Методические рекомендации по организации самостоятельной работы студентов заочного отделения (стр. 30 из 63)
3.8 В оценке недвижимости используется метод валовой ренты, который основан на расчете валового рентного мультипликатора (GRM):
(5)где P – цена продажи сопоставимого объекта;
A – арендная ставка.
Пример 5
Коттедж, расположенный в тихой и зеленой зоне, сдается в аренду за 1200 долл. в месяц. Точно такие же коттеджи, расположенные в том же поселке, но в менее удобных для проживания местах, сдаются за 1100 и 950 долл. в месяц, а цены их продажи составляют 140000 и 120000 долл. соответственно. Требуется определить:
а) рыночную стоимость коттеджа, расположенного в тихой и зеленой зоне;
б) величину прироста стоимости из-за удобного местоположения коттеджа.
Решение
1) рассчитывается валовой рентный мультипликатор на основе данных по сопоставимым коттеджам:
2) определяется среднее значение валового рентного мультипликатора:
3) определяется рыночная стоимость расположенного в зеленой зоне коттеджа:
3) рассчитывается величина прироста стоимости из-за удобного местоположения коттеджа:
3.9 Ипотечно-инвестиционные модели применяются для определения стоимости недвижимости с учетом изменения ее стоимости и дохода, а также с учетом условий финансирования.
Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа определяет стоимость недвижимости как сумму собственного и заемного капитала.
Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков от регулярного дохода и от продажи (реверсии). Стоимость заемного капитала рассчитывается путем дисконтирования платежей по обслуживанию долга.
Текущая стоимость будущих денежных потоков, поступающих от недвижимости, будет зависеть от срока проекта, структуры заемного капитала, экономических характеристик объекта и ставок дисконтирования.
В формализованном виде алгоритм расчета стоимости с помощью традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа выглядит следующим образом:
V=PV[(NOI-OD)Y%; n лет]+ PV[(SR-OK)Y%; n лет]+ K (6)
где V- стоимость объекта;
NOI- чистый операционный доход;
OD- платежи по обслуживанию долга: PMT=PV(Y%; n лет);
SR- сумма реверсии ;
OK- остаток кредита на момент продажи объекта;
K- сумма первоначального кредита.
Этот алгоритм может быть применен и для оценки стоимости недвижимости, обремененной существующей закладной. В этом случае в качестве суммы первоначального кредита выступает текущий остаток кредита. Если продажа объекта не предполагается, алгоритм используется без второго слагаемого. (Подробнее смотри п.26 в списке литературы).
При решении задач с использованием функций сложного процента рекомендуется обращаться к специальным таблицам (например, см. п.п. 15, 37 и др. в списке литературы) или пользоваться программой Microsoft Excel.
Пример 6
Определить стоимость недвижимости, для покупки которой можно получить кредит на сумму $ 1000000 под 10 % годовых на 20 лет при ежегодных платежах. Предполагается, что после восьмилетнего периода владения объект будет продан за $ 1200000. Чистый операционный доход составляет 180000, а инвестор рассчитывает получить 12 % нормы отдачи на собственный капитал.
Решение:
1) Платежи по обслуживанию долга:
OD=1000000*0,11746=117460($)
2) Остаток кредита на момент продажи:
1000000-117460*(PV=PMT при Y=10%, n=8 лет)=1000000-117460*5,3349=
=373363($)
3) стоимость недвижимости:
V=[(180000-117460)*(PV=PMT для Y=12%, n=8 лет)] +
+ [(1200000-373363)*(PV=FV для Y=12%, n=8 лет)] + 1000000=
=[(180000-117460)*4,9676]+ [(1200000-373363)*0,4038]+ 1000000=1644469($)
3.10 Под финансовым левереджем (рычагом) понимается использование инвестором заемных средств с целью повышения своей покупательной способности и рентабельности инвестиций (дохода на собственный капитал) в инвестиционных проектах.
В анализе применяются следующие типы финансового левереджа, различающие эффективность использования инвестором заемных средств в зависимости от условий кредитования:
1) положительный (благоприятный) - ставка ежегодных финансовых выгод от активов, приобретаемых с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту. Инвестор в этом случае зарабатывает деньги, привлекая ссуды.
2) отрицательный - если стоимость купленных с использованием кредита активов не повышается или если выгоды от них не превышают процента по ссудам. Отрицательный левередж работает против владельца недвижимости.
3) нейтральный - собственность приносит доход, равный проценту по привлеченному кредиту.
Положительный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала определяется условием:
если R0 > Rm, то Re > R0
где: R0 - общий коэффициент капитализации.
Re – коэффициент капитализации собственного капитала.
Rm – коэффициент капитализации для заемного капитала (ипотечная постоянная).
Нейтральный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала:
если R0 = Rm, то Re = R0.
Отрицательный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала:
если R0 < Rm, то Re < R0.
Положительный левередж ставки дохода на собственный капитал:
если Y0 > Ym, то Ye > Y0,
где: Y0 – общая ставка дохода на капитал,
Ym – ставка дохода по ипотечному кредиту,
Yе – ставка дохода на собственный капитал.
Нейтральный левередж ставки дохода на собственный капитал:
если Y0 = Ym, то Ye = Y0.
Отрицательный левередж ставки дохода на собственный капитал:
если Y0 < Ym, то Ye < Y0.
Рассмотрим пример влияния финансового левереджа на ставку дохода на собственный капитал.
Пример 7
Определить тип левереджа в случае предоставления ипотечного кредита на срок 10 лет, когда ставка процента по кредиту в рассматриваемых двух вариантах составляет 5% .
Расчеты представлены в таблице 3.
Таблица 3 – Определение типа левереджа
| № | Показатели | Без левереджа | Положительный левередж |
| 1 | Стоимость объекта недвижимости (V0), $ | 500 000 | 500 000 |
| 2 | Стоимость собственного капитала (Ve), $ | 500 000 | 100 000 |
| 3 | Сумма кредита (Vm), $ | 0 | 400 000 |
| 4 | Чистый операционный доход (I0), $ | 70 000 | 70 000 |
| 5 | Ставка процента по кредиту (i), % | - | 5 |
| 6 | Обслуживание долга (Im), $ (PMT=400000{5%, 10 лет}) | 0 | 51 802 |
| 7 | Финансовый поток до налогообложения (Ie), $ | 70 000 | 18 198 |
| 8 | Коэффициент капитализации (R0),% | 14 | 14 |
| 9 | Коэффициент капитализации собственного капитала (Re),% | 14 | 18 |
| 10 | Коэффициент капитализации для заемного капитала (Rm ), | - | 0,1295 |
Вывод: При ставке процента по кредиту в 5% левередж положителен, поскольку Re > R0 (18% > 14%).
4 Контрольные задания
Задание № 1. Теоретические основы экономического анализа недвижимости
Раскрыть содержание вопроса под номером, соответствующим номеру варианта заданий (см. приложение В).
1. Понятие и признаки недвижимости; примеры использования объектов недвижимости в различных сферах деятельности человека.
2. Физические, юридические и экономические особенности недвижимости.
3. Типы объектов недвижимости и их экономические особенности.
4. Виды и содержание операций с недвижимым имуществом со сменой собственника.
5. Виды и содержание операций с недвижимым имуществом без смены собственника.
6. Жизненный цикл недвижимости и его этапы.
7. Государственная регистрация прав на недвижимость как необходимое условие экономического оборота недвижимости.
8. Понятие и инфраструктура рынка недвижимости.
9. Актуальные проблемы развития рынка недвижимости.
10. Динамика цен на первичном рынке жилья (на примере любого из крупных городов России).
11. Динамика цен на вторичном рынке жилья (на примере любого из крупных городов России).
12. Основные этапы формирования рынка недвижимости в России.
13. Спрос и предложение на рынке недвижимости: особенности формирования и взаимодействия.
14. Основные факторы, определяющие динамику спроса и предложения на рынке недвижимости.
15. Методы исследования рынка недвижимости, направления использования полученных результатов на практике.
16. Динамика арендной платы за нежилые помещения (на примере любого города РФ).
17. Характеристики предприятия как имущественного комплекса.
18. Структура операционных расходов и способы их расчета.
19. Принципы оценки недвижимости.
20. Сравнительный подход в оценке недвижимости: алгоритм и рекомендуемые сферы применения.
21. Затратный подход в оценке недвижимости: алгоритм и рекомендуемые сферы применения.