Пролонгация во времени сложившегося положения с финансированием жилищного строительства чревата существенным увеличением объемов незавершенного строительства, появлением новой волны обманутых дольщиков, банкротств застройщиков и подрядных организаций.
Четвертый фактор.
Высокая динамика продажных цен на жилье в 2005-2006 годах сопровождалась резким подорожанием основных строительных материалов в 2007 году, обусловившим высокий рост себестоимости строительства. В первую очередь это относится к цементу, цены на который выросли более чем в 2 раза (и достигли 7-8 тысяч рублей за тонну), и отчасти к металлу.
Можно было бы с пониманием отнестись к ситуации, при которой рост цен на цемент обусловлен необходимостью модернизации предприятий строительной промышленности, в значительной степени устаревших как морально, так и физически.
Однако слишком большой скачок цен на строительные материалы перекроил все планы строителей. Он стал еще одним фактором снижения рентабельности девелоперской деятельности, усиливающим тенденцию снижения темпов ввода жилья.
Строители попали "в вилку": с одной стороны, рост стоимости кредитных ресурсов и их острая нехватка, с другой — рост себестоимости построенного жилья. Для того чтобы приостановить рост цен, Правительство РФ, действуя в интересах строительных компаний, в середине 2007 года отменило ввозные пошлины на цемент, что послужило сигналом для импортеров. В результате в Россию хлынул более дешевый иностранный цемент. Доля импорта в течение короткого времени выросла с 2 процентов до почти 10 процентов. Цена российских производителей цемента упала до 3,2 тысячи рублей за тонну, снизились их доходы, произошло сокращение производства, что свидетельствует о снижении спроса на цемент в условиях замедления темпов ввода жилья. Только на предприятиях крупнейшей российской цементной компании "Евроцемент" производство цемента снизилось более чем на 20 процентов.
Мы не стоим на позиции поддержки отечественного товаропроизводителя любой ценой, в том числе в ущерб интересам потребителя. В то же время создается впечатление, что на государственном уровне отсутствует долгосрочная политика по вопросу развития промышленности стройматериалов, поскольку все предпринимаемые органами государственного управления действия направлены на решение сиюминутных задач, а не на долгосрочную перспективу.
В преддверии принятия долгосрочной стратегии строительства массового жилья, предусматривающей достижение до 2020 года ежегодных объемов ввода на уровне 1 кв. метра на человека, в условиях увеличивающихся объемов промышленного и транспортного строительства, а также строительства объектов энергетики необходимо принятие комплекса мер, направленных на создание условий ускоренного развития отечественной цементной промышленности, балансирующих интересы строительных компаний и производителей цемента.
Действие приведенных выше факторов не позволяет сделать однозначный краткосрочный прогноз развития ситуации на жилищном рынке, поскольку он существенно зависит от внешней среды, от глубины кризисных явлений на финансовых рынках, в первую очередь в банковском сегменте (уровня ликвидности кредитных организаций), от поведения потребителей, а также запаса прочности и финансовой устойчивости девелоперов и других профессиональных участников.
С одной стороны, ряд факторов препятствует ускорению темпов ввода жилья и, как следствие, действует в направлении повышения цен на рынке жилья, другие факторы снижают (платежеспособный) спрос и тем самым способствуют их снижению.
Но в любом случае можно однозначно констатировать, что рынок лихорадит, что таит в себе значимые угрозы неблагоприятного развития.
В соответствии с этим положением мы должны перестроиться и выработать такие пути, которые, не нарушая рыночных принципов функционирования жилищной сферы, не повышая рисков для деятельности частных инвесторов, кредитных организаций, девелоперов, строительных компаний, предприятий строительной индустрии и других профессиональных участников рынка, позволили бы решать проблемы доступности жилья для граждан России.
Это возможно только на принципах государственно-частного партнерства с использованием государственных и муниципальных финансов.
Частно-государственное партнерство — это институциональный и организационный альянс между государством и бизнесом в целях реализации общественно значимых проектов в широком спектре сфер деятельности: от развития стратегически важных отраслей промышленности и научно-исследовательских конструкторских работ (НИОКР) до обеспечения общественных услуг.
Этот механизм особенно эффективен в ситуации, когда имеются различия между частными и общественными интересами, подчеркнул Николай Павлович. То, что может быть эффективным для частной компании, оценивающей результат своей деятельности, прежде всего с точки зрения получения прибыли, вовсе не означает автоматически эффективности для общества в целом, и наоборот.
При этом мы должны ясно осознать, что сравнительно легких и дешевых денег теперь долгое время не будет. Это касается не только ипотечного кредитования, но и кредитования строительства.
Если в условиях стабильного рынка основной целью использования государственных и муниципальных финансов в реализации жилищных программ была социальная поддержка и защита тех категорий граждан, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы (а их доля составляет порядка 80 процентов населения страны), то в ситуации нестабильности они дополнительно решают важнейшую прямую экономическую задачу стабилизации ситуации на рынке.
В этом плане еще большую актуальность приобретает задача формирования социально-ориентированной жилищной политики, основой которой станет комплексная система жилищного финансирования, обеспечивающая стабильное прогнозированное развитие строительного комплекса и решение социальных проблем населения.
Еще год тому назад Ассоциацией строителей России подготовлена Концепция социальной жилищной политики и социального жилья. Документ рассмотрен во многих российских регионах и получил поддержку.
Совершенно очевидно, что для большей части российских граждан вопрос обеспечения жильем может быть решен только в рамках реализации социальных жилищных программ, осуществляемых на принципах частно-государственного партнерства, где государство выступает соинвестором строительства социального жилья. К сожалению, применяемые сегодня меры государственной поддержки в виде жилищных субсидий, выделяемых для приобретения жилья на рынке, дополнительно "разогревают" рынок и снижают эффективность использования бюджетных средств.
Прежде всего должен быть разработан механизм регулирования цен в сегменте жилья, сказал в заключение Николай Кошман, предназначенном для поддержки нуждающихся граждан. Речь идет не об административном регулировании цен на рынке, а о применении стимулирующих мер для застройщиков, осуществляющих строительство социального жилья, например, налоговых льгот. Главным механизмом должно стать создание за счет государственных средств инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры на площадках, предназначенных для строительства социального жилья.
Отвечая на вопросы участников конференции, президент АСР убежденно говорил, что нужна современная мощная база стройиндустрии, чтобы успешно справиться со всеми строительными программами.
***
Главный редактор "Строительной газеты" Петр Дегтярев поблагодарил участников конференции за поздравления и пожелания по случаю выпуска 10-тысячного номера "СГ".
Он отметил, что в настоящее время редакция уделяет особое внимание развитию базы отрасли на современной технической основе. Известно, что производства были созданы давно (20-30 лет назад) на высокозатратной основе и ныне устарели, изношены и не могут удовлетворять возрастающие потребности экономического социального развития страны. Они становятся тормозом в развитии строительства объектов энергетики, промышленности, транспорта, социальной сферы. Очень тревожит стоимость материалов и конструкций — в себестоимости строительной продукции она составляет около 63 процентов, а раньше было 45 процентов. Неэффективно используются в России ежегодно сотни миллиардов рублей, к тому же большинство изделий — низкого качества и не гарантируют безопасность создаваемых объектов.
Для решения сверхважной национальной проблемы требуются общие усилия специалистов, ученых, сказал главный редактор, а самое главное — государственная поддержка.
АСН Инфо (asninfo.ru), Москва, 10 Октября 2008 12:57
Л.КАПЛАН: ВЫХОД ИЗ КРИЗИСА ЗАВИСИТ НЕ ОТ ЗАПАДНЫХ РЫНКОВ, А ОТ ВНУТРИРОССИЙСКИХ ДЕЙСТВИЙ
По мнению директора "Союзпетростроя" Льва Каплана, финансовый кризис не может не отразиться на рынке недвижимости и рынке строительства, ибо они связаны с источниками инвестиций, которые в жилищном строительстве составляются, в основном, средствами населения, получаемыми в виде кредитов банков, и в меньшей степени - с западными кредитами. Эксперт считает необходимым разработать комплексную программу смягчения влияния финансового кризиса с обязательным привлечением всех участников инвестиционно-строительного процесса, в первую очередь, банковской системы и органов государственной власти.
Начавшуюся панику (отказ от начала многих проектов, резкий рост процентов за кредит и т. п.) можно и нужно погасить совместными усилиями, убежден Л.Каплан. Он подчеркивает, что смягчение финансового кризиса зависит исключительно от быстрых и решительных действий внутри России и в гораздо меньшей степени от влияния мирового фондового рынка.
Эксперт также сообщил, что на заседании круглого стола по саморегулированию в рамках III Международного московского форума строительной индустрии Inter Build 2008 в Москве президент Ассоциации строителей Николай Кошман поднял вопрос о влиянии финансового кризиса и предложил созвать по этому поводу конференцию в Санкт-Петербурге. По мнению Л.Каплана, было бы целесообразно провести такое совещание со всеми участниками инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга - с властью и с бизнесом, в первую очередь с коммерческими банками, строителями, риэлторами, производителями стройматериалов. Эксперт приветствует то совещание, которое провела В.Матвиенко с застройщиками, но считает, что этого явно недостаточно.