Методические указания по выполнению контрольных работ (группа э3-3) (стр. 6 из 10)

Учитывая эти риски, потенциальные инвесторы, опрошенные компанией Jones Lang LaSalle, предусматривают более высокую ставку возврата вложенных средств, превышающую аналогичные показатели более «спокойных» рынков на 17-18 пунктов (в долгосрочной перспективе). Здесь действует принцип: высокие риски – высокие доходы. Таким образом, в Москве оказывается самый высокий в Европе уровень максимальной первоначальной доходности гостиничных предприятий – 13,6%. Похожая ситуация складывается в Праге, а также на курортах Испании.

Помимо анализа ожиданий гостиничных инвесторов, касающихся перспектив возврата вложенных средств, доклад JLLS затрагивает вопрос цикличности рыночных процессов. Согласно мнению инвесторов, все перечисленные выше рынки (Москвы, испанских курортов и Праги) находятся в стадии подъема: первые два – в поздней фазе роста, последний – в ранней.

Как следует из закона цикличности развития рынков, за подъемом неизбежно следует спад. Пока Москва еще не прошла пика рыночной активности, но, как предупреждают зарубежные эксперты, это неизбежно.

Рисунок 2.2 – Сравнительная динамика среднегодовой загрузки московских гостиниц за последние 10 лет

На диаграмме рис. 2.2, характеризующей спрос на услуги московских гостиниц среднего и верхнего сегмента за последние 10 лет, можно увидеть отмеченную тенденцию. При этом интересно отметить, что гостиницы различных сегментных групп «работают» в противофазе.

Таким образом, предположение о возможном спаде спроса на услуги гостиниц Москвы находит подтверждение: в среднем сегменте эта тенденция уже проявляется, правда, за счет влияния не рыночных факторов. В верхнем сегменте пока продолжается рост, поддерживаемый внутри и внешнеэкономическими факторами, в частности, принадлежностью Москвы, в отличие от большинства других городов Европы, к долларовой зоне.

Но, несмотря на благоприятную текущую конъюнктуру гостиничного рынка Москвы, в недалеком будущем все может измениться, особенно если принять во внимание планы строительства и реконструкции новых гостиниц в центре города. Пока гостиницы в основном закрывались. Так, на конец 2004 года разница между количеством номеров в закрытых и открытых гостиницах, включая строящиеся, составляет от 500 до 1500 номеров и более (окончательные данные зависят от конкретизации сроков строительства/сноса некоторых объектов).

Рисунок 2.3 - Эволюция вместимости гостиничной базы в центре Москвы

Как показывает рис 2.3 скоро в центре Москвы не останется гостиниц среднего класса. На небольшом участке города в границах от отеля «Марриотт-Гранд» до «Балчуга- Кемпински» добавится не менее 700 номеров в сегменте «люкс», и это только в тех гостиницах, относительно которых можно говорить что-то определенное. В целом, если учесть все проекты реконструкции и нового строительства, то верхний сегмент расширится еще значительней, а отели средней классности передвинутся далеко на периферию города. Как изменится рынок столичных средств размещения, когда подъем сменится спадом, а новое предложение превысит определенный предел насыщаемости, можно легко предугадать. В качестве примера города, испытавшего неприятные последствия «перепроизводства» гостиничных мест, «наложившихся» на спад туристско-деловой активности в результате прохождения очередного пика рыночного цикла, можно привести Варшаву. По сообщению DT, начиная с 2002 года, на рынок Варшавы было выведено 2400 новых номеров. Расширение рынка происходило на фоне снижения количества посетителей города: с 1999 по 2003 год гостиницы Варшавы «потеряли» 26% клиентов, что отразилось на снижении их загрузки на 48%. В результате, в 2004 году RevPAR отелей польской столицы был на 50% ниже, чем в 2001 году. Кризис перепроизводства гостиничных мест в верхнем сегменте наблюдается и в столице объединенной Германии – Берлине, и в Будапеште, где, начиная с 1998 года, вместимость гостиничной базы увеличилась на 4800 номерных единиц. Следствием этого явилось 2-х кратное сокращение RevPAR в венгерской столице в период с 2001 по 2003 год, и практически стагнация этого показателя в Берлине.

Москва уже переживала подобный период в своей истории не один раз. Научили ли прошлые и чужие ошибки тех, кто будет определять гостиничное «лицо» города на ближайшую перспективу, эта самая перспектива и покажет. Хотя, может быть, Москва в очередной раз нарушит все рыночные законы цикличности и «назло» зарубежным и отечественным маркетологам продемонстрирует нечто доселе небывалое, а именно устойчивое развитие непропорционально сформированного рынка «в одной отдельно взятой стране», вопреки всем тенденциям и прогнозам.

2.2 Тенденции развития гостиничного рынка г. Москвы

Вкратце рассмотрим картину посетителя московской гостиницы.

Изучим регионы, откуда прибывают основные посетители гостиниц г. Москвы.

Рисунок 2.4 – Основные посетители столичных гостиниц, по регионам прибытия

Основными посетителями столичных гостиниц являются граждане Германии, США и Франции.

Рисунок 2.5 – Средний возраст посетителя московской гостиницы

42 года – таков средний возраст иностранного туриста, посещающего Москву. 53% граждан зарубежья, побывавших в Москве в 2005 году – мужчины в возрасте от 30 до 40 лет.

Заманчивые темпы роста доходов на номер, стабильно высокая загрузка и благоприятная рыночная конъюнктура повышают интерес инвесторов к верхнему сегменту гостиничного рынка Москвы, который в последнее время демонстрирует тенденцию к расширению.

В сентябре 2005 года в Москве на Садовом кольце открылся новый люкс-отель, первый объект группы Raffles, вышедший под брендом «Swissotel - Красные Холмы». Эта гостиница привлекла внимание не только необычным дизайном и экзотическим - сингапурским - владельцем бренда,но и выбранным участком. До выхода на рынок Swissotel проекты гостиниц класса «люкс» тяготели к центру Москвы и, как правило, не выходили за пределы Бульварного кольца. Но относительная удаленность Swissotel от центра компенсируется хорошей транспортной доступностью, удачным дизайном, высоким уровнем оснащения номеров, их площадью, качеством и разнообразием услуг, а также соседством с одним из наиболее популярных деловых и культурных центров Москвы. Уже по итогам первых месяцев работы можно говорить об успехе этого проекта.

Учитывая дефицит участков, пригодных для развития гостиничных проектов в центре столицы, можно прогнозировать выход отелей класса «люкс» за пределы узкой зоны вокруг Кремля и Тверской улицы. Как показывает опыт Swissotel, хорошие шансы на успех могут иметь гостиничные проекты высокого уровня, развивающиеся в составе крупных деловых комплексов класса «А», при условии, в частности, привлечения к их управлению известной международной гостиничной марки.

Еще одна динамично развивающаяся подгруппа московского рынка средств размещения - так называемая нижняя граница верхнего сегмента, то есть отели 3-4* международного уровня. В течение 2003-2005 гг. здесь прибавилось почти 400 номерных единиц. До конца 2005 года ожидалось появление еще от 400 до 700 номеров.

Концентрация проектов нового строительства в верхнем сегменте гостиничного рынка объясняется высокой стоимостью строительства и выкупа прав аренды участков. Это кажется нелогичным только на первый взгляд. Дело в том, что земля стоит одинаково дорого для любых объектов, поэтому выгоднее строить средства размещения высокого уровня, чтобы оправдать высокие цены на проживание. А наличие выраженного платежеспособного спроса на гостиницы, уровень комфорта в которых соответствует международным стандартам, уменьшает сроки окупаемости проектов - во всяком случае, по сравнению с гостиницами более низкого уровня и с меньшей стоимостью услуг.

Сегодня на гостиничном рынке Москвы спрос превышает предложение. И это следствие не только роста потребности в этих услугах, но и сокращения номерного фонда, которое наблюдалось в течение последних лет. Количество номеров в столичных отелях сокращалось, во-первых, из-за перепланировки и перепрофилирования действующих гостиничных предприятий, а во-вторых, из-за их закрытия.