Новосибирск 2005
План
Введение--------------------------------------------------------------------------------2
1. Состояние жилищного строительства в России----------------------------3
2. Ипотека------------------------------------------------------------------------------5
2.1.Понятие ипотеки--------------------------------------------------------------5
2.2. Нормативно- правовая база института ипотеки-----------------------9
2.3. Функции ипотеки------------------------------------------------------------12
3. Ипотечный кредит----------------------------------------------------------------15
3.1. Понятие ипотечного кредитования--------------------------------------15
3.2. Особенности применения ипотечного кредита-----------------------17
3.3. Механизм ипотечного кредитования------------------------------------19
4. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе-----24
5. Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования
в России----------------------------------------------------------------------------26
Заключение----------------------------------------------------------------------------33
Литература-----------------------------------------------------------------------------34
Введение
Жилищное строительство не только ускоряет экономический рост в России, но дает и ощутимый социальный эффект – создает предпосылки для улучшения демографической ситуации и качества жизни населения.
Приобретение собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.
Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.
Президент и Правительство Российской Федерации в настоящее время ставят перед органами исполнительной власти важнейшую стратегическую задачу обеспечить до 2008-2010 гг. существенное увеличение (не менее чем в 2 раза) объёмов ввода жилья с одновременным ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда.
Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования.
Целью данной курсовой работы является рассмотреть понятие и функции ипотеки, особенности и механизм российского ипотечного кредитования с учетом состояния жилищного строительства в России в настоящее время, наиболее значимые проблемы в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и возможные пути их решения.
При подготовке работы были изучены нормативно-правовые акты Российской Федерации, материалы юридической практики и периодической печати по данной теме.
В «Стратегии развития строительного комплекса РФ на перспективу до 2010 года» отмечается, что доля непосредственно строительства в ВВП составляет 7, 3 %, в отрасли занято 8 млн. строителей.
Состояние жилищного комплекса России создает удручающее впечатление. Из 19 млн. жилых строений, занятых под жилье, примерно 70% изношены не менее чем на 30 %, 27 % населения России проживают в неблагоустроенных квартирах. По данным Госстроя РФ, в 2003 году около 80 % российских семей нуждались в улучшении жилищных условий. При этом из-за низкого уровня жизни всего 1, 2 % населения приобретает жилье на собственные и заемные деньги и только 0, 3 % семей получают его за счет бюджета.
Объем жилищного строительства сократился в России с 61, 7 млн. кв. метров в 1990 году до 33, 8 млн. кв. метров в 2002 году. С учетом снижения численности населения России за этот период ввод жилья в расчете на человека уменьшился с 0, 42 кв. метров до 0, 23 кв. метров. Нынешние объемы строительства позволяют обеспечить жильем лишь 1, 5 % россиян в год, при потребности в десятки раз больше. При таком мизерном объеме строительства жилья (таблица 1) решение жилищной проблемы в России уходит в необозримое будущее, а социальная напряженность будет возрастать.
Падение объемов жилищного строительства в России – следствие системного кризиса в экономике. Удельный вес затрат на жилищное строительство в общем объеме валового накопления основного капитала в России устойчиво снижается – 22, 8 % - в 1995 году, 11, 6 % - в 2000 году, 9, 4 % без субъектов малого предпринимательства – в 2002 году.
За последние десятилетия объем частного жилищного строительства вырос почти в 7 раз, а государственного – сократился в 1, 6 раза. В 2002 году из общего объема построенного в этом году жилья (33, 8 млн. кв. м) федеральное жилье составило 5, 6 %, субъектов Федерации – 3, 6, муниципальное – 8, 8, частное – 68, 5, смешанные формы строительства – 12, 2, прочие формы – 1, 3 % [1]
в 1990 – 2002 г.г.
| Показатель | 1990 | 1995 | 2000 | 2001 | 2002 |
| Ввод в действие общей площади жилья, млн. кв. м | 61,7 | 41,0 | 30,3 | 31,7 | 33,8 |
| Численность населения, млн. чел. | 148,2 | 147,6 | 144,8 | 144,0 | 143,1 |
| Ввод жилья в расчете на 1 чел, кв.м. | 0,42 | 0,28 | 0,21 | 0,22 | 0,23 |
Увеличение удельного веса частного жилищного строительства, казалось бы, должно было дать толчок для роста его объемов, с целью развития бизнеса. Но жилищные монополисты тут же начали повышать цены, делить и монополизировать жилищный рынок. Цены на жилье стремительно растут и жилищное строительство становится исключительно выгодным для бизнеса, но не решает проблем основной массы населения.
Опыт развитых стран показывает, что запуск ипотечных схем при активной финансовой поддержке государства решает проблему обеспечения жильем всех слоев населения.
Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:
1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.
2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.
Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.1
Вступивший в силу 16 июля 1998 года Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка.
Данный закон имеет исключительное значение в законодательном регулировании залоговых отношений, когда предметом залога выступает недвижимое имущество. Кроме того, данный законодательный акт является первым в российской истории специальным законом, посвященным ипотеке.
Появление рынка недвижимости, в условиях реформирования экономического и социального уклада Российской Федерации с начала 90-х годов, сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью. Это объясняется тем, что возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также в создании института закладных - ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать механизм рефинансирования кредитного портфеля ипотечной системы.
В отсутствие (до июля 1998 г.) специального закона об ипотеке процесс становления ипотечных отношений в стране шел медленно и противоречиво. В связи с тем что разработка и принятие указанного законодательного акта растянулись на пять лет, регламентация ипотеки осуществлялась через разного рода правовые акты2.
Большое значение для регулирования ипотечного дела и формирования основ национального ипотечного рынка имел Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Им, по существу, были установлены правовые основы залога недвижимости, так как длительное время имела место неопределенность в отношении принятия федерального закона об ипотеке, а общих правовых положений о залоге, содержащихся в ГК РФ и Законе о залоге, было явно недостаточно для отражения специфики кредитования под залог недвижимого имущества.
В предшествующий период многие правовые акты, имеющие в той или иной мере отношение к залогу недвижимости, носили промежуточный и переходный характер, но, несмотря на это, трудно переоценить их роль в зарождении и регулировании ипотечных отношений.
С точки зрения юридической силы наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений являются статьи 334 - 358 (3 "Залог" гл.23 "Обеспечение исполнения обязательств" ГК РФ). Однако законодательно не удалось в полной мере устранить несовершенства Закона о залоге и "перекрыть" указанный закон нормами ГК РФ. Мало того, его значение не утрачено полностью, хотя и стало менее значимым. В п.2 ст.79 Закона "Об ипотеке" указано, что нормы Закона о залоге подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке), но только в той части, в которой они не противоречат законодательному акту об ипотеке.1