Телеграф # Латвия, Рига, 14 Октября 2008 07:00
РОССИЯ: ГАДАНИЕ НА ИПОТЕЧНОМ РЫНКЕ
Автор: ЕВГЕНИЙ ПАВЛОВ
Похоже, под натиском мирового финансового кризиса дрогнул наконец и российский рынок недвижимости, казавшийся еще совсем недавно оплотом стабильности и радовавший неуклонным ростом цен. Ситуация изменилась на минувшей неделе. Как сообщают Новые Известия (НИ), сначала практически все российские банки, работающие с ипотекой, включая государственных гигантов, объявили о том, что они прекращают принимать заявки на кредиты под строящееся жилье. Потом один из самых известных и раскрученных девелоперов заморозил целый ряд строительных проектов. А в минувшие выходные один столичный банк пошел еще дальше: он попросил заемщиков по ипотеке погасить часть задолженности досрочно.
Росевробанк стал первым российским банком, обратившимся к клиентам с просьбой досрочно выплатить часть ипотечных кредитов. Об этом пишет газета КоммерсантЪ. Банк обратился к заемщикам, разослав им письма, где просит изыскать возможность досрочно погасить задолженность по ссудам на жилье в размере 30% не позднее 15 ноября 2008 года. При этом банк ссылается на то, что при дальнейшем сохранении негативной тенденции на рынке недвижимость, принятая в залог по кредитам, может сильно потерять в цене. Стоит отметить, что в большинстве кредитных договоров предусматривается требование о досрочном погашении ипотечного займа. При этом банк вправе просить клиента об этом в случае наступления форс-мажорных обстоятельств.
Другие банки, сообщают НИ, отказываясь давать кредиты на покупку новостроек, одновременно заметно поднимают процентные ставки по ипотеке и на вторичном рынке жилья. Дешевле, чем под 13% годовых (неважно, в валюте или рублях), получить заем сейчас — большая удача.
В минувшую пятницу один из крупнейших российских девелоперов заморозил порядка 50 проектов, не вошедших в стадию строительства. А доля продаваемых им квартир по ипотеке упала с 7—14 до 0% из-за прекращения финансирования со стороны банка-партнера. Рынок очень близок к настоящей панике. Между тем прогноз, что цены на жилье в Москве упадут, разделяют далеко не все авторитетные специалисты. В этом, в частности, отнюдь не убеждена президент Московского института экономики Надежда Косарева. "Я не понимаю, почему они должны упасть. Ведь спрос на столичные квартиры обеспечивают не только москвичи, но и жители регионов", — заявила она НИ. По словам Косаревой, большинству россиян сейчас действительно непонятно, что делать с ипотекой, а именно — где в условиях кризиса брать долгосрочный ресурс. Возникшие у банков проблемы с ликвидностью перекинулись на строителей: у девелоперов нет гарантий спроса на жилье.
Ассоциация строителей России (АСР) и Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР) в своем недавнем заявлении утверждают, что к сегодняшней нездоровой ситуации на рынке привело именно стремительное развитие ипотеки за последние годы. По их данным, объем выданных ипотечных кредитов вырос в РФ с 4 млрд. RUB в 2002 году до 556 миллиардов на конец 2007-го. Ситуацию на рынке также расшатал непрекращающийся с 2006 года рост цен на квартиры, признают АСР и НАУИР.
Как бы то ни было, строительство, похоже, стало первой жертвой мирового финансового кризиса, который докатился до России. Конечно, "подставила" отрасль ипотека, однако и строители, похоже, так увлеклись подъемом цен, что остановиться сами уже не могли.
О судьбе ипотечного рынка в РФ можно сейчас только гадать.
Номер один # Иркутск, Иркутск, 15 Октября 2008 01:00
Строительство жилья в Бурятии вступает в полосу стагнации. Упадут ли цены на квартиры? Прогнозы о жилищном строительстве, как первой жертве финансового кризиса, начинают сбываться. Строительные компании в Бурятии, занимающиеся жильем, не уверены, смогут ли они достроить действующие объекты. А новые объекты на сегодняшний день вообще никто не планирует.
Жилищное строительство в Бурятии находится в шоковом состоянии В ближайшем будущем произойдет банкротство мелких игроков на рынке и стагнация отрасли в целом. "Доступного жилья" в Бурятии как не было, так и не будет в ближайшее время. Нынешний финансовый обвал только усугубил и без того кризисное положение строителей. Теперь, на фоне совсем печальных событий, перестали скрывать, что уже в 2007 году в целом по России строительство, в том числе жилое, впало в полосу кризиса.
— В 2007 году в России произошло уменьшение объемов и увеличение стоимости банковского кредитования, а также сокращение реально совершенных сделок купли-продажи на рынке жилья из-за снижения платежеспособного спроса, что привело к дефициту средств для финансирования жилищного строительства, — заявили прессе на прошлой неделе в Ассоциации строителей России.
Иначе говоря, застройщики попали в своеобразную "вилку": с одной стороны, наблюдается рост стоимости кредитных ресурсов и их острая нехватка, а с другой стороны, имеет место падение спроса на построенное жилье. То есть денег строителям стало катастрофически не хватать.
В Бурятии, помимо проблем федерального уровня, накопились местные, сугубо индивидуальные. В том же Улан-Удэ нет готовых строительных площадок для комплексной застройки. В черте города в бесшабашные прошлые годы навыдавали участков под точечное строительство — тем компании и кормились, строили. Но на окраинах города нет коммуникаций и другой инфраструктуры для захода туда строителей. Эксперты и без нынешних финансовых потрясений прогнозировали резкий спад жилищного строительства в Бурятии. К проекту "Доступное жилье" республика и Улан-Удэ оказались не готовы.
Ну, а переживаемый кризис совсем подкосил местных строителей. На сегодняшний день нормально себя чувствуют лишь компании, строящие федеральные и республиканские бюджетные объекты. Тот же "Дарханинвестстрой" благополучно возводит стадион на Набережной и бывшую "малкинскую тарелку".
Но в жилищном секторе строители хватаются за голову. Официально комментировать дела в своих компаниях в СМИ они не спешат. Но удалось узнать, что банкротства крупных игроков, а их не более 7—8, ожидать вряд ли стоит. По мнению одного из руководителей строительной компании, "за прошедшие годы несколько фирм нарастили достаточно внутренних резервов, чтобы по инерции достроить действующие объекты. На "автопилоте докатимся". Но новых объектов строить пока никто не собирается. Вообще нет таких планов".
Таким образом, до конца этого года и начала следующего местные строительные компании будут завершать стройки. Возможно, не быстрыми темпами, с остановками, но, вполне вероятно, достроят. Есть, конечно, опасность, что отдельные компании, погнавшись за объемами и подрядившись на 5—6 объектов одновременно, "встанут", но это будет все-таки уже настоящий форс-мажор. И он будет целиком на совести менеджмента компаний, толком не просчитавшего риски.
Гораздо печальней, по мнению наблюдателей, судьба десятков и сотен мелких стройорганизаций Бурятии. Кредиты уже дорогие и им недоступны, а число заказов стремительно уменьшится. Компаниям, работающим на субподрядах или не имеющим своей техники, в большинстве своем придется закрывать "лавочки" или просто заморозить деятельность.
Впрочем, местные строители надеются, по традиции, на помощь государства. По их мнению, если федеральной власти удастся вывести из шокового состояния систему ипотечного кредитования, то строить вновь появится смысл. С другой стороны, власть могла бы помочь строителям деньгами, как банкам.
По мнению главы Питерского холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ" Вячеслава Заренкова, действия, предпринимаемые на федеральном уровне для компенсации потерь российского бизнеса в связи с финансовым кризисом, могут оказаться неэффективными.
— Не надо рассчитывать, что большие банки, которым государство выделяет средства, поделятся с малыми, а малые — с бизнесом. Более вероятно, что крупные банки используют эти средства для латания собственных дыр, а бизнесу, в частности строителям, не достанется ничего, — допускает он.
По мнению г-на Заренкова, в условиях кризиса ликвидности в банковском секторе государству целесообразнее оказать прямую поддержку застройщикам, развивающим проекты жилищного строительства, например, ввести временную отсрочку налоговых платежей. Кроме того, в кризисный период было бы целесообразно введение отсрочки платежа за приобретение участка земли, поскольку именно на раннем этапе развития проекта застройщик тратит самые значительные средства.