3. Оподаткування доходу від продажу земельної ділянки
Відповідно до Закону (підпункт 4.3.18 пункту 4.3 статті 4) до складу загального місячного або річного оподаткованого доходу не включається, тобто не є об'єктом оподаткування сума доходу, отриманого платниками податку, внаслідок відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв), безпосередньо отриманих у власність у процесі приватизації згідно з нормами земельного законодавства (Декрет Кабінету Міністрів України від 26.12.92 N 15-92 "Про приватизацію земельних ділянок", частина третя статті 72 Земельного кодексу України).
При оформленні договору купівлі-продажу (міни) садиби податок розраховується із суми загального доходу, отриманого платником від продажу (міни) як одного об'єкта нерухомості (стаття 381 Цивільного кодексу України).
При оформленні одним договором відчуження двох об'єктів нерухомості (земельної ділянки та розташованого на ній об'єкту нерухомого майна) податок розраховується окремо з доходу за кожний об'єкт оподаткування.
При оформленні договору купівлі-продажу чи міни земельної ділянки (її частини) окремо від об'єкту нерухомості податок нараховується у порядку, встановленому Законом.
4. Які документи необхідні для оформлення договору купівлі-продажу квартири?
1.Документ, що встановлює особу сторін. Згідно з Інструкцією, про порядок чинення нотаріальних дій (п.13):
„Установлення особи здійснюється за паспортом або іншими документами, які унеможливлюють будь-які сумніви щодо особи громадянина (паспорт громадянина України, паспорт громадянина України для виїзду за кордон, дипломатичний чи службовий паспорт, посвідчення особи моряка, посвідка на проживання особи, яка мешкає в Україні, але не є громадянином України, національний паспорт іноземця або документ, що його замінює, посвідчення водія, посвідчення інваліда чи учасника Великої Вітчизняної війни, посвідчення, видане за місцем роботи фізичної особи, та ін.). Посвідчення водія, особи моряка, інваліда чи учасника Великої Вітчизняної війни, посвідчення, видане за місцем роботи фізичної особи, не можуть бути використані громадянином України для встановлення його особи під час укладення цивільно-правових правочинів.” Таким чином, для посвідчення угоди, особа сторін встановлюється :
- Особу громадянина України за паспортом або закордонним паспортом. Вимога до внутрішнього паспорту - наявність вклеєних фотокарток при досягненні 25 і 45 років (допускається 1 місяць прострочення); для паспорт для виїзду за кордон – чинний термін його дії.
- особу іноземців встановлюється за закордонним паспортом (перевіряється наявність чинної візи і відмітки про перетинання кордону України). При перебуванні більше 3-х місяців в Україні необхідно наявність реєстрації органами міграційної служби. Особу громадян Росії та Білорусі може бути встановлено за їх внутрішніми паспортами (за наявності міграційної карти).
- Особу сторін, яким не виповнилось 16 років встановлюється за свідоцтвом про народження, за умови що батьки особисто підтвердять їх особистість.
2.Правовстановлюючий документ. Право власності має бути підтверджено державною реєстрацію БТІ. Після створення державного реєстру правочинів, державна реєстрація права власності буде здійснюватись після державної реєстрації правочинів. Більш детальніше про проблему яка досі існує в цьому питанні - у відповідній консультації. Перелік правовстановлюючих документів визначений тимчасовим положенням про державну реєстрацію права власності на об’єкти нерухомого майна (Мінюст N 7/5 від 07.02.2002 (в редакції від 17.05.2004 N 36/5).
3.Витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно. Київське БТІ не підключене до цього реєстру і продовжує видавати довідки-характеристики. В інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій, такого документу як довідка-характеристика не передбачено, але ст. 63 містить відсильну норму на наказ Мінюсту 84/5 від 20.09.2002 р. в редакції наказу 92/5 від 23.10.2002р. згідно з яким нотаріуси продовжують приймати довідки-характеристики від БТІ, які не підключені до електронного реєстру прав власності на нерухоме майно. Строк дії довідки 3 місяці. Нотаріус має відмовити у посвідчені договору коли в довідці є відмітка про перепланування, що здійснене без відповідного дозволу. Якщо зміни у квартирі незначні, цю відмову можна оскаржити через суд посилаючись на 383 статтю ЦК.
4. Довідка про відсутність заборони відчуження (арешту). Довідка береться в день посвідчення угоди через реєстратора бази інформаційного центру, якими є більшість нотаріусів ( я в тому числі). Якщо є заборона - відчуження допускається із згоди кредитора з переведенням на набувача боргу. За наявності арешту - відчуження не дозволяється. Довідка береться із старої бази (Феміда). На цей час існує новий Єдиний реєстр обтяжень нерухомого майна, витяги з якого поки що безоплатні. . Раніше нотаріусам приписувалось брати довідки як із старої , так з нової баз. Наказом Мінюсту 17.05.2004 N 36/5 „Про затвердження змін до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно”, встановлено, що запити про відсутність або наявність арештів об’єктів нерухомого майна з Єдиного реєстру заборон відчуження нерухомого майна подаються відносно договорів про відчуження нерухомого майна, укладених до 1 січня 2004 року та нотаріально не посвідчених. Таким чином дві довідки видаються стосовно договорів, укладених між юридичними особами ( з 2004 року таки договори підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню).
5. Довідка про відсутність податкової застави. Береться також через нотаріуса-реєстратора підключеного до відповідної бази. Згідно з новою редакцією Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій (п. 47), „договори про відчуження або заставу нерухомого та рухомого майна (майнових прав) посвідчуються нотаріусом після перевірки відсутності податкової застави... Договори про відчуження майна (майнових прав) платником податків, активи якого перебувають у податковій заставі, посвідчуються за умови письмової згоди відповідного податкового органу”. Таким чином, перевірка здійснюється щодо всіх учасників угоди з боку відчужувача, включаючи неповнолітніх, малолітніх, іноземців, та подружжя, якщо він (вона) є співвласником. Перевірка відбувається на підставі довідки про ідентифікаційний код. Іноземні громадяни можуть одержати її в міській ДПА;
6. Нотаріально оформлена згода подружжя відчужувача є необхідною, якщо квартиру придбано під час перебування в шлюбі (купівля-продаж, міна, викуп через кооператив або за інвестиційним договором). Згода може бути викладена, як окрема нотаріальна дія, як на окремому аркуші, так і на примірниках договору. Факт шлюбних відносин перевіряється за свідоцтвом про шлюб і на підставі відмітки у паспортах обох подружжя. Розірвання шлюбу не впливає на право власності, таким чином колишній чоловік (дружина) залишається співвласником квартири незалежно від часу після розірвання шлюбу. Для розлучених, вдівців необхідно мати відповідні свідоцтва. Особи, які придбавали майно поза шлюбом подають нотаріусу заяву (можна на примірнику договору, що залишається у нотаріуса), зміст цієї заяви доводиться до відома покупців. Якщо квартира придбана в цьому році, неодружені подають також заяву про те що під час придбання квартири вони не перебуваються у фактичних шлюбних відносинах (ст. 74 СК).
7. При посвідченні угод за участю майна дітей, нотаріусу подаються документи, що свідчать про дії щодо збереження прав неповнолітніх (договір за яким на ім’я неповнолітнього придбане інше майно, внесено гроші на його рахунок в банківській установі тощо). Детальніше про дозвіл орану опіки і піклування у відповідній консультації.
8. ф.3 ЖЕКу щодо осіб, які зареєстровані у квартирі і, тому, мають законні права на її користування. З 2004 року згідно із ст. 59 Сімейного кодексу власник, при розпорядженні житлом повинен враховувати законні інтереси членів сім’ї щодо користування квартирою. Тому, за наявності осіб які мешкають в цій квартирі, але не є її власниками, нотаріус буде вимагати або згоду цих осіб на відчуження, або знаття їх з реєстрації до укладення угоди, або згоди покупця на збереження їх прав на користування квартирою після укладення угоди.
9. Нотаріально оформлена згода подружжя покупця на укладення угоди із зазначенням умов договору. Ця згода також може бути викладена, як окрема нотаріальна дія, на примірниках договору.
Список використаних джерел:
1. Сімейний кодекс України від 10 січня 2002 року N 2947-III (остання редакцiя вiд 03.02.2009);
2.Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року N 435-IV (поточна редакцiя вiд 14.01.2009);
3.Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 року N 2768-III (остання редакцiя вiд 03.02.2009);
4. Наказ Державного комітету з будівництва, архітектури та житлової політики України від 9 червня 1998 р. № 121, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 26 червня 1998 р. за № 3990/2839;
5. Декрет Кабінету Міністрів України від 26.12.92 N 15-92 "Про приватизацію земельних ділянок";
6. Юр. газета №5 (140) 05 лютого 2008 року \ Купівля землі. Лотерея?
7. Земельне право України: Підручник / М.В. Шульга (кер. авт. кол.), Г.В. Анісімова, Н.О. Багай, А.І. Гетьман та ін.; За ред. М.В. Шульги. - К.: Юрінком Інтер, 2004. - 368 с.;
[1]Юр. газета №5 (140) 05 лютого 2008 року \ Купівля землі. Лотерея?