Очевидно, что для эффективного управления многоквартирным домом необходима система, включающая постановку целей и определение задач планирования, организации, исполнения решений и контроля за их исполнением.
Сегодня перед собственниками помещений в многоквартирных домах, предприятиями жилищно-коммунального хозяйства и органами местного самоуправления стоит непростая задача – цивилизованно и грамотно, не растеряв положительный опыт и сохранив здоровый потенциал, выйти на рынок жилищно-коммунальных услуг, для чего:
- собственники помещений в многоквартирном доме должны стать полноправными хозяевами – научиться защищать свои права и нести бремя ответственности за содержание своего имущества и оплату коммунальных услуг в новых экономических и правовых условиях сферы ЖКХ;
- предприятия, желающие выступить в качестве управляющих компаний должны научиться работать по-новому, в условиях рыночных отношений, учитывая конъюнктуру рынка, требования законодательства и экономическую обоснованность расходования денежных средств собственников помещений в многоквартирном доме при выполнении работ и оказании услуг;
- органы местного самоуправления должны с одной стороны обеспечить всем участникам рынка равные условия, с другой – решать вопросы проведения преобразований в ЖКХ исходя из интересов населения, а с третьей – выступить участником рынка ЖКУ в качестве собственника помещений в многоквартирном доме.
В Москве при проведении преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве соблюдается четкая социально-ориентированная политика, которая основывается на следующих принципах:
- социальной справедливости;
- последовательности и этапности в осуществлении мероприятий;
- уменьшения административного влияния на субъекты отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг;
- создания условий для развития самоуправления в жилищной сфере;
- формирования рыночных отношений во всех отраслях жилищно-коммунального хозяйства;
- повышения качества предоставляемых услуг, сокращения затрат, привлечения инвестиций;
- информационной доступности проводимых преобразований.
Руководствуясь указанными принципами при формировании эффективной системы функционирования ЖКХ, в Москве поставлены следующие социально-значимые задачи:
- смягчение для населения процесса изменения системы оплаты жилья и коммунальных услуг при постепенном переходе отрасли в режим безубыточного финансирования;
- снижение издержек производителей услуг и совершенствование тарифной политики при поддержании стандартов качества предоставленных услуг;
- развитие конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами, переход на договорные отношения, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг путем перерасчета платежей в случае снижения качества услуг;
- совершенствование системы социальной защиты населения, упорядочение системы льгот, усиление адресной направленности выделяемых на эти цели бюджетных средств;
- повышение уровня технической эксплуатации и обслуживания жилищного фонда и предоставления коммунальных услуг.
С учетом сформированного частного жилищного фонда работа по изменению системы управления многоквартирными домами, перехода от административных к экономическим методам управления в целях развития конкурентной среды строилась в плановом порядке, в тесном взаимодействии с соответствующими департаментами города Москвы и территориальными органами исполнительной власти.
При проведении преобразований в системе управления жилищным фондом в Москве и поэтапном переходе на полную оплату жилищно-коммунальных услуг очень важно было выполнить условия по:
- сохранению управляемости системы жилищно-коммунального обслуживания населения;
- бесперебойному обеспечению жителей жилищно-коммунальными услугами;
- повышению качества предоставляемых услуг при сохранении стабильности их предоставления;
- обеспечению социальной поддержкой жителей Москвы при переходе на новую систему управления многоквартирными домами;
- оказанию методической помощи собственникам помещений в многоквартирных домах;
- обеспечению информационной поддержки москвичей.
Изменение основных элементов системы управления многоквартирными домами практически полностью регулируется федеральным законодательством.
Федеральным законом от 26.12.2005 № 184-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и некоторые законодательные акты Российской Федерации» было установлено ограничение роста размера платы граждан - нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и собственников жилых помещений за жилое помещение и коммунальные услуги на основании предельных индексов изменения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которые устанавливаются по субъектам Российской Федерации уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. В то же время предельные индексы изменения размера платы граждан за жилое помещение, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, и размера платы граждан за коммунальные услуги устанавливаются органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации с учетом региональных и иных особенностей (ч.ч. 1, 2 и 4 ст. 6 Федерального закона).
Приказами Федеральной службы по тарифам (далее – ФСТ) от 01.08.2006 № 168-э/3, 11.04.2007 № 68-э/5 были утверждены предельные индексы цен на жилищно-коммунальные услуги на 2007 и 2008 годы. Так в соответствии с приказом ФСТ на 2007 год и 2008 год по г. Москве установлен предельный максимальный индекс изменения размера платы за жилое помещение в размере 117% по отношению к предыдущему году.
Во исполнение указанных норм средний размер повышения платы для граждан на 2007, 2008 2009 год по сравнению с предыдущим годом по ценам, установленным Правительством Москвы для граждан - нанимателей и собственников помещений в многоквартирном доме, не выбравших способ управления своим домом либо не установившим размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и имеющих единственное жилье и зарегистрированных в нём, не превысил установленного предельного размера платы в 17 %. Поскольку исторически сложилось так, что:
- в стоимость платы за содержание и ремонт жилого помещения граждан, проживающих на первом этаже, не включалась плата за содержание лифтового оборудования, поэтому при применении к указанной плате соответствующих индексов в рассматриваемые годы такая плата осталась меньше, чем у граждан, чьи помещения расположены выше первого этажа;
- плата собственников помещений, имеющих единственное жилье и зарегистрированных в нём, равнялась плате, установленной для нанимателей жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, поэтому при применении к указанной плате соответствующих индексов в рассматриваемые годы такая плата осталась также на уровне платы названных нанимателей.
Учитывая, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома должен быть одинаковым для всех собственников помещений в таком доме (п. 31 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации) и в соответствии с п. 4 ст. 155 и ст. 165 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Москвы в настоящее время компенсирует всем организациям, управляющим многоквартирным домом, разницу между установленным размером платы (ставкой планово-нормативного расхода на 1 кв.м общей площади помещения по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме) и ценой, установленной для соответствующей категории граждан, в случае применения такой цены для расчетов. Постановлением Правительства Москвы от 24.04.2007 № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации» был утвержден Временный порядок предоставления субсидий из бюджета города Москвы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, Примерный договор на предоставление субсидий из бюджета города Москвы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также установлены ставки планово-нормативного расхода (рублей в месяц на 1 кв.м общей площади жилых помещений, оплачиваемых по ценам и на условиях, устанавливаемых Правительством Москвы), применяемые для расчета указанных бюджетных субсидий на 2007 год и в качестве размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в случае не установления такого размера собственниками помещений в многоквартирном доме.
Положения о применении предельных индексов роста цен в соответствии с п. 8 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2005 № 184-ФЗ действуют до 01.01.2012. Разрыв между размером платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный Правительством Москвы в виде планово-нормативной ставки, и ценой для отдельных категорий граждан за содержание и ремонт жилых помещений за площадь, занимаемую в пределах установленных норм, устанавливаемой на тот же календарный год, неизменно сокращается, что видно из приведенной ниже таблицы.
таблица
| Наименование | 2009 год | 2010 год | 2011 год |
| Ставка планово- нормативного расхода (установленный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения) | 21,02 руб./кв.м | 22,92 руб./кв.м | 22,92 руб./кв.м |
| Цена за содержание и ремонт жилых помещений за площадь, занимаемую в пределах установленных норм в доме со всеми удобствами, с лифтом и мусоропроводом для отдельных категорий граждан | 8,20 руб./кв.м | 9,00 руб./кв.м | 10,80 руб./кв.м |
| % платы отдельных категорий граждан в соответствующей категории многоквартирного дома | 39,01 | 39,26 | 47,12 |
Общая доля платежей граждан в себестоимости услуг ЖКХ, не включая стоимости капитального ремонта, с учетом граждан, оплачивающих такие услуги в полном размере (наниматели и собственники жилья, имеющие излишки площади либо второе жилье), составляет 77%.