- Нам тоже трудно работать в условиях растущих ставок и цен на жилье. Его просто становится труднее продавать, а значит, нам приходится брать больший процент с каждой сделки. Но кто мешает государству разделить очереди на жилье?
Малоимущим следует дать жилье социальное с ценами по себестоимости и ставкой в 5 процентов, а состоятельным - коммерческое жилье, с более высокой ставкой и другой стоимостью. Пусть государство строит, выдает кредиты, продает жилье. Но такого жилья должно быть не более 30 процентов, и оно не должно находиться в свободной продаже. Нужно раз и навсегда чиновникам определиться: хотят они деньги делать или нацпроект выполнять.
Сразу оба действия невозможны априори. Я считаю, что государство вправе становиться мощным игроком на рынке лишь тогда, когда участники не могут обеспечить его стабильное развитие.
Еще два года назад тогдашний глава департамента архитектуры и градостроительства администрации Сургута Владимир Маран говорил о том, что единственный способ сделать доступным жилье для малоимущих в Сургуте - строить социальные квартиры по отдельным программам за государственный счет. Строить столько, сколько нужно, но не больше. Логика закономерна: если у людей шанс получить жилье от государства будет реальным, остальные участники рынка задумаются, стоит ли повышать цены и ставки, заставляя людей отказываться от покупки жилья за собственный счет. Дождемся ли мы такой грамотной жилищной политики от государства? Нынешний глава департамента архитектуры и градостроительства администрации Сургута Алексей Усов на очередной пресс-конференции, говоря о доступности жилья, отметил, что нашему городу не хватает для решения жилищной проблемы квартир самых различных планировок и площадей, а уж тем более разных по стоимости.
- Нужны как небольшие квартиры до 30 кв. метров для небогатых горожан, так и квартиры в жилых комплексах для состоятельных граждан. Пока на рынке доминирует в основном типовое жилье, почти однообразные 1-, 2-, 3-комнатные квартиры в панельных домах, - заметил главный архитектор города.
Строительная газета, Москва, 10 Октября 2008 06:00
ИННОВАЦИИ - В РАЗВИТИЕ СТРОЙИНДУСТРИИ
Автор: ОЛЕГ ИВАНОВ.
Третий Международный строительный конгресс прошел 1-3 октября в "Экспоцентре" (Москва). В его программе "Второй Всероссийский конгресс по малоэтажному строительству" — конференция "Инновации в строительной индустрии". Для посетителей были открыты восемь специализированных выставок.
Организатор комплекса выставочных мероприятий — ЗАО ВО "РЕСТЭК" (г. Санкт-Петербург). Партнер организации проведения конференции — Ассоциация строителей России.
ПЕРЕД НАЧАЛОМ РАБОТЫ КОНФЕРЕНЦИИ МОДЕРАТОР АЛЬБЕРТ МАРШЕВ, ПРЕЗИДЕНТ АССОЦИАЦИИ ПРЕДПРИЯТИЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНОГО И КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА, И НИКОЛАЙ КОШМАН, ПРЕЗИДЕНТ АССОЦИАЦИИ СТРОИТЕЛЕЙ РОССИИ, ПОЗДРАВИЛИ КОЛЛЕКТИВ "СТРОИТЕЛЬНОЙ ГАЗЕТЫ" С ВЫПУСКОМ 10-ТЫСЯЧНОГО НОМЕРА И ПОЖЕЛАЛИ РЕДАКЦИИ УСПЕХОВ НА ФРОНТЕ СОЗИДАТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.
В своем выступлении Николай Павлович Кошман обратил особое внимание на состояние российского жилищно-строительного рынка в условиях мирового финансового кризиса.
В настоящее время в российском жилищно-финансовом секторе складывается весьма непростая и противоречивая ситуация, усугубленная разразившимся кризисом на международных финансовых рынках, сказал он.
Понимание ситуации, складывающейся в сфере недвижимости, и факторов, влияющих на строительный рынок, позволяет государству своевременно принимать меры, чтобы недо-пустить негативных последствий при очередной волне кризиса на международных финансовых рынках, приход которой прогнозируют аналитики.
Анализ причин, которые привели к финансовому кризису на Западе, показывает, что в условиях эйфории, вызванной наличием огромного количества достаточно дешевых денег и приведшей к утрате инстинкта самосохранения финансовой системы, главными факторами кризиса стали:
а) искусственное повышение доступности ипотечных кредитов за счет снижения требований к платежеспособности заемщиков и качеству кредитных продуктов (уменьшение первичного взноса и первоначальных месячных платежей — так называемые "сабпрайм-кредиты");
б) снижение цен на жилье. Необходимо отметить, что первый
фактор также присутствует и в российском институте ипотеки. Однако сравнительно небольшая доля ипотечного сегмента на финансовом рынке и неразвитость внутреннего вторичного рынка закладных (отсутствие оборота ипотечных ценных бумаг) не позволили вирусу "сабпрайм-кредитов" заразить все финансы, как это произошло в США. Мы отделались легким испугом, а поведение ведущих игроков российского ипотечного рынка (повышение требований к заемщику и качеству ипотечных продуктов, включая процентные ставки) показывает, что отрезвление наступило — болезненный и трудный процесс выздоровления пошел.
Что касается ситуации на жилищном рынке, отметил президент АСР, то здесь действует ряд факторов, порождающих разнонаправленные тенденции, которые несут в себе серьезные угрозы для развития стройкомплекса и экономики страны в целом.
Первый фактор.
Начало реализации приоритетного Национального проекта "Доступное и комфортное жилье — гражданам России" в 2005 году совпало по времени с реорганизацией системы государственного управления строительным комплексом (упразднение Госстроя России) и принятием жилищного пакета законов, который существенно изменил принципы реализации инвестиционно-строительных проектов (в том числе федеральный закон № 214-ФЗ о долевом участии в строительстве, новая редакция Градостроительного кодекса РФ в части аукционной продажи земельных участков под жилищную застройку и т. п.).
Это оказало да и не могло не оказать негативного влияния на темпы ввода жилья. Поскольку длительность инвестиционно-строительных циклов составляет не менее 3-4 лет (включая оформление исходно-разрешительной документации), влияние вышеупомянутых законодательных новаций стало существенно сказываться в 2008 году.
Об этом свидетельствуют данные Росстата за первую половину 2008 года, согласно которым произошло значительное, почти в 5 раз по сравнению с 2007 годом, снижение темпов жилищного строительства.
Этот фактор будет оказывать влияние в среднесрочной перспективе, поскольку перестройка работы девелоперов в соответствии с № 214-ФЗ и подготовка муниципалитетами земельных участков к аукционам проходят очень трудно.
Второй фактор.
Серьезный дисбаланс между (платежеспособным) спросом и предложением в пользу спроса, усиленный механизмами реализации национального жилищного проекта, отдающего приоритет государственной поддержке приобретения жилья в собственность на свободном рынке(ипотечное
жилищное кредитование, адресные жилищные субсидии на цели покупки жилья и т. п.), привел к сохранению в 2005-2006 годах высокой динамики роста цен. Максимум роста цен пришелся на 2006 год — в среднем по России цены на жилье за год выросли на 54 процента (в городах-миллионниках — почти в 2 раза).
В 2007 году во вновь построенное жилье въехали порядка 700 тысяч семей, что составляет около 1,4 процента от их общего числа, в то время как платежеспособный слой населения, по данным Минрегиона России, составляет около 20 процентов российских граждан. Всеми формами государственной поддержки в 2007 году воспользовалось чуть больше 70 тысяч семей, или около 0,15 процента населения.
Ситуация усугубляется возросшей инфляцией и ужесточением требований по ипотечным кредитам.
В результате снизилась доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами этого достаточно узкого слоя населения.
Об этом свидетельствуют замедление в 2007 году темпов роста цен на жилье по реально совершенным сделкам купли-продажи на свободном рынке и сокращение их количества (включая покупки в кредит) как минимум на 30-50 процентов. Эта тенденция сохраняется и в 2008 году (несмотря на некоторое сезонное оживление продаж).
На сокращение количества продаж (в том числе инвестиционных квартир) также влияет ожидание снижения цен на жилье, вызванное общей нервозностью на финансовых рынках, усилившееся после обвала котировок акций на российских финансовых площадках 16-17 сентября 2008 года.
Следствием этого впервые за последние годы стал рост рисков при реализации на рынке жилья.
Третий фактор.
В 2007-2008 годах у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительства со стороны банков.
Этот негативный фактор, обусловленный ситуацией в банковском секторе экономики в сочетании с увеличивающимися рисками нереализации построенного жилья, породил серьезные трудности у профессиональных участников по всей цепочке инвестиционно-строительной деятельности, к которым особо чувствительны малые и средние компании, имеющие меньший запас прочности.
В условиях снижения объемов и увеличения стоимости банковского кредитования, а также сокращения продаж у девелоперов образовался дефицит средств для финансирования жилищного строительства, произошло снижение рентабельности их деятельности. Как следствие, одни девелоперы вынуждены замораживать начало строительства новых жилищных объектов, другие — выставлять на продажу ранее приобретенные активы (площадки под застройку), третьи — ограничивать объемы и увеличивать сроки строительства.
В результате возникли предпосылки для снижения цен на рынке жилья.