Методические рекомендации по организации самостоятельной работы студентов заочного отделения (стр. 28 из 63)

Объем представляемой пояснительной записки вместе с чертежами и рисунками – 10-15 листов.

При обследовании не рекомендуется нарушать установленный собственником режим эксплуатации здания, следует проявлять тактичность и осторожность. Не следует использовать при обследовании здания лестницы или леса.

Рекомендованная литература

1. Вильчик Н.П. Архитектура зданий: Учебник.- М.; ИНФРА-М, 2005.
2. Шумилов М.С. Гражданские здания и их техническая эксплуатация: Учебник.- М.: В.Ш., 1985.

3. Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений: Справ. пос. \Бойко М.Д. и др._М.: Стройиздат, 1993.

4. Комков В.А., Рощина С.И., Тимахова Н.С. Техническая эксплуатация зданий и сооружений: Учебник.- М.: ИНФРА-М, 2005.

5. Документация из проекта здания: техническое описание, инструкция по эксплуатации, паспорт здания.

2.18. Экономика недвижимости[7]

Цель контрольной работы состоит в приобретении студентами умений и навыков по исследованию процессов развития рынка недвижимости, финансовому анализу и оценке недвижимого имущества, расчету доходов и расходов, связанных с использованием объектов недвижимости при осуществлении различных видов экономической деятельности.

Контрольная работа включает теоретические вопросы по темам дисциплины и задачи. Технология выполнения контрольной работы включает следующие действия:

- подбор литературы по дисциплине в соответствии с приведенным списком;

- изучение разделов и тем дисциплины в логической последовательности, указанной в рабочей программе (приложение А);

- подготовка письменных ответов на теоретические вопросы контрольной работы;

- решение задач.

3.2 Каждый студент выполняет собственный вариант заданий, который определяется по двум последним цифрам зачетной книжки. Таблица для выбора варианта контрольных заданий представлена в приложении В. Контрольная работа оценивается по 4-балльной шкале: «неудовлетворительно», «удовлетворительно», «хорошо», «отлично». Выполнение контрольной работы является важным этапом подготовки к экзамену или зачету, так как контрольные задания позволяют глубже освоить основные темы дисциплины. В случае невыполнения контрольной работы студент не допускается к экзамену или зачету.

3.3 При выполнении задания №1 необходимо руководствоваться принципом необходимости и достаточности: не следует чрезмерно увлекаться деталями, однако суть вопроса нужно изложить полно. Текст целесообразно дополнять статистическими данными и рисунками (графики, диаграммы, схемы и т.п.), характеризующими описываемое явление. При использовании статистических данных необходимо указать их источник. В приложении Г приводятся адреса сайтов, на которых можно найти информацию по недвижимости. Кроме того, можно воспользоваться поисковыми системами в сети Internet. Общий объем ответа на задание №1 должен составлять не менее 2-х и не более 5-ти страниц машинописного текста.

3.4 При расчете стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода исходят из принципа замещения, согласно которому стоимость оцениваемого объекта не может превосходить стоимость приобретения участка земли и возведения на данном участке аналогичного оцениваемому здания. Для расчета стоимости здания используется стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость -

) или стоимость замещения. Восстановительная стоимость включает прямые затраты на строительство здания, косвенные затраты и прибыль предпринимателя. Прямые затраты определяются по сборникам УПВС[8], в которых они приведены для 1 куб.м расчетного объема зданий-аналогов. Определенные по УПВС прямые затраты приводятся к текущему моменту с помощью индекса цен на строительно-монтажные работы. Если оцениваемое здание имеет отличия от здания-аналога, то применяется поправочный коэффициент, учитывающий эти отличия (прямые затраты умножаются на этот коэффициент). В процессе эксплуатации здание подвергается износу, который снижает его стоимость. Поэтому для учета существующего состояния оцениваемого здания его восстановительная стоимость уменьшается на величину накопленного износа ( ). Стоимость объекта недвижимости складывается из стоимости здания ( ) и стоимости участка земли ( ):

(1)

Пример 1

Определить стоимость объекта недвижимости на основе следующих данных: расчетный объем здания - 1500 куб.м; прямые затраты на строительство здания (на дату оценки) - 800 руб. в расчете на 1 куб.м; косвенные затраты - 8% от прямых затрат; прибыль предпринимателя – 17% от прямых затрат; накопленный износ – 28%; стоимость прав аренды земельного участка – 650 000 руб.

Решение:

3.5 Применение сравнительного подхода в оценке недвижимости основано на отборе рыночной информации о ценах продаж сопоставимых объектов и внесении в эти цены поправок, обусловленных отличиями сопоставимых объектов от оцениваемого (поскольку невозможно найти два абсолютно идентичных объекта).

Пример 2

Определить рыночную стоимость коттеджа с сауной и подземным гаражом. При анализе были выявлены следующие продажи:

1. Объект продан в этом году по цене 2900 тыс.руб., имеет сауну и бассейн;

2. Объект продан год назад за 2600 тыс.руб., имеет подземный гараж;

3. Объект продан в этом году за 3000 тыс. руб., имеет бассейн и подземный гараж.

Установлено, что сауна стоит 50 тыс.руб; бассейн 60 тыс. руб., гараж – 90тыс.руб. Прирост стоимости составляет 10% в год.

Решение приведено в таблице 1.

Таблица 1 – Расчет стоимости объекта

Характеристика	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Цена, тыс.руб	?	2900	2600	3000
Цена, откорректированная на время	2900	2600*1,1= =2860	3000
Сауна	есть	-	+50	+50
Бассейн	нет	-60	-	-60
Подземный гараж	есть	+90	-	-
Итого корректировок	+30	+50	-10
Откорректированная цена	2930	2910	2990

Поскольку откорректированные цены несколько отличаются друг от друга, нужно рассчитать средневзвешенную цену. Наибольший вес придается тому объекту, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому. Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок или так называемого интуитивного взвешивания. При этом во внимание принимаются следующие обстоятельства:

- количество поправок (чем больше поправок, тем меньше вес объекта);

- величина поправок (чем больше абсолютное значение поправки, тем меньше вес объекта);

- значимость поправок – определяется назначением объекта и индивидуальными предпочтениями пользователя. Например, поправка на отсутствие одного наиболее значимого элемента может снизить весовой коэффициент объекта существеннее, чем несколько незначительных поправок. В частности, к наиболее значимым относится поправка на время более одного года.

Весовые коэффициенты при применении экспертного метода могут устанавливаться:

- в процентах или долях единицы (чем выше степень похожести объекта-аналога, тем ближе его весовой коэффициент к 100% или единице);

- в баллах (чем выше степень похожести объекта-аналога, тем выше его балл).

Предположим, что в данном примере все характеристики объекта имеют равное значение для пользователя. Количество поправок одинаково во всех объектах-аналогах, но объект №2 имеет существенную поправку на время. Следовательно, именно объекту №2 присваивается наименьший весовой коэффициент (балл по трехбалльной системе) – 1. Из двух оставшихся объектов-аналогов третий имеет наименьшую сумму корректировок, следовательно, этому объекту присваиваем максимальный весовой коэффициент (балл) - 3, а объекту №1 – 2. Тогда средневзвешенная цена (Vср) определяется по формуле:

(2)

где:

– откорректированные цены соответственно 1-го, 2-го и 3-го объектов-аналогов;

– весовые коэффициенты (баллы) объектов- аналогов.

Отсюда стоимость объекта:

3.6 Классическая последовательность определения чистого операционного дохода (NOI) от коммерческого использования объекта недвижимости основана на отражении реального движения денежных средств. NOI рассчитывается исходя из следующих уровней дохода: