Методические указания Составитель Берг Л. В. Томск 2006 (стр. 1 из 6)

Федеральное агентство по образованию

Томский государственный

архитектурно-строительный университет

Страхование при ипотечном жилищном

кредитовании

Методические указания

Составитель Берг Л.В.

Томск 2006

Страхование при ипотечном жилищном кредитовании: методические указания / Сост. Берг Л.В. - Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2006. - 29 с.

Рецензент Т.Ю. Овсянникова

Редактор Т.С. Володина

Методические указания предназначены для методического руководства при выполнении курсовой работы по дисциплине «Операции с недвижимостью и страхование» для студентов специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью».

Печатается по решению методического семинара кафедры экономики строительства № 2 от 26.10.2006 г.

Утверждены и введены в действие проректором по учебной работе В.С. Плевковым

с 01.11.2006

по 01.11.2010

Изд. лиц. № 021253 от 31.10.97. Подписано в печать

Формат 60х90/16. Бумага офсет. Гарнитура Таймс, печать офсет. Уч.-изд. л. Тираж экз. Заказ №

Изд.-во ТГАСУ, 634003, г. Томск, пл. Соляная, 2

Отпечатано с оригинал-макета в ООП ТГАСУ.

634003, г. Томск, ул. Партизанская, 15

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Целью курсовой работы, выполняемой при изучении курса «Операции с недвижимостью и страхование», является систематизация и закрепление теоретических знаний по вопросам страхования недвижимости на примере сделок ипотечного жилищного кредитования.

1.2. Курсовая работа состоит из двух частей:

- теоретическая часть. Страхование при ипотечном кредитовании;

- расчетная часть. Определение стоимости страхования при ипотечном жилищном кредитовании.

1.3. Курсовая работа выполняется в виде пояснительной записки в формате А4 в соответствии с заданием, варианты которого приведены в Приложении.

1.4. При наличии у студента достоверной информации о деятельности страховых организаций, соответствующей вариантам задания, работа может выполняться по индивидуальному заданию по усмотрению преподавателя.

2. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ. СТРАХОВАНИЕ ПРИ ЖИЛИЩНОМ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ

2.1. Целью выполнения данного раздела является изучение правовых и научно-методических основ ипотечного страхования, анализ практической информации об ипотечном страховании, а также формирование у студентов понятия комплексного подхода к мероприятиям по снижению рисков в сфере недвижимости.

2.2. Теоретическая часть курсовой работы должна включать следующие разделы:

- понятие ипотечного страхования, его назначение;

- виды ипотечного страхования;

- схемы ипотечного страхования и их сравнительный анализ.

2.3. В теоретической части работы указанные вопросы должны быть рассмотрены в реферативном виде объемом 15-20 страниц, шрифт 14 пп, полуторный интервал.

3. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ СТРАХОВАНИЯ ПРИ ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ

3.1. Постановка задачи

Необходимо рассчитать стоимость ипотечного жилищного страхования по двум предложенным схемам.

3.2. Порядок выполнения работы

Ипотечное страхование – комплексный вид страхования, призванный максимально снизить все риски неплатежеспособности заемщика при ипотечном кредитовании. Другими словами, задача страховщика состоит в минимизации рисков банка, связанных с прекращением клиентом выплат. Данный вид страхования включает в себя различный набор рисков, определяющийся взаимоотношениями банка и страховой компании в каждом конкретном случае.

При выдаче кредита банк может включить дополнительные требования по страхованию: страхование жизни и трудоспособности, страхование гражданской ответственности, вытекающей из эксплуатации заложенного объекта. В договор могут включаться и другие виды страхования, обеспечивающие гарантию на случай непредвиденных расходов клиента, которые могут повлечь за собой приостановление или прекращение платежей по ипотечному кредиту.

Перечень рисков может быть очень широким – сама квартира, ее конструктивные элементы, внутренняя отделка, инженерное оборудование могут страховаться от стихийного бедствия, пожара и последствий его тушения, взрыва газа, криминального взрыва, аварий канализационных, водопроводных, отопительных сетей, аварий внутренних водостоков.

Из дополнительных видов страхования банку выгодно заключение договора о страховании жизни залогодателя в первую очередь потому, что при отсутствии такого договора в случае смерти заемщика банк не сможет вернуть ни кредит, ни квартиру. Дело в том, что согласно закону «Об ипотеке» семья заемщика имеет право проживать в квартире, даже если не в состоянии вернуть за нее долг. Семья потеряет право собственности на невыкупленную квартиру с одновременным приобретением пожизненного права пользования. В лучшем случае суд решит перевести оставшуюся сумму долга на наследников с продлением срока платежа на несколько лет. Если же банк-кредитор своевременно потребует от заемщика заключить договор страхования жизни, то все решится без осложнений. Страховая сумма при этом равна сумме выданного кредита, а выгодоприобретателем является банк в доле, равной сумме непогашенного кредита на момент наступления страхового случая. Но здесь существует и другой вариант – в момент возникновения у заемщика затруднений с выплатой задолженности по ссуде в действие вступает страховая компания, которая какое-то время будет выплачивать взносы за заемщика. Длительность этого периода должна быть отражена в договоре страхования. По окончании данного периода, если ситуация не изменилась, заемщик переселяется в другое жилье, которое строится или приобретается на деньги страховой компании. Оно отвечает всем нормам, но по стоимости и комфорту существенно уступает приобретаемому по ипотеке.

Страхование трудоспособности залогодателя и членов его семьи выгодно банку по тем же причинам, что и страхование жизни залогодателя. Ещё больше можно обезопаситься, заключив договор о страховании семейного дохода, что в наше время тоже очень актуально.

Титульное страхование при ипотечном кредитовании может применяться, когда объектом сделки является вторичное жилье. В этом случае страховка компенсирует убытки, если право собственности будет оспорено третьей стороной.

Что касается страхования гражданской ответственности, то страхуется ответственность, вытекающая из эксплуатации квартиры. Данный вид страхования не является основным, т.к. наступление страхового случая по нему практически не может повлиять на выплату заемщиком взносов по кредиту. Но страхование гражданской ответственности может быть предусмотрено в договоре ипотечного кредитования банком-кредитором и страховой компанией.

По внесению страховых взносов залогодателю предлагается на выбор: внести сумму всех взносов единовременно либо осуществлять выплаты периодически. В первом случае, когда страховка выплачивается сразу за весь период кредитования, общая сумма страхования будет меньше. Во втором случае, руководствуясь зарубежной практикой, можно привязать взносы по страховке к платежам по кредиту. Таким образом, залогодатель будет осуществлять выплаты ежегодно, в течение всего периода кредитования.

Ипотечное страхование может осуществляться на основе соглашений непосредственно между банком и страховщиком, то есть залогодержатель определяет страховщика (предлагает список страховщиков), с которым клиент должен будет заключить договор. Тарифы, пакет рисков и другие условия договора в этом случае могут существенно различаться.

Ипотечное кредитование жилья может иметь различные механизмы, характеристики которых обусловлены различными экономическими, социальными и политическими факторами. Специфика кредитной схемы передается и ее страховой составляющей.

1 схема. Заемщик берет в банке кредит на покупку новой квартиры под залог имеющейся (рис. 1). Данный способ кредитования ограничивает сумму кредита следующим образом: в большинстве случаев она составит до 70% стоимости квартиры со вторичного рынка жилья.

Рис. 1. Схема ипотечного страхования в составе ипотечного кредитования

и при залоге жилья, находящегося в собственности заемщика:

1 – заключение договора страхования, страховой взнос;

2 – заключение договора о кредитовании под залог, выдача закладной;

3 – предоставление кредита;

4 – страховое возмещение в случае наступления страхового случая (выгодоприобретателем является банк)

По данной схеме заемщик предоставляет банку закладную и свидетельство о том, что все требуемые кредитором условия по страхованию сделки выполнены. Банк выдает кредит и, контролируя возврат основной суммы кредита и выплаты процентов по нему, контролирует ежегодное продление договора страхования на протяжении всего срока кредитования (по видам страхования, не допускающим страхования на весь период кредитования).

При наступлении страхового случая выплаты производятся кредитору и по его усмотрению могут быть направлены на ликвидацию убытков при неполном уничтожении объекта залога.

Примем, что кредит под залог квартиры стоимостью 1 млн руб. выдается с учетом ликвидности объекта на сумму, равную 70% от оценочной стоимости объекта залога. Тогда сумма кредита составит 1 × 0,7 = 700 тыс. руб. (срок кредита – 5 лет). Эта сумма и является страховой в первый год кредитования. Далее возможны два варианта. Либо страховая сумма с каждым годом снижается вслед за остающейся суммой долга по кредиту (неполное страхование), либо она остается неизменной весь период кредитования (полное страхование). В последнем случае будет выше совокупная сумма страховых взносов, но при страховых случаях не будет, в отличие от первого варианта, пропорциональных выплат, которые устраивают кредитора, но невыгодны заемщику.