Еще раз повторяем, что для того, чтобы законность системы компенсационных платежей не вызывала нареканий, все эти вопросы необходимо продумать заранее. На рис. 2 перечислены шаги по созданию системы компенсационных платежей по одному, отдельно взятому виду муниципальных услуг - места отдыха и парки.
В данной работе мы постарались познакомить читателя с программами компенсационных платежей и договорных сборов - двумя методами финансирования строительства инфраструктуры, к которым все чаще прибегают местные власти в США. Проблема финансирования инфраструктуры за счет застройщиков тесно связана с проблемой регулирования градостроительства на уровне местных властей, и большая часть публикаций и исследований по этому вопросу относится либо к сфере градостроительства, либо к сфере юриспруденции. Однако, поскольку использование этого источника финансирования открывает перед местными властями возможности расширить финансирование капитальных проектов и тем самым укрепить свое финансовое положение, руководителям местных администраций и лицам, отвечающим за муниципальные финансы и бюджет, следует знать о существовании таких программ и о проблемах, связанных с их использованием.
Введение системы компенсационных платежей и договорных сборов - дело совсем не простое. Проектирование, внедрение, управление и поддержание системы компенсационных платежей или сборов требует очень больших усилий. В вопросе о том, в какой мере и в каких случаях можно использовать финансирование за счет застройщиков, главную роль играют юридические соображения. Многие города считают, что реализация такой программы просто не оправдает затраченных на нее усилий. Желающие внедрить такую программу у себя должны иметь в виду, что может пройти много месяцев, иногда даже несколько лет, прежде чем такая система по-настоящему заработает.
Однако большинство городов стоят сегодня перед проблемой, когда традиционные подходы к финансированию капитальных проектов уже себя исчерпали, а новых источников дохода практически нет. Компенсационные выплаты и договорные сборы могут оказаться единственной реальной возможностью для местных властей привлечь необходимые средства для финансирования инфраструктуры на вновь осваиваемых территориях. Мы настоятельно рекомендуем всем, кто заинтересовался возможностью введения компенсационных платежей, ознакомиться с описанием двух действующих программ, которое приводится в приложении.
Врезка 2. Этапы создания системы компенсационных выплат за дополнительную нагрузку, налагаемую новостройками на парковые территории
_________________________________________________________
Ниже приводится перечень 12 “шагов” по созданию системы компенсационных платежей за дополнительную нагрузку на парки. Весь процесс разбивается на 3 этапа. Необходимо учесть, что если бы речь шла не о парках, о каких-то иных объектах муниципальной инфраструктуры, многие из этих шагов были бы другими.
1. Этап планировочного анализа
a) Необходимо определить текущую численность населения города (поселка, пр.) и характеристики жилого фонда (например, 50 тыс. жителей, 20 тыс. единиц жилья, среднее количество проживающих в жилищах каждого типа)
b) Необходимо составить прогноз численности населения и жилого фонда (например, рост численности до 100 тыс. чел, расширение жилого фонда до 40 тыс. единиц)
c) Необходимо выработать и принять разумные и адекватные нормативы по территории обслуживания и нагрузке (например, по 2 га на 1000 жителей, радиус обслуживания - 5 км)
d) Провести инвентаризацию и оценить площадь существующих парков и зон отдыха (например, 80 га)
2. Этап определения изначальной нехватки парков
a) Подготовить и принять развернутый план создания парков и зон отдыха
b) Оценить существующую нехватку парков и зон отдыха исходя из текущей численности населения и принятых нормативов (например: 50 тыс. жителей умножить на 2 га/1000 чел = 100 га - 80 га = 20 га)
c) Определить стоимость создания 1 га парковой территории для восполнения существующего дефицита (например, 60 тыс. долл./га)
d) Рассчитать суммарные расходы по восполнению существующего дефицита парков (например, 15 га умножить на 60 тыс. долл. = 900 тыс. долл.)
e) Определить, из каких традиционных источников будут финансироваться расходы на восполнение существующего дефицита парков (например, за счет нераспределенных остатков генерального фонда, выпуска облигаций, специальных районных налогов, субвенций из вышестоящих бюджетов)
3. Этап расчета компенсационных платежей
a) Рассчитать удельные издержки на одного нового жителя по обеспечению вновь прибывших новыми парками и зонами отдыха (например, 15 тыс. долл. за га умножить на 2 га/1000 чел. = 150 долл./чел.)
b) Определить размер платежа, который придется платить каждому новому жителю в будущем из традиционных источников (например, 225 тыс. долл./ 50 тыс. новых жителей = 4.50 долл./жителя)
c) Исключить “двойные поборы” (например, 150 долл. - 4.50 = 145 долл./жителя)
d) Составить сетку компенсационных платежей по типам жилья:
e) Подготовить и принять постановление, требующее внесения компенсационного платежа при получении разрешения на строительство, в котором будут, в частности, определено:
I) тарифная сетка для жилья разных типов
II) создание целевого паркового фонда, в который будет перечисляться все компенсационные платежи
III) меры, гарантирующие, что компенсационный платеж будет использован для создания инфраструктуры, обслуживающей территорию застройщика, в установленные сроки.
| Тип жилища | Ср. число прожи-вающих | Плата с каждого человека | Размер комп. платежа |
| Усадьба с большим участком | 3.3 | 145.50 $ | 480.00$ |
| Дом на одну семью (с небольшим участком) | 3.0 | 145.50 $ | 436.00$ |
| Таун-гауз (несколько одинаковых, 2-3 этажных домов, примыкающих друг к другу в ряд через смежные стены) | 2.7 | 145.50 $ | 392.85% |
| Дуплекс ( дом на две семьи) | 2.5 | 145.50 $ | 363.60$ |
| Квартира с садом (квартира в многоквартирном 1-2-х этажном доме с придомовым садом) | 2.2 | 145.50 $ | 319.95$ |
| Квартира в многоэтажном доме | 1.8 | 145.50 $ | 261.90$ |
| Дом на колесах | 2.4 | 145.50 $ | 349.20$ |
f) Подготовить и принять программу создания парков и благоустройства зон отдыха с учетом существующей нехватки парков и будущего роста потребности в них.
Рекомендации по программе введения компенсационных платежей
1. Стоимость строительства любых объектов, которые предполагается разместить на территории новых парков, следует включить в издержки, на основании которых определяется размер компенсационных платежей, т.е. формула для расчета таких платежей должна включить и стоимость покупки парковой земли, и стоимость ее благоустройства. Примерная стоимость благоустройства может быть оценена на основании прошлых расходов на благоустройство аналогичных парков.
2. При расчете издержек на создание парков и зон отдыха необходимо учитывать не только рыночную стоимость самой земли, на которой будет создан парк, но и стоимость земли для строительства подъездных путей к парку и удобств по его периметру.
3. При определении размеров компенсационного платежа, приходящихся с каждого дома, необходимо учитывать и местоположение домов - брать более низкую плату с тех застройщиков, которые возводят свои дома в районах, где живут люди со средним достатком, и более высокую с тех, кто строит жилье в престижных районах.
_________________________________________________________
Источник: неопубликованная монография Джеймса Дункана, Терри Моргана и Нормана Стандерфера “ Искусство и практика компенсационных платежей”, 1986 г.
ДВЕ ПРОГРАММЫ КОМПЕНСАЦИОННЫХ ПЛАТЕЖЕЙ
Город Ловленд, штат Колорадо, ввел программу компенсационных платежей в 1984 г. Единственное серьезное изменение, которое было в нее внесено за это время, заключалось в пересмотре формулы расчета компенсационных платежей по промышленным новостройкам. По словам Джима Ханнаха, руководителя Департамента градостроительства, проведенный анализ показал, что строительство промышленных предприятий приносит городской казне не убытки, а прибыль. По результатам этого исследования была разработана новая методология расчетов, которая позволяет промышленным застройщикам покрывать свою долю расходов по созданию инфраструктуры за счет будущих налогов, поступающих в городской бюджет, а не так как это делалось раньше - в виде единовременного платежа при получении разрешения на строительство.
Ян Винтерс, бывший городской управляющий Ловленда, который занимал этот пост в то время, когда вводилась система компенсационных платежей, а ныне - управляющий графством Палм Бич, штат Флорида, считает что каждый город или любое другое муниципальное образование, которое собирается вводить у себя подобную программу, должно строить ее, исходя из собственных нужд, а не заимствовать готовые программы, созданные в других муниципалитетах. Он утверждает, что процесс создания такой программы не менее важен, чем результат.