ГОРОДСКОЙ ЗЕМЛИ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ
СТРУКТУРНОЙ ПЕРЕСТРОЙКИ ЭКОНОМИКИ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1.1. Постановка проблемы, формулировка целей, описание структуры
проведенного исследования
Основными механизмами формирования рынка земли, используемой для предпринимательских целей, в городах являются:
—¦ оформление прав собственности или долгосрочной аренды земельных участков под приватизированными предприятиями;
- продажа в собственность или предоставление прав долгосрочной аренды земельных участков с целью их строительного освоения через конкурентные процедуры (аукционы, конкурсы) (Хахалин А.В., 2003 [78, с. 92]).
Это механизмы «прямого действия» по переходу земли из государственной (муниципальной) в частную собственность в городах. В качестве «опосредованно» создающих возможность формирования рынка городской земли коммерческого назначения могут рассматриваться следующие механизмы:
- заключение с органами государственной власти или органами местного самоуправления договора долгосрочной аренды, допускающего оборот прав аренды, приближенный к возможностям оборота прав собственности, включая право без согласия собственника (государства, муниципалитета) передавать права по договору аренды третьему лицу, передавать земельный участок в субаренду, закладывать права аренды,
11
вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и т.п.;
- заключение с органами государственной власти или органами местного самоуправления договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с правом выкупа данного земельного участка;
- получение в заявительном порядке прав на пустующий земельный участок (договор краткосрочной аренды или его резервирование на период строительства), последующее строительство на нем здания или иного объекта недвижимости, оформление построенного объекта в собственность, что дает возможность получить застроенный земельный участок в собственность.
Рынок земельных участков, которые принято относить к категории «некоммерческих», формируется посредством предоставления гражданам в собственность безвозмездно или за плату участков для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, дачных участков, участков для содержания огородов и садов и т.п. Хотя именно последняя категория земельных участков, в последующем часто перепродаваемых, составляет основную часть вторичного рынка земельных участков в современной России, этот сегмент рынка недвижимости заслуживает отдельного изучения и не является предметом настоящего исследования.
Главным же предметом исследования являются первые два из перечисленных выше механизмов формирования первичного рынка земли в городах, которые еще в 90-х годах были в достаточной степени подкреплены федеральным законодательством (Указы Президента Российской Федерации .от 22 июля 1994 г. № 1535 «Об Основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994
12 г.» [27]; от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов
недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» [18];. от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» [23]; Постановление Правительства Российской Федерации от 05 января 1998 г. № 2 «Об утверждении Порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» [28]). При этом не преследуется цель дать подробный обзор действующего в этой сфере федерального законодательства или представить подробные «методические указания» по выкупу земли либо проведению земельных торгов. Эти задачи в той или иной степени уже были выполнены в ряде разработок, в том числе и Институтом экономики города [145, 125, 82], описаны в Методических рекомендациях по проведению земельных торгов (аукционов, конкурсов), утвержденных письмом Госкомзема России от 30.09.1999 № СС-902. В представленной нами диссертационной работе ставится задача проанализировать долгосрочную динамику процессов земельных торгов и выкупа земельных участков собственниками предприятий, обозначить те конкретные проблемы, которые выявились в ходе развития этих процессов в отдельных городах и регионах, взглянуть на них с позиции непосредственных участников рынка земли в городах и предложить некоторые решения, обеспечивающие баланс интересов местных органов власти и субъектов земельного рынка (3 глава диссертации).
Арендная плата за землю и выкупная цена земли выступают важными факторами эффективного землеустройства и использования городской собственности. Без эффективного использования собственности
13 нормальное функционирование города невозможно. Эффективная система
использования городской собственности и землеустройства обеспечивают: гарантии и надежную защиту прав собственности на земельные участки и связанное с ними недвижимое имущество; поддержку системы земельных платежей; развитие и контроль земельного оборота; обеспечение залоговых гарантий под кредиты; охрану состояния земель; упрощение мероприятий земельной реформы; снижение количества земельных споров; обеспечение процесса планирования и развития инфраструктуры обустройства земель; поддержку рационального использования окружающей среды; формирование текстовой части и карт баз данных по земле, природным ресурсам и окружающей среде [Лойко П.Ф. Стратегия развития инфраструктуры системы землеустройства в России: Курс вводных лекций к проблеме [Текст] / П.Ф. Лойко - М., 2001. - С. 46]. Развитие системы эффективного использования городской собственности представляет собой сложный и трудоемкий процесс, который включает соответствующее законодательство, организационные структуры, финансовые механизмы, технические аспекты демаркации и съемок земельных участков, формирование кадастров, систем регистрации земель, земельных информационных систем, механизмов управления землепользованием и обустройство территории страны. Общепризнанно, что фактором является существенное обстоятельство в каком-либо явлении, процессе; исходная составляющая чего-либо. Исходя из вышеперечисленного, арендную плату за землю и выкупную цену земли можно отнести к важным факторам в системе факторов эффективного использования городской собственности.
Цель проведенного в ходе выполнения работы исследования -рассмотреть особенности процесса приватизации земли в городах России, выявить его основные этапы, объяснить неравномерность развития этого процесса в целом и между отдельными группами городов (регионов),
14 проанализировать причины, способствующие относительному успеху или
неуспеху преобразований в этой сфере.
В главе 1 целесообразно дать анализ нормативно-правовому обеспечению земельных преобразований в Российской Федерации, осветить актуальную научную проблему разграничения государственной собственности на землю, показать роль приватизации земли собственниками предприятий и конкурентных процедур предоставления земельных участков в процессе перехода к рыночной экономике, современное состояние реформ в этой сфере, постановочно выделить этапы в развитии приватизации земли в городах России.
В главе 2 диссертационной работы целесообразно провести анализ политики регионов по установлению выкупных цен и арендной платы при переоформлении прав на земельные участки, дать более обстоятельный анализ динамики приватизации земли в городах России, подробнее остановиться на особенностях каждого этапа приватизации, осветить особенности развития данного процесса в городе Москве, который является крупнейшим мегаполисом России. По результатам исследования, проведенного во второй главе диссертационной работы, нами предлагаются возможные шаги, направленные на решение выявленных проблем.
Третья глава диссертации посвящена совершенствованию методического подхода к определению размера платы за право аренды городского земельного участка.
Объектом исследования послужили крупные города Центрального федерального округа Российской Федерации. Для иллюстрации некоторых наиболее важных моментов в анализе отражена ситуация в других регионах, а также в таких городах-мегаполисах, как Москва и Санкт-Петербург.
15 1.2. Нормативно-правовое обеспечение земельных преобразований
в Российской Федерации. Разграничение государственной собственности на землю
Начало земельным преобразованиям в Российской Федерации было положено принятием в ноябре 1990 г. законов «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и «О земельной реформе». 25 апреля 1991 г. Верховным Советом РСФСР принят Земельный кодекс РСФСР [3]. С политической, экономической и правовой позиций эти законодательные акты содержали множество недостатков и не могли быть признаны достаточными для проведения эффективной земельной реформы. Нормы Земельного кодекса РСФСР и Закона РСФСР «О земельной реформе», касающиеся собственности на землю были несовершенны, так как предусматривали экономически нежизнеспособные формы собственности: колхозно-кооперативную и коллективно-долевую. Частная собственность на землю согласно этим законам могла быть установлена исключительно на садовые, дачные и подсобные земельные участки.
Данная ситуация привела к тому, что земельная реформа, главным образом, проводилась на основе подзаконных актов - указов Президента Российской Федерации и изданных в соответствии с ними актов Правительства Российской Федерации. В указанных актах содержались нормы, регулировавшие вопросы приватизации земельных участков, создания элементов рыночного оборота земельных участков и земельных долей.