Следует обратить внимание, что в случае, когда происходит выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд для выполнением международных обязательств Российской Федерации речь идет об обязательствах, вытекающих из международных договоров Российской Федерации, т.е. изъятие земельного участка допускается только для федеральных нужд, но не для нужд субъектов Федерации или муниципальных образований. Также следует иметь в виду, что во втором случае предполагаемое назначение объекта должно соответствовать полномочиям органа, принимающего решение об изъятии земельного участка. Например, решение об изъятии земельного участка для целей, связанных с защитой Государственной границы России, может быть принято только органами государственной власти Российской Федерации (согласно п. "н" ст. 71 Конституции РФ вопросы защиты государственной границы находятся в ведении Российской Федерации).
Однако наиболее существенным с точки зрения защиты интересов обладателя прав на земельный участок представляется указание в приведенной норме ст. 49 ЗК РФ на отсутствие других вариантов возможного размещения объектов как на обязательное условие для изъятия земельных участков. Данное обстоятельство по сути означает, что в случае возникновения судебного спора орган, принявший решение об изъятии земельного участка, должен будет представить суду убедительные доказательства того, что иных вариантов размещения предполагаемого объекта, кроме как на спорном земельном участке, не имеется (см. также п. 1 ст. 239 ГК РФ). В противном случае в иске о принудительном изъятии участка должно быть отказано, а решение об изъятии земельного участка может быть признано недействительным (в случае заявления заинтересованным лицом соответствующих требований).
По смыслу подп. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут быть связаны также и с иными исключительными обстоятельствами, отличными от двух вышеназванных. Но при этом должно иметь место прямое указание на данные обстоятельства в федеральном законе - в отношении любых земель либо в законе субъекта РФ - в отношении земель, находящихся в собственности субъекта Федерации или муниципальной собственности.
Выкуп как способ прекращения права собственности на земельный участок предусмотрен в Земельном кодексе РФ в следующих случаях:
- для выполнения взятых на себя международных обязательств РФ;
- при размещении объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;
- в иных случаях, которые устанавливаются федеральными законами, а также законами субъектов РФ, но лишь по отношению к землям, находящимся в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности.
Для земель, занятых лесами первой группы, дополнительные основания изъятия таких земель не могут быть установлены никакими иными законами.
В соответствии с п. 3 ст. 83 ЗК РФ участки из земель поселений могут быть изъяты (выкуплены) для государственных или муниципальных нужд под застройку, только если она соответствует генеральным планам городов и иных поселений, правилам землепользования и застройки. Вообще не допускается изъятие земель особо охраняемых природных территорий для нужд, противоречащих их целевому назначению (п. 3 ст. 95 ЗК РФ).
Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Процедура выкупа, порядок определения выкупной цены земельного участка определяются в соответствии с гражданским законодательством.
Реквизицией земельного участка признается временное изъятие у собственника земельного участка в случаях возникновения обстоятельств чрезвычайного характера и в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства с возмещением собственнику причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость земельного участка или по желанию предоставляется равноценный земельный участок.
Земельный кодекс определил два вида реквизиции.
1. Земельный участок может быть временно изъят для устранения вредных последствий и затем возвращен собственнику.
2. Земельный участок при невозможности устранения опасных последствий может быть принудительно выкуплен у собственника или заменен по его желанию равноценным.
В первом случае, при временном изъятии участка для устранения вредных последствий, вызванных определенными обстоятельствами, он может быть использован в соответствии с решениями Правительства РФ в целях охраны земли. К таким обстоятельствам относятся, в частности, действие селей, затопление, заболачивание, заражение бактериально-паразитическими и карантинными вредителями. После обезвреживания участок возвращается собственнику. Что касается реквизированных строений и другого имущества на земельном участке, то Гражданский кодекс РФ предусматривает право бывшего собственника после прекращения действия обстоятельств, вызвавших реквизицию, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества, хотя он и получил за него компенсацию. Собственнику участка должны быть возмещены убытки, причиненные изъятием и использованием участка.
Собственник вправе требовать через суд возврата участка и оспаривать компенсацию причиненных ему убытков [14, c.150].
Во втором случае, при невозможности использования земельного участка и возвращения его собственнику, например при радиоактивном или химическом загрязнении, участок принудительно выкупается в собственность государства и переводится в земли запаса для консервации. Порядок дальнейшего использования такого участка определяется Правительством РФ.
Оценку компенсации и определение равноценности предоставленного взамен реквизированного земельного участка собственник может оспорить в судебном порядке.
Помимо реквизиции допускается конфискация земельного участка, что означает его безвозмездное изъятие по решению суда в виде санкции за общественно опасные деяния (преступления), причем лишь тяжкие и особо тяжкие, совершенные из корыстных побуждений. Изъять земельный участок путем конфискации возможно только у его собственника и только в качестве санкции за совершенное им преступление. Никакие иные правонарушения не могут служить основанием конфискации. При земельных правонарушениях возможно лишение права собственности на участок с выплатой его стоимости. Конфискация же является единственным видом безвозмездного изъятия земельного участка. Она применима только по отношению к физическим лицам, так как только они могут нести уголовную ответственность [14, c.152].
В качестве примера отчуждения имущества в случаях, прямо предусмотренных законом, можно привести случай раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли. Имущество может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
По сравнению с Гражданским кодексом РФ, который указывает в качестве основания прекращения права собственности гибель и уничтожение имущества, земельное законодательство не знает таких оснований, рассматривая землю не только как объект недвижимости, но и как природный объект, в связи с чем земельный участок не может быть полностью утрачен даже в результате ненадлежащего использования. Кроме того, перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок, содержащийся в ЗК РФ, является исчерпывающим. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Земельный кодекс РФ не устанавливает различий в основаниях и порядке прекращения указанных видов прав на землю. И землевладелец, и землепользователь имеют право в установленном порядке отказаться от принадлежащего им права на земельный участок. Принудительные основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком практически совпадают с принудительными основаниями прекращения права собственности и включают в себя:
1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
2) использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранение совершенных умышленно земельных правонарушений
4) неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;