Введение
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность проблемы. Арендная плата за землю и выкупная цена земли являются важными факторами эффективного использования городской собственности.
Необходимость научной разработки проблемы научно обоснованного определения арендной платы за землю и выкупной цены земли объясняется тем, что передача земли в частную собственность, развитие активно функционирующего рынка земли является стержневым элементом всех рыночных экономических преобразований и важнейшим фактором структурной перестройки экономики, так как основным содержанием и последствиями этого процесса являются: формирование единых объектов недвижимости, включающих земельный участок и расположенные на нем здания, строения, сооружения; регулирование использования недвижимости на принципах правового зонирования вместо нынешнего административного «целевого использования» земельных участков и других недвижимых объектов; вовлечение земельных участков в экономический оборот, в том числе активное использование конкурентных процедур предоставления земельных участков и прав по их использованию; содействие гражданскому обороту земли с целью обеспечения ее наиболее эффективного использования; содействие выявлению рыночной цены на объекты недвижимости, включая земельные участки; создание простой и понятной административной системы обслуживания участников рынка недвижимости. В настоящее время в результате отсутствия единых принципов определения базовых размеров арендной платы за землю на местах широко распространена практика искусственного занижения размеров арендной платы, установления многочисленных льготных категорий арендаторов с одновременным введением различных целевых муниципальных сборов, что сокращает доходы консолидированного бюджета от арендной платы за землю.
5 За счет выкупа земли город может получать средства, необходимые
для финансирования приоритетных городских инвестиционных, а недостаточно рационально используемая в настоящее время земля найдет более эффективных пользователей.
С развитием рынка земли более эффективно начинает использоваться территория города, собственники предприятий получают стимул к переносу производства из центра города на окраины; создаются условия для замены всех имущественных налогов единым налогом на недвижимость, который в перспективе может стать основой местного бюджета.
В городе, функционирующем в условиях рыночной экономики, цены на землю являются мощным стимулом для перераспределения земли и ее более эффективного использования. Конкурентные процедуры предоставления земельных участков в собственность или долгосрочную аренду способствуют привлечению инвесторов, позволяют уменьшить монопольную роль градостроительных и архитектурных бюрократических органов в разработке проектов частной застройки и способствуют продвижению рыноч-но ориентированных планировочных решений. При этом предоставляются равные возможности частным застройщикам различного масштаба и мощностей, снижаются издержки при передаче прав на землю, стоимость строительства и планировки, а также затраты на получение необходимых разрешений. Выявление базовых рыночных цен на городские земли способствует становлению маркетинговой среды в системе землепользования.
Повышение эффективности управления земельными ресурсами города требует создания рыночной системы оборота земельных участков, определения порядка ценообразования на земельные участки, установления нормативов землепользования, введения многообразных форм аренды земельных участков.
В трудах известных ученых-экономистов России, к которым следует отнести В.Р. Беленького, А.А. Варламова, С.Н. Волкова, П.Ф. Лойко, А.П.
6
Огаркова, А.Э. Сагайдак, И. Ф. Суслова, Ю. А. Цыпкина, нашли отражение многие аспекты эффективного использования городских земель. Однако на современном этапе развития экономики Российской Федерации из-за сложности возникающих проблем и неэффективного использования земельных ресурсов повышается актуальность научной разработки проблем, посвященных повышению научной обоснованности определения арендной платы за землю и выкупной цены земли, являющимися факторами эффективного использования городской собственности. Исследование проведено на примере города Москвы.
Целью исследования является разработка теоретических и методических основ повышения эффективности использования городской собственности на основе научно обоснованных подходов к определению арендной платы и выкупной цены земельных участков в условиях перехода к рынку.
Для достижения поставленной цели в диссертации решены следующие основные задачи:
- проведена оценка нормативно-правового обеспечения земельных преобразований в Российской Федерации;
- раскрыта актуальная проблема разграничения государственной собственности на землю городских поселений;
- показана роль приватизации и аренды земли;
- проанализировано современное состояние реформ в сфере земельных отношений;
- структурно выделены этапы в развитии приватизации земли в городах России;
- охарактеризована политика регионов по установлению выкупных цен и арендной платы при переоформлении прав на земельные участки;
- исследована динамика аренды городской земли в Москве;
- проведен анализ методик расчета размера платы за право на заклю-
7 чение договора аренды земельного участка в городе Москве;
- разработан и апробирован методический подход к определению размера выкупа права аренды городского земельного участка, теоретически обоснована целесообразность его использования.
Теоретической и методологической основой исследования являются законодательные акты Российской Федерации, города Москвы, труды ведущих ученых в области землепользования и землеустройства, развития экономики и инфраструктуры городских поселений, материалы научных конференций, совещаний, периодической печати.
В диссертационной работе использованы экономико-статистический (анализ группировок, сравнений, динамических рядов, графиков, факторный и корреляционно-регрессионный) анализ, расчетно-конструктивный, абстрактно-логический, экспериментальный методы.
Предметом исследования являются процессы выкупа и аренды земельных участков в системе факторов эффективного использования городской собственности.
Объектом исследования являются земельные ресурсы города Москвы и других крупных городов Российской Федерации.
Информационной базой исследования послужили законодательные, нормативно-правовые и нормативно-технические документы в области землепользования, землеустройства и градостроительства, приватизации и аренды земельных участков, материалы учетных, экономических и статистических исследований, данные, характеризующие процессы выкупа и аренды земельных участков города Москвы и других крупных городов Российской Федерации.
Научную новизну диссертации составляют следующие результаты:
- определены основные направления по ускорению работы по разграничению государственной земельной собственности на федеральную, субъектов федерации, муниципальную, что позволит установить и сфор-
8 мировать земельные участки городов;
- сформулированы конкурентные процедуры предоставления городских земельных участков в собственность или долгосрочную аренду в процессе перехода к рыночной экономике;
- предложен перечень мероприятий по преодолению недостатков действующего порядка и условий переоформления прав владения, пользования и распоряжения на городские земельные участки;
- разработан методический подход к определению размера выкупа права аренды городского земельного участка на основе методов парных сравнений и расстановки приоритетов и теоретически обоснована целесообразность его использования.
Научно-методическая и практическая значимость работы заключается в том, что она может найти применение в качестве:
- методологической базы для дальнейшего повышения научной обоснованности расчетов арендной платы и выкупной цены земельных участков как важных факторов эффективного использования городской собственности;
- рекомендаций по планированию экономического и инфраструктурного развития города, адаптированных к условиям рынка, в научных разработках проблем определения арендной платы за землю и выкупной цены земли при землеустройстве в условиях переходного периода;
Результаты исследований могут быть использованы органами государственной власти, вузами (по профилю), ассоциациями, предприятиями.
Внедрение результатов работы в практику планирования и в деятельность органов управления позволит повысить эффективность социально-экономического развития города и использования городской собственности.
Выводы и предложения исследования, касающиеся определения арендной платы за городские земельные участки, использованы Комиссией
9 Московской Городской Думы и Правительства Москвы по нормативной
базе земельных и имущественных правоотношений, Департаментом имущества города Москвы и структурными подразделениями Департамента земельных ресурсов города Москвы.
Основные положения диссертационной работы изложены, обсуждены и получили одобрение на научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава ГУЗ по итогам НИОКР за 2003-2005 гг.
Публикации. Основные положения работы нашли свое отражение на страницах 5 научных работ автора, отражающих основное содержание исследования, общим объемом 1,49 п.л.
Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы, приложений. Объем текстовой части составляет 145 страниц машинописного текста, иллюстрирован 16 таблицами и 3 рисунками. Список использованной литературы составляет 156 наименований.
10
1. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ВЫКУПА И АРЕНДЫ