Российской Федерации повышающие коэффициенты к размеру
нормативной цены земли, определенному в соответствии с
п.1 настоящего постановления. При этом размер норма-
тивной цены земли не должен превышать 75% уровня рыноч-
ных цен на земельные участки конкретного назначения со-
ответствующей ценовой зоны. Администрация района, горо-
да может повышать или понижать установленную в указан-
ном порядке нормативную цену земли, но не более чем на
25%. При осуществлении сделок с земельными участками и
в иных случаях применения нормативной цены, предусмот-
ренных законодательством Российской Федерации, районные
(городские) комитеты по земельным ресурсам и землеуст-
ройству выдают заинтересованным гражданам и юридическим
лицам документ о нормативной цене конкретного земельно-
го участка. Осуществлять методическое обеспечение работ
по ценовому зонированию земель и расчету нормативной
цены земли поручено Комитету Российской Федерации по
земельным ресурсам и землеустройству. На основании при-
веденного постановления Правительства Российской Феде-
рации Роскомземом 27 декабря 1994 г. были приняты Реко-
мендации по установлению нормативной цены земли. Данны-
ми Рекомендациями, в частности, установлено, что норма-
тивная цена земли, определенная в соответствии с п. 1
постановления в размере 200-кратной величины действую-
щей ставки земель-
ного налога на единицу площади конкретного земельного
участка, в дальнейшем именуется базовой величиной нор-
мативной цены земли. В связи с дифференциацией земель-
ного налога, предусмотренной Законом о плате за землю,
земельные участки приобретают соответственно различную
базовую величину нормативной цены земли. Базовая вели-
чина нормативной цены земли не требует дополнительного
утверждения решением органа власти субъекта Российской
Федерации или местного самоуправления. В силу сложив-
шихся в России особенностей обложения земельным налогом
базовая величина нормативной цены по части земель может
не соответствовать реально существующему уровню рыноч-
ных цен. В связи с этим постановлением предоставлено
право органам исполнительной власти субъектов Российс-
кой Федерации вводить повышающие коэффициенты к базовой
величине нормативной цены земли на территориях отдель-
ных административно-территориальных образований или их
частях. Корректировка базовой нормативной цены земли по
оценочным зонам территории субъекта Российской Федера-
ции с помощью повышающих коэффициентов осуществляется в
целях исключения неоправданного как занижения, так и
завышения цен на землю при заключении договоров куп-
ли-продажи и иных сделок. При этом размер нормативной
цены земли не должен превышать 75% рыночных цен на зе-
мельные участки конкретного назначения. В условиях фор-
мирования земельного рынка основными источниками полу-
чения информации о рыночных ценах на землю могут быть:
1) договоры купли-продажи земельных участков, заключен-
ные по результатам конкурсов и аукционов; 2) договорные
цены на земельные участки, выкупаемые гражданами в
собственность в соответствии с ч. 6 п. 4 Указа Прези-
дента Российской Федерации от 23 апреля 1993 г. ь 480;
3) данные о предложениях по продаже земельных участков
по информационным риэлтерским и иным бюллетеням, объяв-
лениям и сообщениям о намерениях продать земельный
участок. При использовании этих данных следует учиты-
вать, что результаты совершенных сделок (как показывает
практика) ниже цены предложения на 20-50%; 4) данные
государственной статистики (форма 3-зем). Для корректи-
ровки базовой величины нормативной цены земли не могут
быть использованы действующие нормативы возмещения по-
терь сельскохозяйственного производства при изъятии
сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных
нужд, так как они характеризуют ценность земель не по
потребительским свойствам, а по затратам на компенсаци-
онное освоение новых земель или улучшение используемых
сельскохозяйственных угодий и не учитывают рыночную
конъюнктуру. В качестве рыночных цен не могут быть при-
няты также результаты расчетов показателей оценочной
стоимости сельскохозяйственных угодий и других земель,
базирующиеся на исчислении дифференциального дохода
прошлых лет и не учитывающие соотношения спроса и пред-
ложения на земли различного плодородия и местоположе-
ния. Рекомендациями устанавливается также порядок уста-
новления повышающих коэффициентов к базовой величине
нормативной цены земли на уровне территории субъектов
Российской Федерации, а также порядок установления ко-
эффициентов к величине нормативной цены земли на уровне
территории административного района, города, пересмотр
решений о введении коэффициентов к базовой величине
нормативной цены земли и порядок выдачи актов установ-
ления нормативной цены земельных участков. В качестве
приложения к данным Рекомендациям приняты Примерные пе-
речни факторов, влияющих на нормативную цену: - земли
города, поселка, сельского населенного пункта, а также
земли для садоводства, животноводства, личного подсоб-
ного хозяйства вне населенных пунктов; -земли несель-
скохозяйственных (промышленных) предприятий вне насе-
ленных пунктов; - земли сельскохозяйственного назначе-
ния.
Глава 14. Охрана земель
1. Зачем охранять землю?
Охрана земель, как это определено ст. 100 ЗК, включает
систему правовых, организационных, экономических, тех-
нологических и других мероприятий по использованию и
охране земель, сохранению и повышению плодородия почв,
недопущению необоснованного изъятия наиболее ценных зе-
мель из сельскохозяйственного и лесохозяйственного обо-
рота. Требование охраны земель касается всех ее пользо-
вателей как сельскохозяйственного, так и несельскохо-
зяйственного направления, а также государственных орга-
нов и должностных лиц, решающих вопросы землепользова-
ния. Главной заботой должна быть охрана ценных плодо-
родных сельскохозяйственных угодий. Для нужд промышлен-
ности и строительства разрешается отводить земли худше-
го качества. Пахотные и другие ценные для сельского хо-
зяйства угодья могут изыматься только в исключительных
случаях, когда нет иных вариантов отвода. В земледелии
охрана плодородия земель - каждодневная обязанность
сельскохозяйственных предприятий, которая оказывается
для них непростой задачей. Это - сохранение и улучшение
почв, предотвращение деградации и нарушения земель от
эрозии, других неблагоприятных последствий хозяйствен-
ной деятельности. Необходимо стимулирование применения
экологически безопасных технологий производства и про-
ведения комплекса агротехни-
ческих, лесомелиоративных и иных почвозащитных меропри-
ятий; должны вводиться в практику научно обоснованные
нормативы землепользования, представляющие собой опти-
мальную структуру использования земли. В этих целях
проводятся межхозяйственное и внутрихозяйственное зем-
леустройство. Собственники, владельцы, пользователи и
арендаторы земельных участков наряду с обычными агро-
техническими мероприятиями обязаны, проводить узкоспе-
циальные мероприятия по охране своих земель. К ним от-
носятся, в частности: защита земель от водной и ветро-
вой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторич-
ного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения ра-
диоактивными и химическими веществами, захламления про-
изводственными и бытовыми отходами и других процессов,
ведущих к деградации земель; защита от заражения сель-
скохозяйственных угодий и других земель бактериаль-
но-паразитическими и карантинными вредителями и болез-
нями растений, зарастания сорными растениями, кустарни-
ком и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния зе-
мель; рекультивация нарушенных земель, восстановление
их плодородия, своевременное вовлечение земель в хо-
зяйственный оборот; сохранение и использование плодо-
родного слоя почвы при проведении работ, связанных с
нарушением земель; и, наконец, благоустройство и озеле-
нение территории хозяйства. В случаях невозможности в
ближайшее время восстановить плодородие почв деградиро-
ванных сельскохозяйственных угодий, земель, загрязнен-
ных химическими и радиоактивными веществами свыше до-
пустимой концентрации, а также карантинными вредителями
и болезнями растений, допускается консервация земель.
Порядок консервации разрушенных или загрязненных земель
(почв) определяется Правительством Российской Федера-
ции, о чем 5 августа 1992 г. издано специальное Положе-
ние о порядке консервации деградированных сельскохо-
зяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными
промышленными отходами и радиоактивными веществами1.
При проведении строительных и добывающих работ плодо-
родный слой почвы снимается и используется для улучше-
ния малопродуктивных земель. Не допускается продажа
плодородного слоя почвы. Улучшение состояния использо-
вания земель осуществляется на основе федеральных, ре-
гиональных и местных программ использования и охраны
земель, повышения плодородия почв, ведения мониторинга
земель, государственного земельного кадастра. Как пра-
вило, меры по охране земель должны осуществлять ее
собственники, владельцы, пользователи, арендаторы за
свой счет. В случаях причинения вреда земле другими
субъектами - за счет причинителей вреда. Предусматрива-
ются важные меры по охране земель и за счет бюджета или
специальных фондов, ибо не всегда