Договор строительного подряда должен предусматривать, среди прочего, какая из сторон и в какой срок обязана предоставить техническую документацию. В случае если это должен сделать подрядчик, документация подлежит одобрению со стороны заказчика. Договор, по которому предоставление проекта составляет обязанность подрядчика, именуется "проектно-строительным контрактом"[13]. Помимо распределения обязанностей по представлению проектно-сметной документации, в договоре должны быть установлены ее состав и содержание.
Таким образом, условия, определяющие, кто и когда обязан передать проектно-сметную документацию и каково ее содержание, относятся к числу существенным условий данного договора.
В ходе строительства подрядчик может обнаружить, что определенные работы в проекте и смете не были учтены и по этой причине необходимо провести дополнительные работы (например, из-за обнаружения подпочвенных вод). Тогда у подрядчика возникает не только право, но и обязанность сообщить заказчику, с соответствующим обоснованием, какие именно дополнительные работы следует провести. В соответствии с п. 3 ст. 665 ГК КР заказчик, в свою очередь, должен не позднее десяти дней с момента получения такого сообщения или в иной, предусмотренный законом или договором срок сообщить подрядчику о принятом им на этот счет решении. Имеется в виду согласие или несогласие с проведением дополнительных работ. Если в течение этого времени ответ не будет получен, подрядчик обязан приостановить работы, убытки вызванные простоем, будет вынужден возмещать ему заказчик, если только не докажет отсутствия необходимости в осуществлении таких работ.
В случаях, когда подрядчик не выполнит этой обязанности (предусмотренной п.3 ст. 665 ГК КР) приостановить работы, такой подрядчик "лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков"[14].
Возможны и такие случаи, когда заказчик согласился на проведение и оплату дополнительных работ, на необходимости которых настаивал сам подрядчик, но последний отказывается их выполнять. Тогда вступает в действие та же п.5 ст.665 ГК КР. Она предоставляет подрядчику право уклониться от выполнения в случаях, когда они не входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика либо не могут быть им выполнены по иным не зависящим от него причинам (например, из-за отсутствия материалов или оборудования). При отказе подрядчика от выполнения необходимых работ во всех других случаях заказчик может воспользоваться правом, поручить выполнение дополнительных работ третьим лицам за разумную цену и в разумный срок или исполнить обязательство за счет должника своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства (п.1 ст.627 ГК КР).
Также предусмотрено, что проекты, рабочие чертежи, независимо от источников финансирования и форм собственности, за определенными исключениями, подлежат государственной экспертизе. Руководящий на этот счет акт - Положение Государственной комиссии при Правительстве Кыргызской Республики по архитектуре и строительству «О порядке проведения экспертизы проектно-сметной документации органами Государственной комиссии при Правительстве Кыргызской Республики по архитектуре и строительству» от 1 марта 2004 года N 27.
Проектная документация служит основанием для получения заказчиком разрешения на строительство. Такое разрешение представляет собой документ, которым удостоверяется право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения или сооружения, а также благоустройство территории. Разрешение, о котором идет речь, необходимо для застройки земельного участка, строительства, реконструкции зданий, строений и сооружений, благоустройства территорий. Оно не требуется, если работы по строительству и реконструкции не затрагивают конструктивных и иных характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и строений, а также при возведении временных зданий, строений и сооружений, которые необходимы для организации строительных работ.
Возможность осуществлять строительство, подтвержденное разрешением, может переходить к другим лицам вместе с отчуждением права собственности на соответствующий объект. К тому, кто приобрел не завершенный строительством объект, на строительство которого было получено разрешение, переходит и право завершить постройку.
Не составляют исключения ситуации, при которых заказчик по каким-либо причинам сочтет необходимым внести изменения в техническую документацию. Соответствующее его решение по общему правилу может затронуть интересы подрядчика. Поэтому ГК предусмотрел ряд ограничений в праве заказчика изменять проектную документацию[15]. Так, подобные изменения признаются обязательными для подрядчика лишь в случаях, когда связанные с этим дополнительные работы относительно невелики по размеру - не более 10% указанной в смете общей стоимости работ (общего объема подлежащего выполнению строительства) - и не меняют характера работ, которые предусматривались в договоре. Изменение технической документации по требованию заказчика за указанными пределами возможно только с согласия подрядчика и требует согласования дополнительной сметы (п. 2 ст. 666 ГК КР).
Изменение технической документации может последовать при определенных условиях и по требованию подрядчика. Так бывает, прежде всего, в случаях, когда потребность в изменении технической документации возникла по причинам, не зависящим от подрядчика, притом стоимость работ превысила смету не более чем на 10%. Поскольку в соответствующей норме (п. 3 ст. 666 ГК КР) есть прямая ссылка на ст. 411 ГК КР, это означает, что при отсутствии согласия на превышение сметы со стороны заказчика подрядчик вправе требовать изменения сметы и тем самым в соответствующей части договора в суде. Отсылка к указанной статье не исключает одновременно и возможности для подрядчика требовать изменения договора в объеме и более 10% при наличии ситуации, предусмотренной на этот раз в п. 4 ст. 412 ГК КР (имеется виду, что применение ст. 412 ГК КР не требует непременно к ней отсылки). Речь идет об исключительных случаях, когда имело место существенное изменение обстоятельств, притом что расторжение договора противоречило бы общественным интересам либо повлекло бы за собой для сторон такой ущерб, который значительно превысил бы затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях[16].
Стороны имеют возможность согласовать вопросы, относящиеся к размеру предоставляемого для строительства земельного участка, его состоянию и срокам передачи. И только тогда, когда в договоре отсутствует указание на этот счет, вступает в действие соответствующая норма ГК КР, в силу которой площадь и состояние земельного участка, а естественно, и дата его предоставления должны обеспечивать своевременное начало работ, их нормальное ведение и завершение в срок (п. 1 ст. 669 ГК КР).
С учетом существующей в стране новой экономической конъюнктуры ГК КР ограничился приведением примерного перечня дополнительных услуг. Речь идет о предоставлении необходимых для осуществления работ зданий и сооружений, обеспечение транспортировки грузов, оборудования и материалов, прибывающих в адрес подрядчика, временной подводки сетей энергоснабжения, водо- и паропровода. Одновременно указано (п. 2 ст. 669 ГК КР) на то, что эти и все другие услуги заказчик обязан оказывать только в случаях и в порядке, которые предусмотрены договором. Отсутствие в договоре соответствующих указаний по общему правилу означает, что рассматриваемая обязанность на заказчика не возлагается. Это, однако, не исключает возможности для подрядчика доказать, что своим бездействием заказчик создал невозможность исполнения обязанностей подрядчиком со следующими из этого последствиями.
Принимая во внимание, что нормы, включенные в ст. 669 ГК КР, являются факультативными, контрагенты, и прежде всего подрядчик как сторона, которой предоставляются услуги, должны обеспечить в необходимых случаях включение такого рода условий в договор. Единственное исключение составляет одна из основных обязанностей заказчика - предоставить земельный участок для строительства. Закрепляющая эту обязанность норма является диспозитивной и, следовательно, способной восполнить пробел, образовавшийся в связи с отсутствием в договоре указаний относительно времени передачи, размеров и состояния предоставляемого земельного участка. Если стороны не включат в договор соответствующих условий, по всем этим вопросам будет действовать правило, в соответствии с которым земельный участок должен предоставляться таким образом, чтобы было обеспечено своевременное начало работ, а размеры и состояние участка обеспечили нормальное ведение работ и завершение их в срок (п. 1 ст. 669 ГК КР).
Статья 669 ГК КР, посвященная обязательствам заказчика, не совсем удачно именует их «дополнительными обязанностями». В действительности все они целиком укладываются в более общую - "создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ", т.е. именно в одну из конституирующих договор строительного подряда обязанность, что подтверждается включением ее в легальное определение данного договора.