К сожалению, в настоящее время не существует методики определения стоимости строительной продукции в текущем уровне цен на протяжении всего инвестиционного цикла. Нет порядка регистрации и способов обработки фактических результатов мониторинга цен строительной продукции.
Письмо Минстроя РФ №ВБ-20-1/2 от 09.01.97 г. "О порядке определения средней сложившейся в регионе стоимости 1 кв. м общей площади жилых домов" предлагает 2 варианта определения средней сложившейся в регионе стоимости 1 кв. м общей площади жилых домов.
Первый вариант - по результатам регистрации статистики по форме 2-кс фактической стоимости строительства, основанный на ежемесячном суммировании затрат независимо от уровня инфляции. Абсурдное правило привело к
34
тому, что в домах, которые строились 3-4 года, стоимость 1 кв. м общей площади почти в 2 раза ниже, чем в домах, которые строились 1-2 года.
Во втором варианте Минстрой России предложил обобщать данные о сметной стоимости объектов, введенных в эксплуатацию. Больше нет никаких предложений и методики расчета стоимости в текущем уровне цен.
Нами были разработаны порядок регистрации и методика расчета стоимости 1 кв. м общей площади жилых домов, вводимых в эксплуатацию каждый квартал в Воронежской области.
Анализ структуры стоимости введенных в эксплуатацию жилых домов позволил рассчитать средние показатели по каждой строке затрат.
Обобщенная структура стоимости приведена в табл. 1.7.
Таблица 1.7
Обобщенная структура стоимости строительства жилых домов в г.Воронеже и области за 1997 г., с учетом всех затрат заказчика
| Ns п/п | Наименование статей затрат | Уд. вес в % от общей стоимости строительства |
| 1. | Инженерная подготовка территории строительства, включая снос ветхих строений | 0,44 |
| 2. | Объекты основного строительства (жилой дом с внутренними инженерными системами) | 54,3 |
| 3. | Наружные сети, в т. ч. электроснабжение радио и телефон водопровод, теплогазоснабжение, канализация | 3,88 0,27 0,23 3,38 |
| 4. 5. | Благоустройство, озеленение.вертикальная планировка Временные здания и сооружения, включая ремонт и содерж. временных автодорог | 2,56 0,62 |
| 6. | Прочие работы и затраты вт.ч." Зимнее удорожание" "Доп. транспорт материалов" " Оргнабор рабочих" "Передвижной характер работ" "Премия за ввод" "Средства на страхование СМР" " Средства на организацию и проведение подрядных торгов" "Средства на пожарную охрану" | 3,9 1,25 0,23 0,1 0,2 0,42 0,7 0,7 0,3 |
| 7. | Содержание дирекции и авторский надзор | 1,7 |
| 8. | П|>оектно - сметные работы | 1,8 |
| 9. | Непредвиденные затраты | 1.8 |
| 10. 11. | Компенсируемые налоги, не вошедшие в норматив накладных расходов и сметной прибыли НДС | 4,5 14,5 |
| 12. | Отчисления на инфраструктуру города ( Постановление № 270 гор. адм.) | 10,0 |
| Итого: | 100 |
35
Приводим расчет стоимости строительства 1 кв. м общей площади дома, построенного по индивидуальному проекту. Прежде, чем рассчитать стоимость строительства, была рассчитана структура стоимости строительства в % по конструктивным элементам и отдельным статьям затрат (главам ССР). ЦЦС ежемесячно рассчитывает индексы к ценам 1991 года по конструктивным элементам и видам работ с помощью ПМК УПБС ВР.
Стоимость 1 кв. м может быть посчитана на основе базисной стоимости и текущего индекса удорожания стоимости строительства по этому дому, что и показано в табл. 1.8.
Таблица 1.8 Расчет индекса удорожания стоимости строительства жилого дома
по ул. К.Маркса-98, общ. пл. 5660 м2, по структуре стоимости конструктивных элементов
| № | Наименование конструкт. | Структура | Индекс по констр. | Удельный |
| п/п | элементов здания и | стоимости | элементам на тек. | вес |
| отдельных видов работ | строительства | период к ц. 01.01.91г. | конструктива | |
| в % | и по статьям затрат | в индексе | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1. | Земляные работы | 1,47 | 6602 | 97,1 |
| 2. | Свайные работы | 7,44 | 6551 | 487,3 |
| 3. | Фундаменты и стены из ФБС | 3,81 | 4536 | 172,9 |
| 4. | Перекрытие над подва- | 0,82 | 5480 | 45,1 |
| лом, пустотное | ||||
| 5. | Лестницы подз. части | 0,04 | 4575 | 1,9 |
| 6. | Полы подз. части и 1-го эт. | 0,15 | 5702 | 8,6 |
| 7. | Наружн. отделка | 4,19 | 8360 | 350,0 |
| 8. | Разные общестроительн. | 0,57 | 5650 | 32,5 |
| работы подз. части | ||||
| Итого^ло подз, части: | 1JL50. | 6462 | 1195.3 | |
| Надземная часть | ||||
| 9. | Перемычки наружных и | 2,47 | 6379 | 157,8 |
| внутр. стен | ||||
| 10. | Стены наружные и внут- | 15.05 | 5145 | 774,2 |
| ренние из силикатн. кирп. | ||||
| 11. | Перекрытия пустотные | 11,93 | 5480 | 653,7 |
| 12. | Лестницы железобетонн. | 0,80 | 4575 | 36,6 |
| 13. | Лоджии с ограждением | 1,30 | 4820 | 62,7 |
| 14. | Перегородки гипсобетонн. | 2,57 | 4420 | 113,4 |
| 15. | Кровля рулонная | 1,04 | 6147 | 64,0 |
| 16. | Полы плиточные | 0,73 | 5648 | 41,4 |
| 17. | Полы паркетные | 5,09 | 5929 | 302,0 |
| 18. | Полы линолеумные | 1,49 | 5256 | 78,1 |
| 19. | Окна и балконные двери | 4,18 | 5146 | 215,0 |
| 20. | Двери | 2,58 | 4927 | 127,2 |
| 21. | Внутренняя штукатурка | 2,06 | 7630 | 157,1 |
| 22. | Внутр.и наружн. малярн. | 1,41 | 7556 | 106,5 |
| и обойные работы |
36
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 23. | Мусоропровод | 0,17 | 4209 | 7,0 |
| 24. | Облицовочные работы | 0,76 | 6360 | 48,1 |
| 25. | Шахта лифта | 1,14 | 4364 | 49,7 |
| Итого пемзвзшнейла&ж | 54,76. | 5465. | 2994 | |
| Внутр. инженерные системы: | ||||
| 26. | Внутр. отопление | 1.75 | 9553 | 167,5 |
| 27. | Канализация | 2,54 | 7522 | 190,7 |
| 28. | Вентиляция | 0,18 | 6994 | 12,4 |
| 29. | Электроосвещение | 2,60 | 5897 | 153,3 |
| 30. | Слаботочные работы, | 0,66 | 7719 | 51,1 |
| КИП и А | ||||
| 31. | Технологическое оборуд. | 2,62 | 6327 | 166 |
| 32. | Подкрановые пути | 0,14 | 5831 | 8,0 |
| 33. | Разные общестроит.раб. | 0,13 | 5650 | 7,5 |
| .toгJПй^плJBJ^yтp^CJИ^J£^Ш!!Лi | 10,62 | 7123 | 756 | |
| Всего, по "коообке"^шания; | 82,82 | 5JB2Z | 4946 | |
| 34. | Гл.1 "Подготовка террито- | 0,82 | 5650 | 46,5 |
| рии стр.-ва" | ||||
| 35. | Гл.4 - Наружные сети эле- | 0,09 | 5490 | 5,2 |
| ктричества, 0,4 кв. | ||||
| 36. | Гл.5- Сети радио и теле- | 0,02 | 7400 | 1,3 |
| фона | ||||
| 37. | Гл.6- Наружные сети: | 0,99 | 7629 | 75,3 |
| (водопровод, теплоснаб- | ||||
| жение, канализация, | ||||
| газопровод) | ||||
| 38. | Гл.7- Благоустройство и | 1,84 | 7112 | 130,7 |
| озеленение территории, | ||||
| верт. планировка,малые | ||||
| формы. | ||||
| Итого, no mJU; | $13Э> | 594.0. | 52Я£ | |
| 39. | Гл. 8- "Временные здания | 0,83 | 6277 | 52,0 |
| и сооружения" (1, %) | ||||
| 40. | Гл.9- "Прочие раб.и затр." | 5,88 | 2261 | 132,9 |
| в т. ч. выслуга, премии, коман- | 3.68 | - | - | |
| дировки, доп.отпуска(4,33 %) | ||||
| Зимние (2,11 %) | 1.79 | 6129 | 109,8 | |
| Разные доп. затраты | 0,41 | 5650 | 23,1 | |
| 41. | Гл.10.-"Содержание дирек- | 0,44 | 5927 | 26,0 |
| ции и авторский надзор" (0,5 %) | ||||
| 42. | Гл.12-"Проектно-сметн. | 2,35 | 5984 | 140,5 |
| работы" (2,77 %) | ||||
| 43. | Непредвиденные затр.(3 %) | 2,87 | 5440 | 156,2 |
| J^J№J»B>JC0Uj.r12 ССР: | 10.0. | 5711 | ||
Стоимость 1 кв. м общей площади: