Если условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились из-за обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, он вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если законодательством не предусмотрено иное.
Требование о досрочном внесении арендной платы, если иное не предусмотрено договором, не допускается. Законодатель такую возможность предоставил арендодателю только в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 585 ГК).
Арендатору предоставлено право выкупа арендованного имущества. Это может быть предусмотрено законодательством или договором аренды. Переход имущества в собственность арендатора происходит по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Отсутствие условия о выкупе арендованного имущества в договоре может быть восполнено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о включении ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Законодательством могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 595 ГК).
Срок договора аренды (имущественного найма) определяется соглашением сторон.
Если в договоре срок не указан, договор считаетсязаклю-ченным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе отказаться от договора во всякое время, предупредив об этом Другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды* заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 581 ГК).
Действующее законодательство допускает возможности установления максимальных (предельных) сроков договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Это, в частности, следует из ст. 45 Кодекса Республики Беларусь о земле, согласно которой сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет, а аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования не может быть менее пяти лет. В данном случае, если ни одна из сторон не отказалась до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении этого срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законодательством предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (ст. 581 ГК).
Форма договора аренды зависит от срока, на который он заключается, субъектного состава и от тего, движимое или недвижимое это имущество.
Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 580 ГК).
При заключении договора аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством, он подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 580 ГК).
Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Из анализа действующего законодательства следует, что аренда представляет собой основанное на договоре, как правило, срочное, возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а также необходимым арендатору имуществом для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.
Итак, аренда может применяться в соответствии с действующим законодательством во всех отраслях народного хозяйства в отношении имущества всех форм и видов собственности.
Каждая из сторон в договоре аренды имеет права и обязанности. Причем если одной стороне присущи права, то второй стороне соответствуют обязанности.
На арендодателе (наймодателе) лежат следующие обязанности:
1) предоставлять имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Передаваемое имущество должно быть снабжено соответствующими документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие документы, принадлежности переданы не были и арендатор без них не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов при расторжении договора, а также возмещения убытков (п. 1, 2 ст. 582 ГК);
2) передать арендатору (нанимателю) в пользование и владение имущество и сделать это своевременно (в срок). В противном случае наниматель вправе истребовать от него это имущество, потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения,
3) либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 582 ГК); произвести за свой счет капитальный ремонт сданного внаем имущества.
По договору аренды (имущественного найма) обязанность капитального ремонта лежит на арендодателе (наймодателе). Но иногда устанавливается и другое правило. Так, при сдаче в аренду отдельным гражданам небольших домов, принадлежащих местным Советам, наниматель принимает на себя обязанности своевременно производить весь необходимый капитальный ремонт, т.е. такая обязанность установлена, если иное не предусмотрено законом или договором.
Если наймодатель не исполняет своей обязанности по производству капитального ремонта, арендатор (наниматель) имеет право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызываемый неотложной необходимостью, и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее на счет арендной платы, потребовать соответственного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 587 ГК); передать имущество в аренду, как правило, свободным от прав третьих лиц. Если же имущество, сдаваемое в аренду, обременено правами третьих лиц (сервитутом, правом залога и т.п.), арендодатель должен предупредить арендатора о наличии таких прав. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 584 ГК). Арендодатель (наймодатель) должен воздерживаться от любых действий, которые могут помешать арендатору (нанимателю) владеть и пользоваться нанятым имуществом. Закон предоставляет нанимателю действенное средство защиты против всяких нарушителей его права пользования и владения, в том числе и против собственника. Иными словами, защита права владения и права пользования имеет абсолютный характер.
Арендатор (наниматель) обязан:
1) пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 586 ГК);
2) поддерживать полученное во владение и (или) пользование имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 587 ГК);
3) по окончании рассматриваемого договора возвратить имущество в состоянии, обусловленном договором.
Невозврат либо несвоевременный возврат арендованного имущества дает право арендодателю требовать внесения арендной платы за все время просрочки, а если она не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
За несвоевременный возврат арендованного имущества может быть предусмотрена штрафная неустойка (ст. 593 ГК).
Исключение из этого правила составляют плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором. Они переходят в собственность арендатора (ч. 2 ст. 577 ГК);
4) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 ст. 585 ГК), которая выражается обычно в периодических платежах (за месяц, квартал, год). Арендная плата вносится независимо от фактического пользования имуществом. Однако, если в силу обстоятельств, за которые арендатор (наниматель) не отвечает, имущество существенно изменилось, арендатор (наниматель) вправе требовать уменьшения платы (например, здание было настолько ветхим, что в процессе эксплуатации пришло в негодность).
В процессе пользования имуществом арендатор может произвести улучшения арендованного имущества. Законом установлено, что если улучшения произведены с согласия арендодателя, то арендатор имеет право на возмещение произведенных для этих целей расходов. Улучшения, произведенные арендатором без разрешения другой стороны и не отделимые без вреда для имущества, не могут быть изъяты арендатором. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (ст. 594 ГК).
По требованию арендодателя названный договор может быть досрочно расторгнут, если арендатор:пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократныминарушениями;существенно ухудшает имущество;не вносит арендную плату более двух раз подряд со дня истечения срока платежа;не производит капитального ремонта в установленные сроки втех случаях, когда обязанность возлагается на него.
В случаях, установленных законом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (ст. 590 ГК).
В свою очередь, наниматель имеет право в суде, хозяйственном и третейском суде предъявлять требование о досрочном расторжении договора найма в следующих случаях:арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не моглибыть им обнаружены во время осмотра имущества или проверкиего исправности;арендодатель не производит в установленные сроки капитального ремонта, входящего в его обязанности;имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, пришло в негодность и не может в дальнейшем использоваться (ст. 591 ГК).