Не може бути предметом договору купівлі-продажу квартира (кімната, житловий будинок), на які накладений арешт або заборона відчуження. Житло, що знаходиться в заставі, може бути продане лише з дозволу заставодержателя, а у випадку, якщо договором про заставу встановлена заборона на продаж, житло не може бути продане. При продажу заставленої квартири, всі обов'язки заставодавця переходять до покупця, якому доведеться розплачуватися по договору, який забезпечений заставою житла. Відомості про накладені заборони і арешти міститься в Єдиному реєстрі заборон на відчуження об'єктів нерухомого майна, Положення про який затверджене наказом міністра юстиції України від 27.05.98 р. за № 41/5[4].
Виходячи з визначення поняття договору купівлі-продажу житла сторонами у ньому виступають продавець та покупець. Продавцем за договором є власник житлового будинку, квартири чи їх частини. Право власності на відчужуване майно повинне бути підтверджене правовстановлюючими документами. Це може бути нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя, свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів та інші документи. Щоб мати змогу продати або купти житло, продавець і покупець повинні бути наділені повною цивільною дієздатністю.
За загальним правилом повну цивільну дієздатність мають особи які досягли вісімнадцятирічного віку, тобто є повнолітніми, і яка поширюється на усі цивільні права та обов'язки. Однак, власником будинку чи квартири може бути і неповнолітня особа, яка має неповну дієздатність, і навіть малолітня особа, наділена лише частковою дієздатністю. Стосовно неповнолітніх осіб, то вони можуть набути повну цивільну дієздатність і до вісімнадцяти років. Якщо особа, що досягла шіснадцятирічного віку, бажає зареєструватися як підприємець, і на це є згода батьків, то така особа набуває повної дієздатності після реєстрації її як підприємця у відповідних органах. Після цього, якщо неповнолітня особа-підприємець є власником житла, і бажає його продати, згода батьків на таку угоду не потрібна. Повна цивільна дієздатність може бути надана фізичній особі, яка досягла шістнадцяти років і працює за трудовим договором, а також неповнолітній особі, яка записана матір’ю або батьком дитини. Оскільки малолітні особи та неповнолітні особи, які не набули повної дієздатності, відносно укладання угод з нерухомістю, в тому числі щодо купівлі-продажу житла, не наділені повною цивільною дієздатністю, продавцями житла виступають їхні батьки, усиновителі, опікуни чи піклувальники. При цьому обов'язковим є наявність дозволу органу опіки та піклування на таке відчуження.
Аналогічна ситуація має місце і тоді, коли вище зазначені особи виступають покупцями житлового приміщення. Особи, які досягли вісімнадцяти років і мають повну цивільну дієздатність, а також особи, які набули повну дієздатність у встановленому законом порядку, можуть бути покупцями житлового приміщення без згоди на це своїх батьків, законних представників, усиновителів, опікунів чи піклувальників. Що стосується осіб, які мають неповну цивільну дієздатність, то згідно із ст. 32[5] ЦК України, вони можуть самостійно розпоряджатися своїм заробітком, стипендією або іншими доходами, самостійно укладати договір банківського вкладу (рахунку) та розпоряджатися вкладом, внесеним ними на своє ім’я (грошовими коштами на рахунку). Однак, на вчинення неповнолітньою особою правочину щодо транспортних засобів або нерухомого майна (в тому числі щодо купівлі-продажу житла) повинна бути письмова нотаріально посвідчена згода батьків (усиновлювачів) або піклувальника і дозвіл органу опіки та піклування. Отже, надаючи певну свободу неповнолітнім особам по розпорядженню особистими грошовими коштами, законодавець обмежує дії цих осіб щодо купівлі-продажу нерухомого майна, зокрема, житла, оскільки такі особи ще не в повній мірі здатні усвідомлювати характер здійснюваної угоди та її цивільно-правові наслідки.
Інколи бувають випадки, коли повнолітня особа (яка є власником житла, або в якої достатньо коштів для його придбання) страждає на психічне захворювання, або зловживає спиртними напоями чи наркотичними засобами, і не в змозі об'єктивно усвідомлювати значення своїх дій та керувати ними. В таких випадках, суд вправі обмежити цивільну дієздатність таких осіб, встановивши над ними піклування. В цьому разі продавцем чи покупцем житла будуть виступати піклувальники зазначених осіб. Однак, для здійснення купівлі-продажу житла необхідний дозвіл органу опіки та піклування.
Оскільки законом визначено, що договір купівлі-продажу житла підлягає нотаріальному посвідченню, то при вчиненні нотаріальних дій нотаріус зобов'язаний встановити особу громадянина та його представника, що звернулися за вчиненням нотаріальних дій, при цьому з'ясовується дієздатнісь осіб. Установлення особи здійснюється за паспортом або іншими документами, які унеможливлюють будь-які сумніви щодо особи громадянина (паспорт громадянина України, паспорт громадянина України для виїзду за кордон, дипломатичний чи службовий паспорт, посвідчення особи моряка, посвідка на проживання особи, яка мешкає в Україні, але не є громадянином України та ін.).
Зміст, порядок укладання та форма договору купівлі-продажу житла
Відповідно до статті 628 ЦК України[6], зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Як істотні умови договорів, предметом яких є нерухомість, ЦК України встановлює два — предмет і ціну. Як зазначалося вище, предметом договору купівлі-продажу житла виступає житловий будинок (його частина), квартира (її частина), частка майна (будинку, квартири) у праві спільної часткової (сумісної) власності, котедж (дача), які продавець має намір продати, а покупець придбати.
За загальним правилом, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. Якщо ціна у договорі не встановлена і не може бути визначена виходячи з його умов, вона визначається виходячи із звичайних цін, що склалися на аналогічні товари, роботи або послуги на момент укладення договору.
Однак, така умова договору купівлі-продажу житлового приміщення, як ціна, значно відрізняється від загальних положень про договори. По-перше, положення про те, що виконання договору, у якому не визначена ціна, повинно бути оплачене за ціною, звичайно стягнутою при подібних обставинах за аналогічні товари, не підлягає застосуванню до договорів продажу житлових приміщень, як і взагалі до договорів продажу нерухомості. Тут буде діяти інше правило: при відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості, договір про її продаж визнається неукладеним.
По-друге, ціна на житловий будинок, що знаходиться на земельній ділянці, повинна включати і ціну переданої з цим об'єктом частини земельної ділянки чи права на неї, якщо інше не передбачено законом чи договором. У випадках, якщо відбувається одночасне відчуження житлового будинку і земельної ділянки, сторони в договорі можуть указати ціну кожного об'єкта окремо. У випадках, коли ціна житлового приміщення в договорі продажу встановлена за одиницю її площі чи іншого показника її розміру, загальна ціна такого житлового приміщення, що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна. Ціна на житлове приміщення, що продається, в більшості випадків встановлюється за домовленістю сторін. В договорі купівлі-продажу жилого приміщення як правило вказується вартість цього житлового приміщення за ставкою БТІ або на підставі експертної оцінки[7], яка в більшості випадків нижче його дійсної вартості. Бувають випадки, коли дійсна ціна, за якою продається житлове приміщення, не вказується у договорі, а залишається лише інвентаризаційна ціна. Це робиться для того, щоб зменшити розмір сплати податків1 та державного мита2.
Ще однією істотною умовою договору продажу житлового будинку (його частини) чи квартири, є наявність переліку осіб, що проживають у відчужуваному житлі, які зберігають право користування відповідним житловим приміщенням після його придбання покупцем, додатково визначається перелік таких осіб із вказуванням їхніх прав користування житловим приміщенням, що продається. При недотриманні цієї вимоги договір вважається неукладеним.
Практично це означає, що при відчуженні власником належного йому житла без згоди членів його родини, що спільно проживають з ним, вони продовжують користуватися колишнім приміщенням на законній підставі, і новому набувачу (чи іншому власнику) не вдасться припинити їхнє право. Перелік таких осіб встановлюється на підставі довідки житлово-експлуатаційної організації (довідки об’єднання співвласників багатоквартирного будинку – якщо квартира приватизована) або паспортного столу за місцем перебування відчужуваного житлового приміщення, і в договорі повинне бути посилання на реквізити цієї довідки. У довідці вказується:
- для приватизованих житлових приміщень - хто проживав у житловому приміщенні на момент приватизації і хто проживає в даний час;
- для житлових приміщень, придбаних іншим способом - хто проживає в даний час.
Ці відомості необхідно знати для того, щоб визначити - хто, крім власника, вправі претендувати на користування житловим приміщенням.
При відчуженні кімнати в комунальній квартирі згоди сусідів на продаж кімнати не потрібно, оскільки така квартира вже розділена між мешканцями в натурі, і правила про загальну часткову власність на такі квартири не поширюються. Вони користуються лише переважним правом придбання цієї кімнати.