Россия, Москва, 23 Октября 2008 06:00
Автор: Николай Кошман, президент Ассоциации строителей России
Будут ли строить жилье во время кризиса?
В чем причина кризиса в строительной отрасли? Кто пострадает от него в первую очередь и какой помощи в этой ситуации ждут от государства участники рынка? Своим мнением с читателями газеты делится президент Ассоциации строителей России Николай КОШМАН.
Ипотечный кризис затронул Россию по нескольким причинам. Прежде всего из-за слабости нашей законодательной базы. В 2005 году, когда упразднили Госстрой России, приняли 26 документов, касающихся жилищного строительства. Среди них - знаменитый закон № 214, регулирующий правила в долевом строительстве, и Градостроительный кодекс, предусматривающий аукционную продажу земельных участков под жилищную застройку. Эти документы не предусматривали ни четких сроков оформления документов, ни подготовку профессиональных кадров, ни страхования ответственности, ни поддержку стройиндустрии.
В итоге инвестиционно-строительный цикл растянулся на три-четыре года. Два с половиной года уходит только на согласование различных разрешений, землю оценивают не по кадастровой, а по рыночной стоимости. Поэтому стоимость квадратного метра достигла фантастического размера.
Влияние законодательных новаций особенно сказалось в 2008 году. По данным Росстата, в этом году за восемь месяцев темпы жилищного строительства сократились в пять раз по сравнению с 2007 годом. Основная причина - ценообразование. Повлияли на ситуацию и усиленная реализация национального жилищного проекта, отдающего приоритет господдержке в приобретении жилья посредством ипотеки, адресных жилищных субсидий, программе "Молодая семья", а также монопольные цены на стройматериалы.
Сократились продажи из-за ожидаемого снижения цен на жилье, вызванного нервозностью на финансовых рынках. Но кто себе в убыток будет продавать жилье? Усугубили ситуацию на жилищном рынке банки, резко увеличившие кредитную ставку. Если до кризиса компании кредитовались под 8-12%, то сегодня им предлагают займы под 28- 34%. Под удар попали прежде всего малые и средние компании, которые строят за счет привлеченных средств дольщиков и кредитов. Отсутствие кредитования ведет к незавершенке, армии обанкротившихся компаний, обманутых дольщиков, невозврату кредитов банкам. В связи с этим мы вынуждены были обратиться за помощью к правительству. Оно оперативно отреагировало на ситуацию, чтобы люди, вложившие свои деньги в ипотеку, не остались у разбитого корыта: приняты решения о прекращении финансирования государственных строек и перераспределении средств на достройку жилья плюс к этому 60 миллиардов рублей выделяется на ипотеку.
Оптимистичным фактом является и то, что часть средств, аккумулированных в фонде жилищно-коммунального хозяйства, также будет направлена на строительство и ликвидацию ветхого и аварийного жилья. Таким образом кризис инициировал первый шаг в государственно-частном партнерстве. Сейчас госресурсы могут стабилизировать ситуацию на рынке.
Прежде всего за счет механизма регулирования цен на жилье, предназначенное для нуждающихся. Речь идет не об административном регулировании цен на рынке, а о применении стимулирующих мер для застройщиков социального жилья, например налоговых льгот. Но главным механизмом должно стать создание за счет госсредств инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры на площадках, предназначенных для строительства социального жилья. Эти меры сохранят строительный рынок и компании, работающие на нем, а также сделают действительно рыночными цены на жилье, которое дешевым никогда не будет.
Парламентская газета, Москва, 24 Октября 2008 06:00
Автор: Материалы подготовили Наталья Кучер, Николай Лашкевич, Николай Никоноров.
Президент Ассоциации строителей России Николай Кошман видит выход из кризиса в массовом строительстве социального жилья.
- Одна из главных причин сегодняшнего кризиса в строительстве - несовершенство законодательной базы. Напомню, что в 2005 году был упразднен Госстрой и было издано 26 разного рода документов, направленных на улучшение положения с жильем. В первую очередь это знаменитый Закон №214-ФЗ - "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", который определял новые правила поведения на рынке. Это Градостроительный кодекс, где было записано, что площадки должны выставляться на аукцион, а муниципалитеты должны заниматься их инженерным обеспечением. В реальности перестройка работы девелоперов в соответствии с новыми законодательными нормами и подготовка муниципалитетами земельных участков к аукционам сейчас проходят очень трудно.
Длительность инвестиционностроительных циклов, включая оформление разрешительной документации, растянулась на 3 - 4 года. Влияние вышеупомянутых законодательных новаций стало сказываться в 2008 году, когда, по данным Росстата, за 8 месяцев рынок ввода жилья снизился по сравнению с 2007 годом почти в 5 раз. И это при том, что спрос на жилье настолько огромен, что даже размах строительства прошлых лет не мог его ни в коей мере удовлетворить. При достаточной платежеспособности порядка 20 процентов российских граждан в 2007 году в новую квартиру въехали 700 тысяч российских семей. Из них бесплатное жилье получили порядка 70 тысяч семей. Не стоит забывать, что от 10 до 30 процентов квартир (в зависимости от региона) покупаются не бедными нуждающимися, а зажиточными людьми с чисто инвестиционной целью как средство сохранения своих накоплений. Но даже с учетом этих замечаний спрос превосходит предложение на рынке жилья минимум в 2 раза. Ситуация усугубляется возросшей инфляцией и ужесточением требований по ипотечным кредитам. В результате снизилась доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения. Об этом свидетельствует сокращение в этом году количества сделок (включая приобретение жилья в кредит) как минимум на 30 - 50 процентов.
Такие государственные программы, как ипотечное кредитование, выдача государственных жилищных сертификатов, помощь молодой семье, переселение северов, ставили одну задачу: есть деньги - нужно получить жилье. Масса денег, которая шла по этим программам, привела к резкому подорожанию жилья. Объем выданных кредитов вырос с 4 миллиардов рублей в 2002 году до 556 миллиардов рублей на конец 2007 года. В результате 2006 - 2007 годы были пиковыми в подорожании квадратного метра жилья. Максимум роста цен пришелся на 2006 год, когда в среднем по России цены на жилье за год выросли на 54 процента, а в городах-миллионниках - почти в 2 раза. Негативным следствием искусственного повышения доступности ипотечных кредитов стало ухудшение качества кредитных портфелей за счет снижения требований к заемщику, что привело к существенному росту дефолтов заемщиков. Как итог - количество ипотечных кредиторов в 2008 году существенно сократилось.
Cегодня главное препятствие на пути строительства - банковский кризис. Если строительные компании раньше могли кредитоваться под 8 - 12 процентов, то сейчас банковский кредит составляет 28 процентов, а говорят, есть уже и 34 процента. Надо быть самоубийцей, чтобы брать такой кредит, который практически невозможно вернуть.
Под этот пресс попали прежде всего малые и средние компании, потому что именно они ведут строительство за счет привлеченных средств дольщиков плюс банковские кредиты. Этот рычаг сегодня оказался обрублен. Тяжелое положение этих компаний приводит к образованию громадной "незавершенки". А это, в свою очередь, плодит армию обманутых дольщиков.
Сегодня самая главная наша задача: люди, которые вложили свои деньги, должны получить жилье. На днях был принят ряд решений, направленных на урегулирование этой проблемы. Правительство РФ постановило прекратить финансирование новых государственных строек и направить деньги на достройку того жилья, которое уже начали строить. И прежде всего должна быть оказана помощь дольщикам. Никому не хочется возвращаться в эпоху бурных митингов и блокирования дорог обманутыми дольщиками.
Одним из путей преодоления строительного кризиса могло бы стать массовое строительство социального жилья для учителей, врачей, военных, молодых семей и других. В этом случае решаются две важнейшие задачи: будут сохранены наши строительные компании и будет решена программа доступного жилья. А пока что жилищный рынок лихорадит. Снижение в последний месяц цены на жилье на 0,6 процента породило у участников рынка оптимистические надежды на будущее. Укрепилось мнение, что цены на жилье упадут. Цены не упадут. Никто не может вложить средства, построить жилье и продать его за полцены. К этому нужно быть готовым.
Инфографика Ирины Беловой
Строительный эксперт, Москва, 2 Октября 2008 06:00