Методические рекомендации по организации самостоятельной работы студентов заочного отделения (стр. 31 из 63)

22. Доходный подход в оценке недвижимости: алгоритм и рекомендуемые сферы применения.

23. Методы расчета коэффициента капитализации.

24. Понятие ипотеки и виды ипотечных кредитов.

25. Налогообложение недвижимого имущества и сделок с ним.

Задание № 2. Оценка недвижимости на основе затратного подхода

Требуется оценить объект недвижимости производственного назначения. С этой целью по сборникам УПВС определены прямые затраты на строительство здания-аналога и с помощью индекса цен на строительно-монтажные работы пересчитаны на дату оценки. В результате они составляют 900 руб. за 1 куб.м расчетного объема здания. Оцениваемое здание имеет отличия от аналога, которые выражаются поправочным коэффициентом, равным 0,85. Косвенные затраты при строительстве зданий, подобных оцениваемому, составляют 7 % от прямых затрат. Прибыль предпринимателя для рыночных условий, отражающих сложившийся на дату оценки инвестиционный климат в строительном секторе, составляет 18% от прямых затрат. Стоимость права аренды участка земли, на котором расположено здание, установлена в размере 850 тыс.руб.

Определить рыночную стоимость оцениваемого объекта, если его расчетный объем составляет Х куб.м., а накопленный износ – Y %. Расчет выполнить на основе приведенных в Приложении Д (таблица Д1) исходных данных, принятых в соответствии с собственным вариантом задания.

Задание № 3. Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода

Необходимо оценить промышленное здание с железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной загрузочной дверью. При анализе были выявлены следующие продажи:

1. Объект продан в этом году по цене

тыс. долл., имеет железнодорожную ветку;

2. Объект продан год назад за

тыс. долл., имеет железнодорожную ветку и две загрузочные двери;

3. Объект продан в этом году за

тыс. долл., полностью огорожен.

Известно, что железнодорожная ветка стоит 1500 долл.; загрузочная дверь -1000 долл.; ограждение – 5000 долл. Прирост стоимости составляет 5% в год.

Исходные данные для выполнения задания (по вариантам) приведены в Приложении Д (таблица Д2). Расчеты представить в табличной форме.

Задание № 4. Расчет чистого операционного дохода от объекта

Определить чистый операционный доход владельца объекта недвижимости при наличии следующих исходных данных:

- общая площадь объекта S_{общ ,} м²;

- площадь, занятая собственником 90 м²;

- арендная площадь S_{ар ,} м² , из них 300 м² сданы в аренду на 10 лет по ставке - C у.е. за м² (контрактная арендная плата);

- рыночная арендная ставка - Ар у.е. за м²;

- платежи по договору страхования 1950 у.е.;

- расходы на управление составляют 5% от действительного валового дохода;

- коммунальные платежи 7700 у.е.;

- расходы на уборку помещений 4500 у.е.;

- затраты на техническое обслуживание 3300 у.е.;

- стоимость очередной замены дверных проемов составляет Х у.е., замена необходима через 7 лет;

- депозитная ставка надежного банка 12%;

- норма потерь от недозагрузки 10%;

- норма потерь от неплатежей 3%;

- налоговые платежи - 4600 у.е.;

- доход от прачечной составляет D у.е. в год.

В расчете необходимо учитывать, что финансирование объекта осуществлялось с использованием заемных средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму – К у.е. под 12% годовых на 25 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 65000 у.е. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%.

Расчет выполняется на основе данных для своего варианта, приведенных в приложении Д (таблица Д3).

Задание №5 . Оценка недвижимости на основе доходного подхода

Необходимо оценить бизнес-центр на основе следующей информации:

1) данные, характеризующие деятельность оцениваемого бизнес-центра:

- арендная площадь бизнес-центра – S кв.м, вся площадь сдается в аренду по рыночной ставке;

- рыночная арендная ставка составляет А руб. за 1 кв.м в год;

- количество заключенных договоров аренды – 65;

- норма потерь от недозагрузки арендной площади -10 %;

- норма потерь от неплатежей за аренду - 5%;

- операционные расходы – 40 % от действительного валового дохода;

- расстояние до центра города – 25 км;

- финансирование деятельности бизнес-центра осуществляется за счет собственных средств.

2) рыночные данные по сопоставимым с оцениваемым объектам (таблица 4).

Таблица 4 – Данные по сопоставимым объектам

Показатели	Сопоставимые объекты
	№ 1	№ 2	№ 3	№ 4
Цена продажи, тыс.руб.	21500	15200	25000	30000
Чистый операционный доход, тыс.руб.	4515	3344	5250	6270

Требуется:

а) выбрать из перечисленных в пункте 1 данных необходимые для оценки стоимости бизнес-центра;

б) рассчитать на основе приведенных в пункте 2 данных недостающий показатель (его значение принять равным моде);

в) определить рыночную стоимость бизнес-центра.

Задание №6. Анализ альтернатив развития объекта

Определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования свободного участка земли в городской черте с учетом того, что зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для супермаркета, гостиницы или бизнес-центра. Проведенные аналитиком исследования открыли следующую информацию:

Супермаркет: стоимость строительства (долл.) –

; чистый операционный доход (долл.) – ; коэффициент капитализации для здания (%%) - ; коэффициент капитализации для земли (%%) - .

Гостиница: стоимость строительства (долл.) –

; чистый операционный доход (долл.) – ; коэффициент капитализации для здания (%%) - ; коэффициент капитализации для земли (%%) - .

Бизнес-центр: стоимость строительства (долл.) –

; чистый операционный доход (долл.) – ; коэффициент капитализации для здания (%%) - ; коэффициент капитализации для земли (%%) - .

Расчеты представить в виде таблицы. Исходные данные для каждого варианта расчетов приведены в приложении Д (таблица Д5).

Задание № 7. Расчет валового рентного мультипликатора

Два года назад был куплен участок под строительство индивидуального жилого дома за 20000долл. Дом был построен за 55000 долл., но прекрасно вписался в среду, где соседние дома стоили от 80000долл. до 90000долл. Соседние дома сдавались в аренду по ставкам от

до долларов в месяц соответственно, новый дом предполагалось сдать за долл. в месяц. Через полгода после завершения строительства дома была изменена схема движения транспорта в этом районе, после чего улица стала менее привлекательной для проживания в односемейных домах. Продать дом по первоначальной рыночной стоимости не удалось и за 15 месяцев. Тогда дом был сдан в аренду за долл. в месяц, что соответствовало арендным ставкам для аналогичных домов после изменения схемы движения.

Используя значения

и для своего варианта расчетов, приведенного в приложении Д (таблица Д6), определить:

1) валовой рентный мультипликатор, соответствующий новому дому;

2) вероятную первоначальную рыночную стоимость дома;

3) величину потери в стоимости дома из-за изменения маршрута движения транспорта.

Задание № 8. Ипотечно-инвестиционный анализ

Клиент банка может предоставить обеспечение по ипотечному кредиту в

долларов под 10 % годовых, погашаемого за 15 лет ежемесячными платежами. Необходимый собственный капитал составляет долларов; ставка дохода на капитал должна составлять 12 % годовых. Рассчитать требуемый ежегодный чистый операционный доход, который бы удовлетворил и кредитора, и заемщика. Исходные данные по вариантам представлены в таблице Д 7 (приложение Д).

Задание № 9. Финансовый левередж

Оценить влияние финансового левереджа на ставку дохода на собственный капитал инвестора, который рассматривает возможность покупки объекта недвижимости стоимостью –

у.е. Инвестор рассчитывает взять кредит на N лет на сумму у.е. под Y % годовых с ежемесячными платежами. Ожидается, что чистый операционный доход от этого объекта составит тыс. долларов.