Твердая цена не изменяется в течение всего периода строительства, указывается с конкретным сроком выполнения работ. Разница между этой ценой и фактической стоимостью строительства является доходом застройщика. Поэтому он заинтересован в снижении расходов по строительству, но необходимо соблюдать важные условия: снижение расходов не должно снижать качество работ и материалов. В случае повышения фактической стоимости строительства над твердой ценой подрядчик погашает разницу за счет собственных средств.
Твердая цена может устанавливаться в результате проведения открытых подрядных торгов или в пределах, утвержденных сметой на строительства. Также эта цена может определяться на основе сметы ранее построенного аналогичного объекта с учетом текущего уровня цен, для чего используют коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства. Основанием для определения твердой цены обычно является сметная стоимость строительства объекта (работ), рассчитанная в базовом уровне цен. А затем она пересчитывается с помощью специальных коэффициентов, которые устанавливают региональные центры по ценообразованию в строительстве.
В соответствии с п.4 ст.630 ГК КР цена работы, выполняемой по договору подряда, может быть приблизительной, требуется лишь специальное указание на это в договоре, иначе цена будет считаться твердой.
Так, приблизительная (открытая) цена означает, что подрядчику возмещается фактическая стоимость строительства, а также выплачивается согласованная договором на строительство прибыль.
Установление в договоре открытой цены выгодно для подрядчика, поскольку, это позволяет ему максимально компенсировать свои затраты, связанны с выполнением договора. Но следует помнить, что согласно п. 5 ст. 630 ГК КР при существенном превышении приблизительной цены подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика, который может отказаться от договора, при этом заказчик должен уплатить уже выполненную часть работы. Однако это правило распространяется только на случаи, когда цена увеличивается за счет роста физических объемов работ.
Вместе с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда. Как правило, проектно-сметная документация не может пересматриваться в ходе строительства, за исключением случаев, указанных в ст. 665-666 ГК КР, которые подробно рассмотрены ниже.
Срок, как и цена договора, относится к существенным условиям договора строительного подряда. Поскольку отношения сторон носят длящийся характер, точное определение как конечного срока выполнения работы (именно он является существенным условием договора), так и сроков завершения ее отдельных этапов имеет для сторон первостепенное значение. Срочный характер имеют и многие обязанности, принимаемые на себя заказчиком. Начало течения и продолжительность многих сроков зависят друг от друга. С целью согласования сроков выполнения сторонами взаимных обязательств к договору строительного подряда обычно прилагаются различные календарные планы и графики, которые становятся составными частями договора[10].
Форма договора строительного подряда в большинстве случаев письменная, причем договор составляется в виде единого документа, подписываемого сторонами. В прежние годы в рассматриваемой области на практике были широко распространены предельно краткие, состоящие буквально из нескольких пунктов договоры, к которым, однако, прилагались особые условия с пространным описанием взаимных прав и обязанностей сторон. Сейчас все чаще заключаются более основательные, многостраничные договоры, детально регламентирующие взаимоотношения заказчика и подрядчика. В ряде случаев при их составлении используются примерные формы договоров строительного подряда, рекомендованные для отдельных видов строительных работ, а также ведения строительства в различных отраслях.
Определение порядка сдачи и приемки результатов работ в договоре строительного подряда является существенным условием договора. Ст.674 ГК КР подробно регулирует два связанных между собой действия: сдачу результата работ подрядчиком и приемку работ заказчиком. Возникающие по этому поводу обязанности сторон носят различный характер. Прежде всего, установлена обязанность заказчика немедленно после получения сообщения подрядчика о готовности к сдаче результата работы или соответствующего ее этапа (последний случай должен быть специально оговорен в договоре) приступить к приемке, и если приемка результата работ задержится по вине заказчика, то ответственность за это придется нести ему. Во всяком случае, подрядчик освобождается от ответственности за просрочку в сдаче работ, возникшую по причинам, зависящим от заказчика.
Организация и осуществление приемки результата работ составляют обязанность заказчика и исполнить ее он должен за свой счет, если иное стороны не предусмотрят в договоре. К участию в приемке необходимо привлечь, если об этом существуют прямые указания в законе или в ином правовом акте, представителей государственных органов или органов местного самоуправления. Имеются в виду органы, в компетенцию которых входит контроль за соответствующими работами (объектами).
В ст.674 ГК КР особо выделены последствия принятия отдельного этапа работы, так как с этого момента риск случайной гибели или повреждения результата работ переходит на заказчика. Следовательно, подрядчик будет нести в подобных случаях ответственность только при условии, если его вина доказана.
Законом или договором может быть предусмотрена либо из характера работ вытекать необходимость предварительных испытаний результата выполненных работ. В указанных случаях приемка работ допускается только при условии, если результат испытаний окажется положительным. Если результаты испытаний окажутся отрицательными, приемка работ не производится и наступают установленные Гражданским кодексом последствия нарушения условия о качестве.
Заказчику предоставляется право отказаться от приемки результата работ, если будут обнаружены такие недостатки, которые исключают возможность использования его для цели, указанной в договоре.
Следует иметь в виду, что в отличие от «Общих положений о подряде» (пункт 1 статьи 640 ГК КР), предусматривающих обязанность заказчика принять результат работ в установленные законом или договором сроки, в строительном подряде заказчик обязан приступить к приемке немедленно. С учетом большой сложности приемки строительных работ законодателем оговорена обязанность, как правило, именно заказчика, организовать и осуществлять приемку их результата. При этом стороны не лишены права иначе решить вопрос об организации работ.
Положением о порядке приемки в эксплуатацию строительных объектов, утвержденным приказом Минархстроя Кыргызской Республики от 30 августа 1996 года № 52, установлено, что строительные объекты независимо от назначения и форм собственности, их отдельные очереди, пусковые комплексы, этапы в соответствии с утвержденным проектом заказчик должен предъявлять на приемку рабочей комиссии, а затем, после составления ею акта о готовности объекта, законченного строительством, к приемке Государственной приемочной комиссией.
Сдача и приемка результата работ оформляются актом, который должны подписать оба контрагента (их полномочные представители). Не исключена ситуация, при которой одна из сторон отказывается от этого. Тогда акт подписывается другим контрагентом. Этот односторонний акт считается имеющим юридическую силу во всех случаях, если только суд, которому придется впоследствии рассматривать спор, признает мотивы отказа соответствующей стороны от подписания акта не обоснованными.
Принятие работы возможно как после полного ее завершения, так и по окончании отдельных ее этапов. Ст.674 ГК КР предусмотрены основания, по которым заказчик вправе уклониться от приемки: если обнаруженные недостатки исключают возможность использовать результат работы для цели, которая указана в договоре, и к тому же ни подрядчик, ни сам заказчик устранить недостатки не могут. Под невозможностью устранить недостатки заказчиком подразумеваются случаи, когда не только он сам или подрядчик не могут произвести соответствующие работы, но и те, при которых ему не удается найти сторону, готовую принять на себя устранение недостатков.
Определение в договоре место выполнение работ, является существенным условием договора строительного подряда. В случае не выполнения данного требования договор считается незаключенным.
Обязанность предоставления земельного участка закон возлагает на заказчика. Вопросы, относящиеся к размеру предоставляемого для строительства земельного участка, его состоянию и срокам передачи, стороны согласовывают в договоре. Если эти условия ими не оговорены, то действует п.1 ст.669 ГК КР, в силу которого площадь и состояние земельного участка, а также дата его предоставления должны обеспечивать своевременное начало работ, их нормальное ведение и завершение в установленный срок. Существовавшая ранее обязанность заказчика передать генеральному подрядчику до начала выполнения строительно-монтажных работ по акту в согласованные сроки техническую документацию на закрепленные на территории строительства пункты и знаки освидетельствования их в натуре теперь может возникнуть только в случае указания в договоре.