1. состояние и совершенствование формирования 18 (стр. 45 из 87)

Участники торгов определяют стоимость объекта (вида работ или услуг) на разных фазах процесса торгов с разной степенью точности и соответствующими требованиями к трем видам смет: концептуальной, инвесторской и смете подрядчика, которые, по нашим расчетам, обеспечивают точность соответственно 15-20, 8-13 и 4-7 процентов по отношению к четвертому виду смет, раз- рабатываемых на основе рабочих чертежей. Но и у этих сметных расчетов, как показал анализ, имеются отклонения в пределах 2-5 % при применении разных программных продуктов, из-за ошибок в использовании нормативных баз, методов расчета, в определении средних значений цен на ресурсы, используемые в строительстве, и ряда других ошибок.

1. Концептуальная смета для предварительной оценки размера инвести
ций, которая составляется на основе накопленной информации о ценах на еди
ницу потребительских свойств, единицу мощности.

Необходимая информация: цели и размеры проекта; требования к строительной площадке; площадь, объем и другие параметры зданий и сооружений; количественные характеристики потребительских свойств единицы; характерные особенности места строительства и др.

Концептуальная смета разрабатывается в течение нескольких часов с точностью до 20 %.

2. Инвесторская смета заказчика, как стартовая цена предмета торгов раз
рабатывается на основе региональных укрупненных показателей стоимости 1м²
площади, 1 м³ объема здания и других видов удельных показателей.

Необходимая информация: схемы, генпланы, эскизы зданий, сооружений, площадок; спецификации и объемы на материалы и конструкции; учет местных условий строительства и др. Применяется нормативная база УПБС ВР, регио-нальные каталоги стоимости на укрупненные виды работ и по конструктивным элементам. Инвесторская смета разрабатывается в течение рабочего дня с точностью 8-13 %.

3. Смета подрядчика для обоснования цены предмета торгов в оферте,
разрабатывается на основе регионального каталога стоимости по видам работ и

185

конструктивным элементам с помощью программно-методического комплекса УПБС ВР.

Уточняются требования инвестора по типу и параметрам объекта торгов, конструктивные особенности, нагрузки, местные условия рынка строительных услуг и др.

При разработке сметы подрядчик придает ей фирменный оттенок конкретных ценовых показателей, предусматривает затраты субподрядчиков, инфляцию. Смета подрядчика разрабатывается в течение 1-2 рабочих дней с точностью 4-7 %.

Опыт расчета цены предмета торгов по укрупненным показателям с разной степенью точности, названных трех видов смет, широко используется в странах с рыночной экономикой.

Фирма R.S. Means (США) предлагает определять стоимость строительства для разных фаз инвестиционного проекта по трем типам смет: концептуальной на основе стоимости квадратного или кубического фута; полудетальной на основе комплексных расценок на виды работ и детальной сметы на основе единичных расценок, что представлено на рис. 3.11.

Типы сметных расчетов

Смета
концептуальная		полудетальная			детальная
1
системы укрупненных расценок			единичные расценки
порядок величина		параметры			индексы цен
конечный продукт единичный метод		пропорциональный метод			физические размеры

Рис. 3.11.

186

Для каждого типа смет предопределена примерная точность и время составления. На рис. 3,12 представлен график «Взаимосвязь точности и времени расчета сметы на здание стоимостью 2-5 млн.$ США».

Взаимосвязь точности и времени расчета сметы

Л

1/

время

Рис. 3.12.

У нас имеются достаточно обоснованные рекомендации по использованию укрупненных нормативов, которые вместе с ПМК введены в действие Госстроем России и определены в [107] для расчета сметы инвестора.

Составление сметной документации с применением УПБС ВР позволяет участникам торгов обеспечить решение следующих задач:

- предварительно оценить стоимость строительства с выбором вариантов
проектных решений на ранних стадиях планирования капитальных вложе
ний;

- разработку и применение единой в регионах системы показателей стои
мости видов работ для составления инвесторами сметной документации;

- возможность сопоставления свободной (договорной) цены на строитель
ную продукцию по различным вариантам проектных решений;

- создание индивидуальной для каждой подрядной организации системы
показателей для определения стоимости строительства;

187

- уточнение генподрядчиком стоимости работ, выполняемых субподряд
ными организациями.

Расчеты стоимости могут составляться на объект в целом, на определенный этап, виды работ, на единицу измерения предмета торгов.

Необходимо определять уровень цен предложений. Это может быть:

- базисный уровень цен;

- уровень цен января года проведения торгов;

- уровень цен на дату торгов;

- уровень цен на дату строительства;

- постоянный уровень цен на весь период строительства (твердая цена);

- цена с учетом изменения экономических условий, учетом инфляции
(скользящая цена).

Рассмотрим два последних варианта цены предмета торгов, которые наиболее часто применяются для обоснования стоимости предложений и заключения контрактов.

Особенностями выбора «твердой цены» при оценке стоимости работ является фиксированный объем капитальных вложений за исключением случаев изменений проекта в ходе его выполнения, простота в выборе подрядчика и управлении проектом.

Условиями выбора «твердая цена» являются:

• устоявшиеся технические решения предмета торгов, объемы и виды ра
бот, конкретные условия строительства;

• стабильные или мало изменяющиеся цены на ресурсы, потребляемые в
строительстве и возможность точного определения затрат на осуществ
ление проекта;

• использование в качестве измерителя цены стабильной иностранной ва
люты или «условных стоимостных единиц».

При «твердой цене» экономический риск принимает на себя подрядчик, заказчику рекомендуется использовать все потенциальные возможности применения именно этой формы контрактной цены, осуществляя свои обязанности по

I

188

контролю за соблюдением сроков, качеством выполняемых работ, и осуществлением денежных расчетов. Твердая цена определяется по формуле

/=1 у=1

где Б_{- базисная стоимость /-го вида работ;

п - количество видов работ (по объекту, этапу, конструктиву);

Л - индекс для /-го вида работ;

I7j - стоимость /-го вида прочих работ и затрат, непредвиденных затрат,

налогов и платежей;

т - число прочих затрат;

П_с- сметная прибыль.

При выборе варианта стоимости по «скользящей цене» заказчик оплачивает затраты подрядчика по фактически выполненным объемам работ с учетом конъюнктуры рынка на строительные услуги.

Условиями выбора формы «скользящая цена», при которой претенденту рекомендуется согласиться на использование региональных индексов к базисной стоимости строительства за каждый месяц всего срока его осуществления, является наличие налаженной системы непрерывного наблюдения за ценами в строительстве, расчета и публикации региональных индексов цен.

Эффективность этой формы цены определяется тем, что при использовании региональных индексов заказчик получает гарантию того, что его издержки не превысят среднерегиональный уровень, а у подрядчика создается стимул к сокращению издержек по сравнению со среднерегиональным их уровнем. Отметим, что указанная гарантия будет иметь место лишь тогда, когда будет задействована четкая схема организации контроля за превышением стоимости строительства в базисных ценах, установленной на подрядных торгах.

«Твердая цена» базируется на расчете стоимости в реальных ценах, а «скользящая цена» на расчете в базисных ценах и системе индексов цен.

Рекомендуется включать в состав тендерной документации сводные сметные расчеты или объектные сметы в базисном уровне цен.

189

Подрядные строительные организации, участвуя в торгах, предлагают свои потенциальные возможности для производства в будущем определенной СП. Конкурентность оференту обеспечивают цена предмета торгов (не выше сред-нерегиональной), уровень качества работ и соблюдение сроков.

Конкуренция на строительном рынке в основном принимает ценовую форму.

В [175] приводится формула коэффициента ценового отклонения V_xj предложения г'-той фирмы от рыночной цены: