При плановых осмотрах жилого здания проверяются:
- внешнее благоустройство;
- фундаменты и подвальные помещения;
- встроенные котельные, насосные, тепловые пункты, элеваторные узлы, инженерные устройства и оборудование;
- ограждающие конструкции и элементы фасада (балконы, лоджии, эркеры, козырьки, архитектурные детали, водоотводящие устройства);
- кровли, чердачные помещения и перекрытия, надкровельные вентиляционные и дымовые трубы, коммуникации и инженерные устройства, расположенные в чердачных и кровельных пространствах;
- поэтажно – перекрытия, капитальные стены и перегородки внутри помещений, санузлы, санитарно-техническое и инженерное оборудование;
- строительные конструкции и несущие элементы технологического оборудования; наружные коммуникации и их обустройства; противопожарные устройства.
9.1.2.3 Внеплановые осмотры жилых зданий проводятся после аварий техногенного характера и стихийных бедствий (ураганных ветров, ливней, снегопадов, наводнений - далее неблагоприятные факторы) и иных событий указанных в статье 9 Федерального закона РФ от 30.12.2009г.№ 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» с целью определения работ по устранению последствий указанных аварий.
Внеплановые осмотры жилых зданий проводятся комиссиями, состав которых определяется в зависимости от последствий неблагоприятных факторов.
При внеплановых осмотрах определяется техническое состояние здания или их отдельных конструктивных элементов после воздействия неблагоприятных факторов, степень опасности выявленных повреждений, угрожающих жизни людей и сохранности жилого здания.
Результаты работы комиссий по внеплановому осмотру зданий и сооружений оформляются актом.
9.1.2.4 Частичные осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.
9.1.2.5 На основании актов осмотров разрабатываются планы и мероприятия по устранению выявленных недостатков с указанием сроков и ответственных лиц за их выполнение, а также выдаются задания и поручения лицам, назначенными ответственными за обслуживание жилого здания.
Данные осмотров применяются при расчете платы на содержание и текущий ремонт недвижимости находящейся в управлении, а также служат основанием для утверждения собственником соответствующего перечня работ (услуг) и сметной документации.
Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем жилым зданиям их конструктивным элементам и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60% (п.
2.1.2. Постановления Госстроя от 27 сентября 2003 года №170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда»), так как здания с указанным износом потребует значительных материальных затрат для его восстановления.
9.1.2.6 Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования жилого здания, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций жилого здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, возникновению опасности для жизни и здоровья граждан, возникновению ущерба должны быть устранены Управляющей организацией самостоятельно, либо с привлечением специализированной организации, имеющей допуск на проведение таких работ. В случае невозможности устранения источника опасности управляющая организация обязана сообщить об опасности собственникам и гражданам пребывающим в здании, предоставить соответствующую информацию в специализированные органы и службы, обеспечить безопасные пути отхода граждан находящихся в здании с соблюдением требований ст. 8 и 11 Федерального закона РФ от 30.12.2009г.№ 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
9.1.2.7 Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учёту технического состояния жилого дома, паспортах.
Информация о факте проведения осмотра и ответственном исполнителе фиксируется в соответствующем журнале.
9.1.2.8 При проведении плановых, внеплановых и частичных осмотров управляющие организации должны обращать внимание на:
1) сооружения и конструкции, подверженные вибрирующим и другим динамическим нагрузкам, расположенные на вечной мерзлоте, в зонах повышенной сейсмичности, на просадочных, подрабатываемых и карстовых территориях, а также на крупнопанельные здания первых массовых серий, ветхие и аварийные здания и сооружения, объекты, имеющие износ несущих конструкций свыше 60%;
2) конструкции, лишенные естественного освещения и проветривания, подверженные повышенному увлажнению или находящиеся в других условиях, не соответствующих техническим и санитарным нормативам; выполнение замечаний и поручений, выданных предыдущими плановыми проверками.
3) соблюдение требований Федерального закона РФ от 30.12.2009г.№ 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
9.1.2.9 Построенные и реконструированные жилые здания в первый год их эксплуатации дополнительно проверяются на соответствие выполненных работ строительным нормам и правилам.
9.1.2.10 Комиссии, осуществляющие плановые и внеплановые осмотры, определяют меры по обеспечению безопасности людей в случаях обнаружения деформаций, промерзаний, сильных протечек, сверхнормативной влажности, звукопроводности, вибрации, других дефектов, наличие которых и их развитие могут привести к снижению несущей способности или потере устойчивости конструкций, нарушению нормальных условий эксплуатации технологического и инженерного оборудования, работы персонала, проживания граждан.
Для определения причин возникновения дефектов, проведения технической экспертизы, взятия проб и инструментальных исследований, а также в других необходимых случаях управляющая организация обязана привлекать специалистов соответствующей квалификации, назначать сроки и определять состав специальной комиссии по детальному обследованию зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения.
По результатам осмотров в срок не более трех дней устраняются обнаруженные отклонения от требований регламентов и нормативов эксплуатации жилого здания.
9.1.3. Контроль за техническим состоянием жилищного фонда
9.1.3.1 Для управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда управляющей организацией создаются, либо привлекаются на договорной основе диспетчерские службы (далее ДС). Для каждой ДС устанавливается перечень объектов диспетчеризации и контролируемых параметров инженерного оборудования.
9.1.3.2 Средства автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования, средства связи, контрольно-измерительные приборы (КИП) и счетчики должны устанавливаться в соответствии с инструкцией завода-изготовителя по проектам, выполненным специализированной организацией, и обеспечивать соответственно поддержание заданных режимов работы инженерного оборудования, своевременную подачу сигналов о нарушениях режимов работы или аварий, проводить измерение параметров работы оборудования для визуального или автоматического контроля его работы, надежную связь нанимателей, арендаторов и собственников приватизированных жилых помещений с диспетчерской, а также диспетчерской со службами по техническому обслуживанию и аварийными службами.
9.1.2.3 Диспетчерские службы (ДС) должны вести в специальных журналах учет заявок на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в квартирах, строительных конструкциях и других элементах зданий, контролировать по срокам и качеству выполнения.
9.1.3.4 Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в соответствии с п. 2.2.6 Постановления Госстроя от 27 сентября 2003 года №170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Аварийные заявки устраняются в сроки согласно приложению 6 согласно ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р). Заявки, связанные с обеспечением безопасности проживания, устраняются в срочном порядке.
9.1.3.5. После устранения источников аварийной опасности, управляющая организация по согласованию с собственником выполняет мероприятия по восстановлению работоспособности и безопасной эксплуатации конструктивных элементов здания, сооружения.
9.1.4 Основные и прочие работы по техническому обслуживанию жилого здания
1) Управляющие организации должны выполнять основные работы по техническому обслуживанию жилого здания, указанные в п. А Приложения №4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, мероприятия по:
- газо- пожаро- электробезопасности;
-энергосервисные мероприятия
- энергоаудит жилых зданий находящихся в управлении.
2) К прочим работам по техническому обслуживанию относятся:
- регулировка и наладка систем центрального отопления в период ее опробования;
- регулировка и наладка систем вентиляции;
- промывка системы центрального отопления;
- очистка и промывка водопроводных баков;
- регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием;
- прочистка колодцев;
- подготовка систем водостоков к сезонной эксплуатации;
- удаление с крыш снега и наледей;
- очистка кровли от мусора, грязи, листьев;
- озеленение территории, уход за зелеными насаждениями;
9.1.5 Подготовка жилого здания к сезонной эксплуатации.
Основной целью подготовки жилого здания к сезонной эксплуатации является обеспечение сроков и качества выполнения по обслуживанию жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования.