С 1764 года все церковные и монастырские земли были секуляризованы — отобраны в государственную казну. Этим актом окончательно упразднялось церковное вотчинное землевладение в России. С этих пор лишь небольшие ненаселенные участки земли могли оставаться в церковной собственности. Но Церковь не была ограничена в приобретении движимого имущества и накоплении денежных средств.
Радикальные изменения в имущественной правоспособности Церкви наступили после падения монархии и синодальной системы и с изданием Декрета об отделении Церкви от государства в 1918 году. Ныне храмы и часть богослужебной утвари, которой, пользуются верующие люди, находятся в собственности государства, храмы арендуются общинами православных христиан, так называемыми двадцатками, которые несут материальную ответственность за сохранность выданного им имущества. Часть богослужебной утвари, денежные средства, предметы хозяйственного назначения находятся в распоряжении церковной общины по праву собственности. По тому же праву двадцатки могут иметь и храмы, если эти храмы построены на средства прихожан. Новый закон нашей страны о свободе совести предоставил церковным общинам и учреждениям права юридического лица.
В канонах нет ответа на вопрос о том, кому в Церкви принадлежит право собственности на имущество, используемое в религиозных целях. Поскольку в Византии, на Руси и на Западе вплоть до позднего средневековья церковное имущество в принципе было неотчуждаемо, вопрос этот не имел практической важности. Однако, в эпоху Реформации, когда Католическая Церковь лишилась не только своих пасомых, отпадших в протестантские церкви, но и богатств, в том числе земельных владений, вопрос о церковном праве собственности приобрел большой практический смысл.
С первых веков церковной истории выдвигались разные учения о субъекте собственности церковных имуществ. Еще на почве римского права сложилось учение, согласно которому церковное имущество, предназначенное исключительно для церковных нужд, принадлежит Богу. Но противники этой теории использовали такой аргумент: к Богу неприменимы юридические понятия гражданского права об обязательствах, взысканиях за долги, подчинении регулятивной власти государства. Поэтому некоторые немецкие ученые называли данную теорию «наивным богохульством». Сторонники другой теории, также восходящей к первым столетиям истории Церкви, провозглашают; церковное достояние — это собственность нищих. Все неспособные жить на свои средства, в том числе к духовенство, лишенное возможности добывать себе средства к существованию трудом вне храма и богослужения, имеют право жить за счет церковного имущества. Еще Августин Блаженный говорил, что епископы, распоряжающиеся церковным имуществом, — это только прокураторы, уполномоченные хозяев, а подлинные хозяева — нищие (pauperes). Однако, на основании папских декреталов, на Западе церковные доходы подлежали делению на четыре части: одна шла в пользу епископа, причем не только на его личные нужды, но и на гостеприимство и прием странствующих, другая — на содержание клириков, третья — на нищих, четвертая — на церковно-строительные и богослужебные издержки. Таким образом, бедным, согласно этим декреталам, доставалась лишь четверть церковных доходов, следовательно, считать именно их собственниками церковного имущества не было достаточных оснований. К тому же отсутствие каких бы то ни было правовых обязанностей нищих по отношению к церковному имуществу также не позволяет считать их собственниками церковного имущества в формально юридическом смысле. Но в Византии и особенно у нас, на Руси, где церковное право не тяготело к уподоблению гражданскому праву с его юридическим формализмом, были чрезвычайно распространены обе эти идеи: о Боге и о нищих как собственниках церковных достояний. В жалованных и вкладных грамотах вотчины жертвовали Богу, Спасу, Пресвятой Богородице, святителю Николаю, Иоанну Предтече. А церковное богатство в древнерусских памятниках иногда именуется богатством нищих.
Между тем в Западной Европе в средневековье была выдвинута теория общецерковной собственности, которая, в сущности, сводилась к признанию папы субъектом права собственности на церковное имущество, хотя из-за ряда причин прямо это не провозглашалось. Однако, в эпоху Реформации и в новое время теорию эту уже нельзя было применить к действительной жизни: ни одно из новоевропейских национальных государств, в том числе и католических, не склонно допускать, чтобы в пределах его территории церковным имуществом распоряжалась экстерриториальная власть. Но что касается Церквей национальных, замкнутых в пределах одного государства, эта теория находила свое отражение в положительном праве. У нас в России в XIX столетии эта теория лежала в основе «Устава церковных дел иностранных исповеданий» в применении к Армянской Церкви.
В новое время выдвинута была и так называемая теория целевого имущества, согласно которой нет надобности отыскивать субъекта права церковной собственности, церковное имущество принадлежит не физическим и юридическим лицам, а той или иной цели или назначению. Эта теория получила широкое распространение среди канонистов-католиков, но она отвергалась цивилистами-специалистами по гражданскому праву как логически несостоятельная, ибо цель, утверждают они, непременно предполагает лицо, преследующее ее.
В XVII и XVIII вв. в противовес теории общецерковного права и под влиянием антихристианской идеологии естественного права складывается так называемая публицистическая теория, которая право собственности церковного имущества переносила на государство. Эта теория вполне соответствовала государственно-правовым доктринам протестантского мира. Она же послужила обоснованием секуляризации церковных владений, которая проводилась в XVIII и XIX вв. в православных и католических странах, в том числе и в России, хотя при проведении секуляризации у нас в 1764 году в манифесте Екатерины II не было ссылок на данное учение, напротив, утверждалось, что правительство пошло на это мероприятие ради «славы имени Божия».
В эпоху Реформации протестантскими учеными была выдвинута еще одна — церковно-общинная теория, согласно которой собственником церковного имущества является община как корпорация. Ввиду неполноты этой теории даже применительно к протестантским церквам и невозможности ее действия в Католической Церкви, которая не рассматривает епархию или приход как самостоятельный субъект каких-либо прав, в XIX веке сформулирована была еще одна, близкая к ней теория, но более гибкая — так называемая институтная. Согласно этой теории субъектом церковной собственности являются и общины-корпорации, и институты, основанные не на корпоративной или коллегиальной основе, а подчиненные воле их учредителей. Названная теория позволяла считать субъектами церковной собственности как церковные общины, так и церковные институты. Такие идеи выдвигались в области теории права.
Что касается положительного права, то в Католической Церкви субъектом права церковной собственности признаются:
1. mensa episcopalis — епископские дома;
2. кафедральные и коллегиальные капитулы, т.е. духовные корпорации при церквах, соответствующих нашим соборам;
3. приходская должность и служащее для ее обеспечения имущество (beneficium);
4. церковная фабрика fabrica ecclesiae, — фиктивный субъект, материальным субстратом которого служит имущество, предназначенное для сооружения, устроения и поддержания храма и богослужения;
5. монашеские ордена и конгрегации;
6. учебные и благотворительные церковные заведения.
В российском законодательстве синодальной эпохи говорится об имуществе, принадлежащем Святейшему Синоду, архиерейским домам, приходским церквам без разделения fabrica и beneficium, как на Западе, а также монастырям, православным женским общинам, бесприходным городским храмам (кафедральным, кладбищенским и ружным), духовно-учебным заведениям, попечительствам о бедных духовного звания, епархиальному духовенству, в собственности которого находились свечные заводы и денежные капиталы.
Неприкосновенность имущества Церкви и церковных учреждений, в зависимости от правовой системы того или иного государства и от статуса Церкви в нем, защищается теми или иными законами. Сама же Церковь не имеет ни власти, ни права защищать свое достояние санкциями принудительного характера; она располагает для этого средствами иного, духовного характера. 42 правило Карфагенского Собора гласит: «Определено такожде, чтобы пресвитеры, без соизволения своих епископов, не продавали вещей церкви, в которой посвящены. Равно и епископам не позволительно продавати церковныя земли, без ведома Собора или своих пресвитеров. Того ради, кроме нужды, и епископу не позволительно расточати вещи, находящиеся в церковной описи». А Отцы VII Вселенского Собора в 12 правиле изрекли: «Аще кто, епископ или игумен, окажется что-либо из угодий, принадлежащих епископии, или монастырю, продавшим в руки властей, или отдавшим иному лицу: не твердо да будет оное отдаяние, по правилу Святых Апостол, глаголющему: епископ да имеет попечение о всех церковных вещах, и оными да распоряжает, яко Богу назирающу; но не позволительно ему присвояти что-либо из оных, или сродникам своим дарити принадлежащее Богу: аще же суть неимущие, да подает им яко неимущим, но под сим предлогом да не продает принадлежащаго Церкви (Ап. 38). Аще поставляют в предлог, что земля причиняет убыток, и никакой пользы не доставляет, то и в сем случае не отдавати поля местным начальникам, но клирикам или земледельцам. Аще же употребят лукавый оборот, и властелин перекупит землю у клирика, или земледельца, то и в сем случае продажа да будет недействительна, и проданное да будет возвращено епископии, или монастырю, а епископ, или игумен, тако поступающий, да будет изгнан: епископ из епископии, игумен из монастыря, яко зле расточающие то, чего не собрали».