Права и обязанности по договору аренды недвижимости могут переходить к наследникам. Арендодатель не вправе отказывать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.
Для обеспечения стабильности и надежности деловых отношений при аренде недвижимости предусматриваются санкции за нарушение договорных обязательств. Односторонний отказ от исполнения договора и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал о них во время заключения договора, т.е. — при скрытых недостатках. Арендатор в этом случае может потребовать от арендодателя:
а) безвозмездного устранения недостатков;
б) соразмерного уменьшения арендной платы;
в) возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами, причем указанные расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя;
г) расторжения договора.
Законом предусмотрены исключения из общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Он не несет ответственности за недостатки, оговоренные при заключении договора либо заранее известные арендатору. Кроме того, арендодатель не отвечает за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении. В этой норме речь идет о явных (нескрытых) недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Она направлена на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую их приемку и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления и пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду недвижимое имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В таких случаях первоначальный арендодатель должен быть заменен новым владельцем вещного права на данный объект.
Основания расторжения договора арендодателем:
* использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора;
* существенное ухудшение арендатором качества арендованного имущества;
* несвоевременное внесение арендной платы (невнесение платы в установленный срок более двух раз подряд);
* невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок.
Но арендодатель вправе обратиться с соответствующим иском только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если такой попытки урегулировать отношения с арендатором не будет, суд откажет в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора.
По требованию арендатора досрочное расторжение договора возможно при:
1) непредоставлении арендатору в пользование имущества, предусмотренного договором, либо создании препятствий для пользования им в соответствии с назначением;
2) выявлении в имуществе, переданном арендатору, недостатков, препятствующих пользованию им, за которые арендодатель несет ответственность;
3) непроведении арендодателем в положенный срок капитального ремонта имущества, обязанность проведения которого возлагается на него;
4) непригодности имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
На арендатора не возлагается обязанность предварительно направлять контрагенту письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок. Однако до обращения в суд он должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой срок указывается в предложении, а при его отсутствии — в тридцать дней.
Ни одна из сторон не несет ответственности за невыполнение обязательств по договору, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо их воли и желания; и которые нельзя предвидеть или избежать (форс-мажорные обстоятельства). Свидетельство, выданное соответствующей торговой палатой или иным компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.
Сторона, не исполняющая своего обязательства, должна дать извещение другой стороне о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по договору.
Если обстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении трех последовательных месяцев и не обнаруживают признаков прекращения, договор может быть расторгнут арендатором и арендодателем путем направления уведомления другой стороне.
При неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки за объекты государственной собственности в Москве начисляются пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки. Исковая давность — 3 года с даты предъявления претензии.
Пени начисляются:
* при заключении договора аренды — по истечении 14 дней со дня регистрации договора аренды;
* при поквартальной оплате аренды — с шестого числа первого месяца квартала;
* при помесячной оплате — с шестого числа каждого месяца;
* при перерасчете арендной платы — по истечении 14 дней со дня подписания расчетов арендной платы арендатором и арендодателем.
Пени начисляются во всех случаях по день перечисления (уплаты) аренды, указанный на платежном документе.
Список литературы
1. Международный пакт о гражданских и политических правах Семейный кодекс РФ.
2. Конституция РФ.
3. Гражданский кодекс РФ.
4. Уголовный кодекс РФ.
5. Федеральный закон от 28 марта 1998 г. "О воинской обязанности и военной службе".
6. Федеральный закон "О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию" от 15 августа 1996 г.
7. Федеральный закон от 12 января 1996 г. "О профессиональных союзах, их правах и гарантиях деятельности"
8. Федеральный закон от 26 сентября 1997 г. "О свободе совести и о религиозных объединениях"
9. Указ Президента РФ от 25 мая 1992 г. "О порядке организации и проведения митингов, уличных шествий, демонстраций и пикетирования" (утратил силу)
10. Баглай М. В. , Габричидзе Б. Н. Конституционное право РФ: Учебник. –М.: НОРМА, 2006.
11. Воеводин Л. Д. Юридический статус личности в России. Учебное пособие. –М.: МГУ, ИНФРА-М –НОРМА, 2002.
12. Конституционное право. Учебное пособие./Авт. и сост. Богданова Н. А. –М.: Владос, 2005.
13. Права человека./ Под ред. Е. А. Лукашева. –М.: НОРМА,1994.
[1] Права человека./ Под ред. Е. А. Лукашева. –М.: НОРМА,1994.С.118.
[2] Воеводин Л. Д. Юридический статус личности в России. Учебное пособие. –М.: МГУ, ИНФРА-М –НОРМА, 2002.С.86.
[3] Конституционное право. Учебное пособие./Авт. и сост. Богданова Н. А. –М.: Владос, 2005.С.104.
[4] Баглай М. В. , Габричидзе Б. Н. Конституционное право РФ: Учебник. –М.: НОРМА, 2006.С.93.
[5] Права человека./ Под ред. Е. А. Лукашева. –М.: НОРМА,1994.С.91.