По словам эксперта, до конца года цены на жилье в строящихся домах могут снизиться на 20–30%. Если первичный рынок, т. е. новостройки, упадет настолько серьезно, то застройщики окажутся в очень неприятной ситуации, так как полностью зависят в реализации проектов от банковского сектора – свои "кровно заработанные" они давно научились выводить из страны в "оазисы оффшоров". В свою очередь, банки будут вынуждены повысить проценты по кредитам и начнут диктовать застройщикам "свою игру", например, вынуждать девелоперов продавать доли в проектах под "живые" деньги. Существует несколько объективных причин снижения нынешнего уровня цен, который явно дошел и даже перешагнул любой разумный предел, и жилье стало "массово недоступным". Во-первых, доступность и проценты по ипотечным кредитам также становятся "за гранью добра и зла". Проблемы с ликвидностью вынуждают банки придумывать все новые рогатки на пути заемщика. Как показывает и мировой, и наш собственный опыт, доступная ипотека является одним из катализаторов роста цен, поскольку поставляет на рынок все новых покупателей. Если же доступ к самой ипотеке ограничен, то тогда и влияния на цены она никакого не оказывает. Это мы и наблюдаем уже сегодня. Вторая причина – снижение цен на нефть и отток иностранных инвестиций отрицательно скажутся на личных доходах тех, кто и является главными приобретателями московского жилья – топ-менеджеров и чиновников.
В-третьих, на рынок выйдет какая-то часть инвестиционных квартир, приобретенная два-три года назад. Пока рынок ценных бумаг в "минусе", можно прикупить акции крупных компаний и успеть заработать много больше, чем на владении недвижимостью. С другой стороны, таких смелых в нашей стране не так много. К ним, пожалуй, можно отнести только бизнесменов средней руки, которые не имеют возможности получить кредит в банке и вынуждены продавать имеющиеся в "заначке" квартиры. Четвертое – возможен рост продаж недвижимости в столице из-за приобретения других "недвижимых активов", например, земли, жилья в регионах, коммерческо-торговой, складской недвижимости или - жилья за границей.
Директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел Горячкин считает, что снижения цен, если оно будет, никто афишировать не станет. "Мы прогнозируем стабилизацию цен, а не их капитальное снижение, однако кризис подтолкнет застройщиков на скрытые действия". "Официально цены на дома или квартиры застройщики, скорее всего, не уменьшат, но лично будут договариваться с каждым покупателем о системах дисконта", – говорит он. Впрочем, ни для одного риэлтора не секрет, что дисконт в 7-10% уже несколько месяцев является нормой для сделок на рынке столичной недвижимости. Большинство экспертов убеждены, что нынешние биржевые и банковские катаклизмы и скачки курсов валют не повлияют на рынок вторичного жилья.
Как считает аналитик консалтинговой компании "Экстра-ФинБрокер" Екатерина Немоляева, снижение цен на "вторичку" возможно только в случае банкротства предприятий, массовых увольнений другого подобного негатива как следствия системного кризиса экономики". Таких явлений на нашем рынке пока не ожидается. Есть и еще один фактор, который может изменить ценовую картину. С 15 сентября Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) установило новые правила выкупа ипотечных кредитов. Агентство будет выкупать с дисконтом займы, выданные под процент ниже ставки рефинансирования. Если процент выше этой ставки, кредиты будут выкупаться с премией. Таким образом, агентство установило минимальную ставку, с которой придется мириться всем банкам, чтобы не работать себе в убыток. Это неизбежно приведет к удорожанию ипотечных кредитов, что сделает российское жилье еще менее доступным. Среди участников конференции было немало и тех, кто абсолютно уверен в уже скором росте цен. К примеру, представители риэлторских компаний утверждают, что в долгосрочной перспективе недвижимость так или иначе подорожает, так как деньги теряют свою ценность. Отчасти, это верное замечание – на рынке недвижимости действует правило: чем тверже валюта, тем меньше растет в цене "квадрат". Сейчас, к примеру, в рублях метр дорожает, а в долларах-евро – стоит. Правильнее было бы говорить о том, что деньги больше и заметнее подвержены инфляции, ситуации на биржах, курсовым колебаниям и еще целому ряду причин. И именно поэтому не стоит считать деньги в чистом виде "абсолютным зеркалом" цен на жилье. По мнению большинства участников конференции, нас ожидает стагнация, причем, продолжительная – на год-полтора. В процентах она составит не менее 20% на квартиры в новостройках и не более 8-10% на вторичном рынке. Текст: Павел Огородников
Похожие сообщения:
За рубежем (gazetasng.ru), Москва, 2 октября 2008
РИА Новый регион # Москва, Москва, 2 Октября 2008 11:00
СТРОИТЕЛЬНАЯ ОТРАСЛЬ РОССИИ ВСТУПИЛА В ПОЛОСУ КРИЗИСА
Автор: АНДРЕЙ РОМАНОВ
Москва, Октябрь 02 (Новый Регион, Андрей Романов) – Строительная сфера России, ежегодный объем инвестиций в которую в последние годы увеличивался на 30%, вступает в полосу кризиса. Как говорится в аналитическом докладе Ассоциации строителей России (АСР), на ситуацию в особенности в секторе жилищного строительства действует ряд факторов, связанных с последними негативными событиями, в том числе, в финансовой сфере, что является серьезной угрозой как для развития стройкомплекса, так и для экономики страны в целом.
"В настоящее время в российском жилищно-финансовом секторе складывается весьма не простая и противоречивая ситуация, усугубленная разразившимся кризисом на международных финансовых рынках", – констатируют эксперты Ассоциации.
На ситуацию оказывают влияние несколько факторов. Один из них связан с реализацией государственной программы "Доступное жилье".
Как отмечают в АСР, начало реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" в 2005 году совпало по времени с масштабной реорганизацией всей системы государственного управления и принятием пакета законов, существенно изменивших правовые основы реализации инвестиционно-строительных проектов.
"Это не могло не оказать негативного влияния на темпы ввода жилья. Поскольку длительность инвестиционно-строительных циклов составляет не менее 3-4 лет (включая оформление исходно-разрешительной документации), влияние законодательных новаций стало существенно сказываться в 2008 году. Об этом свидетельствуют данные Росстата за первую половину 2008 г., согласно которым произошло значительное, почти в 5 раз по сравнению с 2007 годом, снижение темпов жилищного строительства", – отмечают в АСР.
По мнению экспертов Ассоциации, этот фактор будет оказывать влияние в среднесрочной перспективе, поскольку перестройка работы девелоперов в соответствии с нормами закона о долевом строительстве и подготовка муниципалитетами земельных участков к аукционам проходят очень трудно.
Второй фактор, который влияет на ситуацию в строительной отрасли, связан с серьезным дисбалансом между (платежеспособным) спросом и предложением в сторону спроса, усиленный механизмами реализации национального жилищного проекта, что привело к сохранению высокой динамики роста цен в 2005-2006 годах на жилую недвижимость .
Ситуация усугубляется возросшей инфляцией и ужесточением требований по ипотечным кредитам. В результате – снизилась доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения. Об этом свидетельствует замедление в 2007 году темпов роста цен на жилье по реально совершенным сделкам купли-продажи на свободном рынке и сокращение количества сделок (включая покупки в кредит) как минимум на 30-50%. Эта тенденция сохраняется и в 2008 году, несмотря на некоторое сезонное оживление продаж.
На сокращение количества продаж (в том числе, так называемых "инвестиционных квартир") также влияет ожидание снижения цен на жилье, вызванное общей нервозностью на финансовых рынках, усилившееся после обвала котировок акций на российских финансовых площадках 16-17 сентября 2008 года.
Следствием этого впервые за последние годы стал рост рисков не реализации построенного жилья на рынке, – констатируют в АСР.
Третий фактор, который оказывает влияние на ситуация в строительной отрасли, связан с тем, что в 2007-08 годах у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительных проектов со стороны банков.
Как отмечают в АСР, этот негативный фактор, обусловленный ситуацией в банковском секторе в сочетании с увеличивающимися рисками не реализации построенного жилья, породил серьезные трудности у профессиональных участников по всей цепочке инвестиционно-строительной деятельности, к которым особо чувствительны малые и средние компании, имеющие меньший запас прочности.
Снижение объемов и увеличение стоимости банковского кредитования, а также сокращение продаж жилья у девелоперов привели к дефициту средств для финансирования жилищного строительства и снижению рентабельности их деятельности. Как следствие, одни девелоперы вынуждены замораживать начало строительства новых жилищных объектов, другие – выставлять на продажу ранее приобретенные площадки под застройку, третьи – ограничивать объемы и увеличивать сроки строительства, – считают в Ассоциации.
Четвертый фактор, влияющий на ситуацию, связан с тем, что высокая динамика продажных цен на жилье в 2005-2006 годах вызвала резкое подорожание основных строительных материалов в 2007 году, что в свою очередь привело к росту себестоимости строительства. В первую очередь, подорожание коснулось цемента, цены на который выросли более чем в 2 раза (и достигли 7-8 тыс. рублей за тонну), и отчасти металла.