6.7. В случае существенного нарушения условий договора управления или не выполнения его условий, собственники недвижимого имущество вправе в одностороннем порядке отказаться от услуг управляющей организации. Собственники помещений в зданиях должны принять такое решение на общем собрании собственников помещений.
6.8 Управляющая организация должна в полном объеме возместить реальный ущерб, причиненный в результате ее действий или бездействия собственникам недвижимого имущества или иным лицам. В случае отказа в добровольном порядке возместить ущерб, лица, которым он причинен, могут обратиться в суд за защитой нарушенных прав.
6.9 Управляющая организация не несет ответственности за все виды ущерба, возникшие в результате наступления форс-мажорных обстоятельств не по ее вине или не по вине ее сотрудников.
6.10 Ответственность по сделкам, совершенным управляющей организацией со сторонними организациями, самостоятельно несет управляющая организация.
6.11 Условиями договора управления не может устанавливаться меньшая ответственность по сравнению с предусмотренной законодательством РФ.
6.12. В целях предотвращения возникновения ущерба, управляющая организация обязана регулярно проводить комплекс мероприятий направленных на информирование собственников о возможном возникновении ущерба, аварийных ситуаций, а также о необходимости проведения соответствующих мероприятий на общем имуществе, финансировании указанных работ.
6.13. Порядок фиксации факта неисполнения или ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по договору управления недвижимостью
6.13.1 Управляющая организация должна:
а) вести учет заявок, жалоб и иных обращений от собственников и иных лиц, пользующихся помещениями (журнал регистрации обращений), которые могут быть направлены в управляющую организацию письменно, устно (по телефону), либо иным способом согласованным с собственником (факс, электронная почта и т.п), документально оформление неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору управления недвижимостью;
б) при приеме обращения управляющая организация должна:
- зарегистрировать его, присвоить входящий номер, зафиксировать дату и время поступления обращения;
- сообщить собственнику (пользователю) сведения о лице, принявшем заявку (фамилию, имя и отчество), регистрационный номер заявки и время ее приема, а также записать фамилию, имя и отчество заявителя, точный адрес места его нахождения, а также зафиксировать в чем выразилось неисполнение, ненадлежащее исполнение обязательств по договору управления;
- сообщить заявителю причину неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору управления, в случае, если она известна на момент обращения, сделать отметку в журнале регистрации заявок, а если не известна, то согласовать с заявителем время и дату установления причины;
б) в разумный срок проверить обоснованность заявки (претензии, жалобы) собственников (третьих лиц), которым причинен ущерб, не оказаны или оказаны не в полном объеме услуги по договору.
в) в случае подтверждения обоснованности заявки (претензии, жалобы) в течение трех рабочих дней, если иной срок не установлен законодательством РФ, исчисляемых от даты подачи заявки (претензии, жалобы) составить двухсторонний акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, в котором отражается факт выявления невыполнения или ненадлежащего выполнения услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ. В случае причинения управляющей организацией или привлеченными ею лицами ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу собственника (пользователя), а равно и третьим лицам, управляющая организация и собственник (пользователь) составляет и подписывает акт, в котором фиксируется факт причинения такого ущерба не позднее 12 часов с момента обращения собственника (пользователя) в управляющую организацию. В случае невозможности подписания акта собственником (пользователем) или его представителем он должен быть подписан двумя очевидцами.
В акте должна быть указаны время, причина ненадлежащего исполнения или неисполнения условий договора управления ущерба, выводы о причине должны быть обоснованными, иные необходимые сведения. Формулировки в акте должны давать однозначное представление о причине аварии или иного происшествия.
Акт подписывается собственником (третьим лицом, которому причинен ущерб) и управляющей организацией или их уполномоченными представителями. В случае причинения вреда собственникам жилых помещений/зданий в оформлении акта могут участвовать государственные органы (Государственная жилищная инспекция, Роспотребнадзор).
Акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт недвижимого имущества, возмещения причиненного ущерба.
г) в случае не подтверждения фактов изложенных в заявке (претензии, жалобы), управляющая организация должна в течение пяти суток с момента получения дать обоснованный отказ в письменном виде собственнику (третьему лицу), а также разъяснить заявителю его право обратиться в компетентные органы для защиты своих интересов и разрешения спора (суд, Роспотребнадзор, прокуратура, милиция, государственная жилищная инспекция и др.).
д) после подписания акта ненадлежащего исполнения или неисполнения услуги управляющая организация принимает немедленные меры по их исправлению. После устранения управляющая организация должна подписать у собственника (третьего лица) акт выполненных работ, подтверждающий факт устранения недостатков.
е) при устранении фактов неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору управляющая организация составляет акт об устранении недостатков и приглашает собственника (заявителя) для его подписания. Период не исполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору управления считается оконченным со дня подписания собственником (заявителем) акта об устранении недостатка, либо даты, указанной в акте подписанном управляющей организацией и собственником (заявителем).
ж) во всем остальном, что не оговорено в настоящем стандарте, управляющие организации руководствуются требованиями действующего законодательства РФ и РТ.
6.14 Дополнительная ответственность управляющих организаций перед собственниками и иными третьими лицами
6.14.1. В порядке, предусмотренном законодательством РФ и РТ, управляющие организации для обеспечения своей дополнительной имущественной ответственности перед собственниками или иными третьими лицами, которым может причинен ущерб в результате действий (бездействий) управляющей организации должна:
- застраховать гражданскую ответственность за причинение вреда третьим лицам в результате осуществления деятельности по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту недвижимого имущества, общего имущества в зданиях;
6.14.2 Управляющая организация при заключении договора управления должна уведомить собственника о порядке обращения собственника или иного третьего лица, которым причинен ущерб с требованиями о его возмещении.
6.14.3 Управляющие организации должны разъяснять собственникам (третьим лицам), что порядок о возмещении ущерба.
7. Общие требования к деятельности управляющих организаций в части обеспечения безопасности зданий (сооружений), находящихся в управлении
7.1. Общие положения
7.1.1. Настоящий раздел стандарта устанавливает требования к деятельности управляющей организации при эксплуатации, реконструкции, капитальном ремонте, утилизации (сносе) объекта недвижимости с соблюдением требований:
1) механической безопасности;
2) пожарной безопасности;
3) безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях;
4) безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях;
5) безопасности для пользователей зданиями и сооружениями;
6) доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения;
7) энергетической эффективности зданий и сооружений;
8) безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.
9) инженерной безопасности.
В случае необходимости выполнения работ по реконструкции, капитальному ремонту на объекте управления управляющая организация обеспечивает идентификацию объекта управления в соответствии с признаками идентификации зданий и сооружений (Федеральный закон РФ от 30.12.2009г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий, сооружений».
7.2 Требования механической безопасности
7.2.1. В целях исключения недопустимого риска механической безопасности, возникновения на конструктивных элементах объекта управления угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений управляющая организация, выполняющая прием, техническое обслуживание, содержание и ремонт объекта управления обеспечивает:
1) проведение осмотров конструктивных элементов и оснований зданий сооружений, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций. Осмотры проводятся не менее 2-х раз в год – весенний и осенний осмотр. Данные, полученные в результате осмотров, фиксируются в акте технического осмотра.
2) формирование плана мероприятий по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту объекта управления на основании данных полученных при осмотре;