_______________________________________________________________________________________
Председатель общественного совета по проблемам ЖКХ В.Ф. Ярош
Приложение № 7
к Методическим рекомендациям по подготовке
и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах
Профессиональное управление ТСЖ.
Мотивация к избранию в члены правления должна основываться в первую очередь на бескорыстном желании обеспечить улучшение условий эксплуатации МКД путём контроля за рациональным расходованием финансовых ресурсов и подбора профессиональных работников для обслуживания МКД.
Существенным аспектов управления ТСЖ можно считать оптимальный подбор состава правления и наёмных руководящих работников.
Если в правлении находится фигура, готовая взять на себя весь груз повседневной работы по управлению ТСЖ и способная осуществлять эту работу если не сразу, то через какое то время на профессиональной основе, то в этом случае оптимальным решением будет избрание такого члена правления его председателем, совместив эту выборную должность с договорной, оплачиваемой должностью управляющего.
Председатель правления, как распорядитель всеми финансовыми ресурсами ТСЖ, должен постоянно решать как перспективные, так и оперативные вопросы, связанные с оплатой тех или иных услуг, покупкой материалов и т.п., а также принимать решения по административным, правовым и другим вопросам.
Председатель и члены правления несут ответственность за убытки, причинённые товариществу своими действиями или бездействием, неэффективным управлением или нанесением вреда общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащего собственникам помещений,. Поэтому в уставе ТСЖ следует чётко определить условия и размер такой ответственности, а также порядок взыскания убытков, причинённых товариществу. При этом не несут ответственности члены Правления, голосовавшие против решения Правления ТСЖ, которое повлекло за собой причинение убытков, или не принимавшие участия в голосовании по этому вопросу.
Оптимальный состав правления и наёмных руководящих работников ТСЖ будет выглядеть следующим образом. Руководство деятельностью общества осуществляет правление, состоящее из числа членов, избранных общим собранием. Председатель правления, совмещая должность управляющего, осуществляет всю оперативную работу по управлению ТСЖ, обеспечивающую нормальное функционирование МКД, входящих в его состав.
Один из членов правления осуществляет функции главного бухгалтера. На должность главного инженера и бухгалтера привлекаются специалисты на договорной основе.
Согласно п. 2.11 ст. 145 ЖК РФ определение размера вознаграждения членов правления относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ, как правило административно-хозяйственные расходы составляют около 5 % от общей суммы расходов
Назначение на должность управляющего председателя правления сосредотачивает в одном лице не только большие права, но соответствующие им полномочия и ответственность. В тоже время действия такого лица подконтрольны правлению.
Как правило правление ТСЖ состоит из трёх человек: председатель правления, его заместитель – главный инженер, главный бухгалтер и все члены правления работают на постоянной основе по трудовым договорам. Общее собрание членов ТСЖ утверждает правила внутреннего трудового распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание МКД (наёмных работников) и положение об оплате их труда (п. 10 ст. 145 ЖК РФ). Согласно ст. 189 ТК РФ правила внутреннего распорядка определяют не только режим работы, но целый ряд других вопросов, в т. ч. порядок приёма и увольнения работников. Если в этом порядке предусмотрена возможность назначения на ту или иную оплачиваемую должность членов правления, в том числе его председателя, а правила внутреннего трудового распорядка будут утверждены общим собрание членов ТСЖ, то проблема будет решена на легитимной основе.
Приём и увольнение наёмных работников осуществляет правление (п. 5 ст. 148 ЖК РФ), и оно будет иметь право принять на любую должность работника, в том числе и управляющего, соответствующего предъявленным требованиям, в т. ч. из состава членов правления.
Таким образом, любой из членов правления, оставаясь на выборной должности, может в то же время исполнять обязанность того или иного работника на договорной, оплачиваемой основе.
На должность главного инженера целесообразно назначать специалиста с опытом работы по эксплуатации зданий и сооружений. Совершенно нежелательно назначение на должность главного инженера одного из членов правления. Если в правлении находится человек, знакомый с эксплуатацией инженерных систем и зданий, то ему следует поручить надзор за деятельностью главного инженера, что позволит исключить бесконтрольность в вопросе нормальной эксплуатации МКД, в чём и заключается одна из задач правления.
Основная задача главного бухгалтера согласно Федеральному Закону «О бухгалтерском учёте» заключается в обеспечении соответствия осуществляемых хозяйственных операций действующему законодательству, а также интересам ТСЖ. Эту функцию вполне может выполнять достаточно грамотный член правления на общественных началах и с перспективой соответствующего вознаграждения по итогам года.
Всю оперативную бухгалтерскую работу целесообразно поручить нанятому бухгалтеру, даже с неполным рабочим днём
Хозяйственная деятельность ТСЖ
Хозяйственная деятельность ТСЖ с экономической точки зрения согласно ст. 152 преимущественно осуществляется тремя видами деятельности:
- обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в МКД;
- строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в МКД;
- сдача в аренду, внаём части общего имущества в МКД.
Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ Товарищество относится к разряду некоммерческих организаций и создаётся собственниками помещений в МКД для совместного управления комплексом недвижимого имущества.
В то же время ст. 152 ЖК РФ допускает в качестве одного из видов разрешённой ТСЖ коммерческой деятельности производство работ по облуживанию, эксплуатации и ремонт недвижимого имущества в МКД. В этом случае имеются в виду работы по облуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества, не относящиеся к разряду общего, например обслуживание и профилактический ремонт санитарно-технического оборудования в квартире, косметический ремонт квартиры и её перепланировка на основании соответствующих документов, а также другие работы, не связанные с общим имуществом.
Доход, полученный от хозяйственной деятельности ТСЖ, направляется в соответствии с п. ст. 152 ЖК РФ либо для оплаты общих расходов, либо в специальные фонды. Определяет направление использования указанного дохода только общее собрание членов ТСЖ (п. 2.7 ст. 145 ЖК РФ). Для простоты расчётов целесообразно направлять доход для оплаты общих расходов, так как это будет способствовать повышению уровня доходов над расходами и создавать тем самым источник для пополнения специальных фондов. Определённое общим собранием направление использования дохода от хозяйственной деятельности может действовать неопределённое время до его отмены или изменения и не требует ежегодного подтверждения.
Председатель общественного совета по проблемам ЖКХ В.Ф. Ярош