для производства и (или) реализации этих товаров"[5].
3. Второй формой платы за использование земли является арендная плата, подлежащая внесению арендаторами (субарендаторами) земельных участков в соответствии с условиями договоров аренды (субаренды).
В случаях, когда арендуемый земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, размер арендной платы определяется в договоре аренды (субаренды) земельного участка сторонами договора самостоятельно. Однако при этом стороны договора обязаны учитывать обязательные правила, регулирующие порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения. В зависимости от того, в чьей собственности находятся арендуемые земельные участки - в собственности Российской Федерации, ее субъектов или в муниципальной собственности - такие правила устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления. Например, распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 г. N 1102-р были утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, которые разработаны на основании постановления Правительства РФ от 06.07.2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки"[6]
от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Для целей ФЗ "Об оценочной деятельности" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется ФЗ "Об оценочной деятельности" (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных ФЗ "Об оценочной деятельности".
Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.