Вместе с тем непонятно, каковы основания исключения из числа подлежащих обеспечению жильем в таком порядке тех детей, которые находились на воспитании у родственников. Статья 37 ЖК РСФСР предусматривала и такой случай.
В соответствии с ч. 1 ст. 57 ЖК РФ другие категории граждан, которые не предусмотрены Жилищным кодексом, не могут получить жилое помещение по договору социального найма иначе как при условии принятия на учет в качестве нуждающихся в жилом помещении. Гражданка А.Х. Амирова обратилась в суд с иском к Администрации Кировского района и Администрации г. Самара о признании права на неотложное расселение и внеочередное предоставление жилого помещения, ссылаясь на то, что дом, где она проживала постоянно, уничтожен пожаром. Отказывая Амировой в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что дом, в котором проживала Амирова, сгорел в результате неосторожного обращения с огнем по вине неустановленного лица, что не является стихийным бедствием. Также суд сослался на решение Куйбышевского горисполкома от 20.06.1988 г. №499 «О порядке обеспечения жилой площадью граждан, жилье которых пострадало от пожаров», предусматривающего, что внеочередное предоставление в таких случаях благоустроенного жилья считается недопустимым, и пришел к выводу, что получение Амировой жилья возможно только в порядке очередности.
Согласно постановлению Президиума Самарского областного суда, «суд не принял во внимание, что пожар возник не по вине Амировой и поэтому по отношению к истице этот пожар является стихийным бедствием, в результате которого она лишилась жилья. Неправильное применение судом норм материального права привело к неправильному определению обстоятельств, имеющих значение для дела».
Представление жилых помещений вне очереди не предполагает включения граждан в какую-либо очередь. Жилищным кодексом РФ право граждан на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, имеющих право на получение жилья вне очереди. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет. Следовательно, при удовлетворении требования лица о предоставлении ему в соответствии со ст. 57 ЖК РФ жилого помещения по договору социального найма вне очереди, если срок, в течение которого должно предоставляться жилое помещение, законодательством не установлен, суд такой срок не должен определять.
Прежде чем въехать на предоставляемую площадь, любой наниматель теперь должен будет подписать с собственником договор социального найма. Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.05.2005 г. №315 утвержден типовой договор социального найма жилого помещения.
Основанием для заключения договора социального найма с лицом, состоящим на учете, является административный акт – решение о предоставлении жилого помещения, принятое органом местного самоуправления. По мнению К.В. Бубона, «эта оговорка Жилищного кодекса показывает реальные мысли авторов текста. Они отдают себе отчет в том, что потребность в начальнике, который будет что-то делить и одним это «что-то» давать, а другим не давать, появляется только тогда, когда этого «чего-то» остро не хватает. И, конечно, человек или орган, которому позволено «делить», может обидеть кого угодно, но не самого себя».
Договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения принципиально различны по своей юридической природе.
Договор регулирует гражданско-правовые отношения сторон, а решение – это нормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в них лиц.
Касаясь соотношения этих понятий, Е.А. Суханов указал: «Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма влечет прекращение жилищного (административного) правоотношения, возникшего из факта принятия на учет нуждающегося в жилом помещении. Вместе с тем, это решение становится основанием для заключения в установленный срок договора социального найма».
Согласно п. 3 ст. 14 Закона Самарской области от 5.07.2005 г. №139-ГД, данный документ должен содержать следующие сведения:
1) решение предоставить заявителю жилое помещение, находящееся по определенному адресу, по договору социального найма;
2) срок заключения с заявителем договора;
3) срок вселения заявителя и членов его семьи в жилое помещение;
4) порядок и условия передачи уполномоченному органу освобождаемого жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору в специализированном жилищном фонде.
Таким образом, договор социального найма фактически является основанием для вселения соответствующего гражданина в предоставленное ему жилое помещение.
Это является новеллой законодательства, поскольку по ранее действующим правилам на основании решения о предоставлении жилого помещения гражданину выдавался ордер на жилое помещение, что являлось единственным основанием для вселения. В решении органа местного самоуправления должен быть указан срок для заключения договора социального найма. Типовой договор социального найма жилого помещения представляет собой максимально конкретный документ, где подробно излагаются права и обязанности сторон, его подписавших, а потому жильцам и муниципалитету (или иному собственнику жилья) в дальнейшем будет проще строить свои отношения.
Например, в договоре четко указывается, что ремонт внутри квартиры целиком и полностью является обязанностью жильцов. Они не только за свой счет приводят в порядок стены, полы, потолки, окна и двери, но и оплачивают ремонт «внутриквартирного инженерного оборудования» – электропроводки, водо- и теплоснабжения, газовой сети. Текущий ремонт общего имущества и капитальный ремонт – это обязанность владельца жилья, т.е. наймодателя. Правила еще раз отмечают, что жильцы обязаны платить за квартиру полностью и в срок, а за долги наймодатель может начислить им пени, как предусматривает ЖК. «Очень важное новшество в договоре – пункт о приеме жилья наймодателем, – пояснили «Российской газете» в Департаменте строительства и ЖКХ Минрегиона. – Суть в том, что, заключая договор социального найма, жилец-наниматель в срок не более 10 дней подписывает еще один документ – акт о том, что получаемое им в пользование помещение пригодно для проживания, что все оборудование в нем исправно. При освобождении квартиры жильцы обязаны оставить ее в том же самом виде – чистой. С работающей плитой и не текущими кранами».
Условия предоставления жилого помещения по месту жительства гражданина включают в себя:
1) предоставление жилого помещения по месту жительства (в черте соответствующего населенного пункта). Систематическое толкование позволяет говорить о том, что жилое помещение должно соответствовать признакам благоустроенности для конкретного населенного пункта; Закон «О жилище» отмечает, что не подлежат обязательному удовлетворению требования о предоставлении жилого помещения в определенном доме, районе, этаже;
2) общая площадь помещения на одного человека должна составлять не менее нормы предоставления. Общая площадь предоставляемого жилого помещения может превышать норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний;
3) при определении площади учитывается площадь жилого помещения, которая принадлежит гражданину на праве собственности, в том числе общей собственности;
4) допускается заселение одной комнаты лицами разного пола только с их согласия, за исключением супругов, согласия которых не требуется. Статья 41 ЖК РСФСР запрещала заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. В новом Жилищном кодексе РФ исключено возрастное ограничение и предусматривается возможность заселения одной комнаты лицами разного пола с их согласия (например, брата и сестры, бабушки и внука). Практически это продублировано п. 7 ст. 14 Закона «О жилище», где указано, что «заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, за исключением супругов, допускается только с их согласия»;
5) допускается предоставление жилых домов и квартир и не допускается предоставление комнат в коммунальной квартире, за исключением случаев, когда при освобождении жилого помещения в коммунальной квартире отсутствуют лица, имеющие преимущественное право.
Жилое помещение муниципального жилищного фонда по договору социального найма представляется заявителю и членам его семьи только после предоставления уполномоченному органу обязательства, подписанного заявителем и всеми совершеннолетними членами его семьи, о передаче занимаемого ими жилого помещения, предоставленного по договору социального найма или договору в специализированном жилищном фонде (п. 10 ст. 14 Закона «О жилище»).
С момента принятия на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении у гражданина возникает право состоять на учете. При этом возникает административное правоотношение между гражданином и органом, принявшим его на учет. Снятие с учета допускается только в случаях, предусмотренных ст. 56 ЖК РФ. Это может происходить по желанию самого гражданина, стоящего на учете, путем подачи заявления.
Утрата гражданином, стоящим на учете в качестве нуждающегося, оснований, дающих ему право на получение жилого помещения по договору социального найма, влечет снятие его с учета. К таким основаниям относится, например, увеличение дохода гражданина, который не позволяет считать его малоимущим (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 56 ЖК РФ граждане снимаются с учета при выезде на другое постоянное место жительства в другое муниципальное образование.