1) Потенциальный валовой доход (PGI):
Минус: потери доходов от недозагрузки (недоиспользования актива)[9].
Минус: потери от неплатежей[10].
Плюс: дополнительные доходы[11].
2) Действительный валовой (эффективный) доход (EGI)
3) Минус операционные расходы (COE):
Текущие операционные расходы связаны с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости и разделяются на постоянные расходы (величина которых не зависит от уровня загрузки объекта) и переменные расходы (изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта).
Резерв на замещение – денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для «стабилизации» крупных единовременных затрат, не носящих капитального характера, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном, с текущим ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания).
4) Чистый операционный доход (NOI).
5) Минус расходы по обслуживанию долга.
6) Наличность до налогообложения.
Пример 3
Определить чистый операционный доход владельца объекта недвижимости при наличии следующих исходных данных: общая площадь объекта 650 м2; площадь, занятая собственником 70 м2; арендная площадь 500 м2, из которой 250 м2 сданы в аренду на 10 лет по ставке 200 у.е. за м2; рыночная арендная ставка 225 у.е. за м2; платежи по договору страхования 1750 у.е.; расходы на управление составляют 5% от действительного валового дохода; коммунальные платежи 6700 у.е.; расходы на уборку помещений 3200 у.е.; затраты на техническое обслуживание 2300 у.е.; стоимость очередной замены оконных проемов составляет 12000 у.е., замена необходима через 5 лет; депозитная ставка надежного банка 12%; норма потерь от недозагрузки 15%; норма потерь от неплатежей 5%; налоговые платежи 3600[12] у.е.. В расчете необходимо учитывать, что финансирование объекта осуществлялось с использованием заемных средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму 175000 у.е. под 12% годовых на 15 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 42000. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%.
Решение
1) Оценка потенциального валового дохода (PGI)
Поскольку рыночная арендная ставка выше контрактной, определим выгоды (
) от расторжения договора (как текущую стоимость разности платежей по рыночной и контрактной арендным ставкам в течение срока аренды):Так как выгоды от расторжения меньше затрат на расторжение (42000 у.е.), существующий договор аренды необходимо учесть при оценке потенциального валового дохода (PGI):
(контрактный)=200´250=50000 у.е.(рыночный)= 225´ (500-250) =56250 у.е.
2) Оценка потерь от недозагрузки и потерь от неплатежей
Базой для оценки потерь от недозагрузки ( ) является
. Отсюда:
Базой для оценки потерь от неплатежей ( ) является (
), следовательноу.е
3) Оценка действительного валового дохода (EGI):
4) Оценка операционных расходов (COE).
В соответствии с условиями задачи, расходы по всем статьям, за исключением расходов на управление и на замену оконных проемов, даны в явном виде. Выполним оценку расходов на управление и замену оконных проемов:
Расходы на управление: EGI´5%=92921,88´0,05=4646,094 у.е.,
Расходы на ремонт: 12000´SFF(12%;5 лет)=1888,917 у.е.
Всего СОЕ = 4646,094+ 1888,917+ 6700+3200+2300+1750 +3600=24085,01 у.е.
5) Оценка чистого операционного дохода на связанные инвестиции (собственные и заемные).
=EGI -COE=68836,86 у.е.
6) Оценка чистого операционного дохода собственника:
Здесь
– чистый операционный доход кредитора или расходы собственника по обслуживанию долга, которые определяются суммой Vm, сроком кредита nm и ставкой ссудного процента Ym кредитного договора и рассчитываются по формуле: =Vm´[Ym+SFF(nm,Ym)]=175000´[0,12+SFF(15 лет;12%)==25694,24 (у.е.).
Отсюда искомое значение чистого операционного дохода собственника (владельца объекта недвижимости) будет равно:
=68836,86-25694,24 =43142,62 у.е.,
или округленно, 43143 у.е.
3.7 Доходный подход применяется для оценки объектов, которые используются в коммерческих целях. При этом для объектов со стабильным доходом применяется метод прямой капитализации дохода, согласно которому стоимость объекта (
) определяется по формуле:(3)
Коэффициент капитализации (R) может определяться различными способами, один из которых основан на анализе рыночных данных по аналогичным оцениваемому объектам, когда известны цена продажи и чистый операционный доход по этим объектам. В этом случае коэффициент капитализации определяется на основе формулы (3) путем деления чистого операционного дохода на цену продажи объекта-аналога.
3.7 Выбор оптимального варианта развития объекта осуществляется на основе “наилучшего и наиболее эффективного использования” (ННЭИ), под которым подразумевается “наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной” (Международные Стандарты Оценки МСО 1-4).
Пример 4
Определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли, выделенного под жилищное строительство. Были отобраны два варианта использования этого участка: строительство элитного жилого дома (вариант А) и строительство жилого дома среднего класса (вариант Б). По вариантам собрана следующая информация:
Вариант А: чистый операционный доход в результате продажи квартир - $120000; затраты на строительство жилого здания -$475000; коэффициент капитализации для здания – 18%; коэффициент капитализации для земли – 12%.
Вариант Б: чистый операционный доход в результате продажи квартир - $95000; затраты на строительство - $380000; коэффициент капитализации для здания– 15%; коэффициент капитализации для земли – 12%.
Решение
Стоимость земельного участка в данном случае определяется методом остатка по формуле:
(4)
где
- стоимость земли; - чистый операционный доход от объекта недвижимости; - стоимость улучшений (здания); - коэффициент капитализации для здания; - коэффициент капитализации для земли.Расчеты представлены в таблице 2.
Таблица 2 – Анализ ННЭИ участка земли
№ п/п | Показатели | Варианты использования земельного участка | |
А | Б | ||
1 | Чистый операционный доход, $ | 120000 | 95000 |
2 | Стоимость строительства, $ | 475000 | 380000 |
3 | Коэффициент капитализации для зданий, % | 18 | 15 |
4 | Доход, приходящийся на здания (2х3), $ | 85500 | 57000 |
5 | Доход, приходящийся на землю (1-4) | 34500 | 38000 |
6 | Коэффициент капитализации для земли, % | 12 | 12 |
7 | Остаточная стоимость земли (5х6), $ | 287500 | 316667 |
Вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования является вариант, при котором остаточная стоимость земли максимальна. Следовательно, ННЭИ для данного земельного участка - вариант Б.