В ГК КР (ст. 673) предусмотрены основания и последствия консервации строительства. Консервация может быть вызвана любой причиной, которая не зависит от сторон (различного рода стихийные бедствия, не выделение инвестиций и др.). Во всех таких случаях по решению одной из сторон работы могут быть приостановлены, а объект строительства законсервирован. Норма, посвященная последствиям консервации, носит императивный характер. Она возлагает на заказчика обязанность оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, которые вызваны необходимостью прекращения работ и консервации строительства, с одновременным зачетом выгод, полученных вследствие прекращения работ (например, если в связи с изменением экономической конъюнктуры подрядчик смог заключить договоры с другими заказчиками на более выгодных условиях). Консервация обычно оформляется специальным соглашением сторон. При этом может оказаться целесообразным, среди прочего, закрепить обязанность подрядчика после отмены консервации возобновить договор на прежних или иных условиях. Такая возможность имеется у сторон, поскольку ГК КР, не содержит нормы, которая связывала бы консервацию непременно с окончательным прекращением договорных отношений сторон. Все то, о чем шла речь в отношении консервации объекта, распространяется и на случаи консервации его частей.
Применительно к строительному подряду ст. 674 ГК КР подробно регулирует два связанных между собой действия: сдачу результата работ подрядчиком и приемку работ заказчиком. Возникающие по этому поводу обязанности сторон носят многообразный характер. Прежде всего, установлена необходимость для заказчика немедленно после получения сообщения подрядчика о готовности к сдаче результата работы или соответствующего ее этапа (последний случай должен быть специально оговорен в договоре) приступить к приемке. И, если теперь приемка результата работ задержится по вине заказчика, отвечать за это придется ему. Во всяком случае, подрядчик освобождается от ответственности за возникшую по причинам, зависящим от заказчика, просрочку в сдаче работ.
Организация и осуществление приемки результата работ, если иное не предусмотрено договором, составляют обязанность заказчика[19]. Исполнить ее он должен за свой счет. К участию в приемке необходимо привлечь в случаях, когда об этом существуют прямые указания в законе или в ином правовом акте, представителей государственных органов или органов местного самоуправления. Имеются в виду главным образом органы, в компетенцию которых входит контроль за соответствующими работами (объектами).
В п.3 ст. 674 ГК КР особо выделены последствия принятия отдельного этапа работ. Имеется в виду, что с указанного момента риск случайной гибели или повреждения результата работ переходит на заказчика. Следовательно, подрядчик будет нести в подобных случаях ответственность только при условии, если доказана его в том вина.
Законом или договором может быть предусмотрена либо из характера работ вытекать необходимость предварительных испытаний результата выполненных работ. В подобных случаях приемка работ допускается только при условии, если результат испытаний окажется положительным.
Следует отметить, что если «Общие положения о подряде» (§ 1 гл. 30 ГК КР) ограничиваются указанием на обязанность заказчика принимать результат работ в установленные договором сроки, то при строительном подряде речь идет о необходимости приступить к приемке немедленно после получения сообщения подрядчика о готовности результата работ к сдаче (п. 1 ст. 674 ГК КР). С учетом большой сложности приемки строительных работ оговорена обязанность, как правило, именно заказчика организовать и осуществлять приемку их результата. При этом стороны не лишены права решить вопрос об организации работ и по-иному.
Сдача и приемка результата работ оформляются актом, который должны подписать оба контрагента (их полномочные представители). Однако возможна ситуация, при которой одна из сторон отказывается от этого. Тогда акт подписывается только одной стороной и делается отметка об этом. При определенных условиях за стороной-заказчиком в соответствующих случаях может быть вообще признано право отказаться от подписания акта. Кроме того, в соответствии с п.4 ст.674 ГК КР односторонний акт имеющим юридическую силу во всех случаях, если только суд, которому придется впоследствии рассматривать спор, признает мотивы отказа соответствующей стороны от подписания акта необоснованными.
Принятие работы возможно как после полного ее завершения, так и по окончании отдельных этапов. Последствия принятия отдельного этапа работы выделены особо. Имеется в виду, что с указанного момента риск случайной гибели или повреждения результата работ переходит на заказчика (естественно, в соответствующей части). Следовательно, подрядчик будет нести в подобных случаях ответственность только при условии, если доказана его в том вина[20].
Специально предусмотрены основания, по которым заказчик вправе уклониться от приемки: если обнаруженные недостатки исключают возможность использовать результат работы для цели, которая указана в договоре, и к тому же ни подрядчик, ни сам заказчик устранить недостатки не могут (п. 6 ст. 674 ГК КР). Под «невозможностью устранить недостатки заказчиком» подразумеваются случаи, когда не только он сам или подрядчик не могут произвести соответствующие работы, но и те, при которых ему не удается найти третью сторону, готовую принять на себя устранение недостатков.
Специальные правила об ответственности подрядчика за качество работ при строительном подряде предусмотрены в п.1 ст.675 ГК КР. К нарушениям, вызывающим наступление ответственности подрядчика, отнесены допущенные им отступления от обязательных для сторон требований, предусмотренных в технической документации и в строительных нормах и правилах, а равно не достижение указанных в технической документации определенных показателей объекта строительства, и прежде всего такого из них, как производственная мощность предприятия. Если же речь идет о реконструкции (под ней подразумеваются обновление, перестройка, реставрация и т.п.) здания или сооружения, подрядчик отвечает за снижение или просто потерю прочности, устойчивости, надежности здания или сооружения либо его части.
В той же ст. 675 ГК КР предусмотрены пределы отступлений от договора, при которых указанная ответственность не наступает. Имеется в виду освобождение подрядчика от ответственности в случаях, когда он допустил мелкие отступления от технической документации при том непременном условии, что сможет доказать отсутствие влияния таких отступлений на качество объекта строительства.
Специально выделены в ГК КР (ст. 676 ГК КР) вопросы, связанные с гарантией качества результата работы. Имеется, прежде всего, в виду, что на подрядчика, если иное не указано в договоре, возлагается обязанность гарантировать достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей, а также возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока. Гарантийный срок составляет десять лет со дня принятия объекта заказчиком, если иной гарантийный срок не предусмотрен законом. Данный срок может быть увеличен по соглашению сторон.
Смысл гарантийного срока состоит в возложении на подрядчика ответственности за недостатки (дефекты), которые были обнаружены в течение составляющего такой срок времени. Исчерпывающий круг оснований для освобождения подрядчика от подобной ответственности предусмотрен в самом ГК КР (п. 2 ст. 676). Для этого ему необходимо доказать, что недостатки (дефекты) явились результатом нормального износа объекта или его частей, неправильной эксплуатации или неправильности инструкций по эксплуатации, которые были разработаны самим заказчиком или теми, кого он для этой цели привлек, либо ненадлежащего ремонта объекта, который производил сам заказчик или привлеченные им лица. Есть все основания полагать, что к ненадлежащему качеству работ, возникшему по обстоятельствам, зависящим от заказчика, следует отнести и то, что в установленный срок заказчиком не был произведен необходимый (обязательный, текущий) ремонт.
Как и все иные сроки, так же и гарантийный, если иное не предусмотрено договором подряда, начинает течь с момента, когда результат работы был или должен был быть принят.
В случаях, когда гарантийный срок составил менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены после истечения такого гарантийного срока, но в пределах десяти лет с указанного момента его исчисления, подрядчик должен будет нести ответственность за ненадлежащее качество, если только заказчик сможет доказать, что обнаруженные недостатки возникли до передачи результата работы или по крайней мере по причинам, которые возникли до этого момента. На все время, в пределах которого объект не мог эксплуатироваться вследствие обнаруженных недостатков, и до их устранения течение гарантийного срока приостанавливается. По поводу самих недостатков требования должны быть заявлены в "разумный срок", связанный с его пропуском риск несет заказчик. Во всяком случае, возможность отказа судом по этой причине в удовлетворении требования заказчика не исключена. Несомненно, однако, что при оценке допущенного пропуска срока должны учитываться и возможные последствия отказа в иске по отмеченной причине.