ностью правил их использования и включения в гражданс-
кий оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных
земельным, градостроительным, лесным, водным, природо-
охранным и иным законодательством, законодательством о
недрах, и распространяется на земли определенной кате-
гории. На землях, отнесенных к нескольким категориям,
действуют все правила и ограничения, установленные для
соответствующих кате
горий. В случае спора по правовому режиму земельного
участка приоритет имеет категория земель более строгого
правового режима. Целевое назначение и правовой режим
основных категорий земель определяются федеральными за-
конами, законами субъектов российской Федерации и отра-
жаются в градостроительной и землеустроительной доку-
ментации. В настоящее время отнесение земель к катего-
риям, перевод их из одной категории в другую осущест-
вляются в отношении: земель федерального значения, в
том числе земель особо охраняемых территорий федераль-
ного значения, и межрегиональных проектов, а также зе-
мель лесного фонда в лесах первой группы - Правительст-
вом Российской Федерации или уполномоченным им феде-
ральным органом по согласованию с органами исполнитель-
ной власти субъектов Российской Федерации; земель сель-
скохозяйственного назначения, земель лесного фонда в
лесах второй и третьей группы, водного фонда - органами
исполнительной власти субъектов Российской Федерации по
согласованию с органами местного самоуправления, а в
городах Москве и Санкт-Петербурге - органами исполни-
тельной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга; зе-
мель лесного фонда в лесах первой группы в многолесной
зоне для развития поселений и при отводе земельных
участков независимо от площади под линейные сооружения
согласно проектной документации и установленным норма-
тивам - органами исполнительной власти субъектов Рос-
сийской Федерации; муниципальных земель поселений, за
исключением земель сельскохозяйственного назначения, -
органами местного самоуправления; муниципальных земель
сельскохозяйственного назначения - органами исполни-
тельной власти субъектов Российской Федерации; земель
особо охраняемых территорий регионального и местного
значения - законодательными (представительными) органа-
ми субъектов Российской Федерации. (Здесь излагается
примерное распределение компетенции: порядок перевода
земель из одной категории в другую устанавливается фе-
деральным законом и законами субъектов Российской Феде-
рации.) Категория земель указывается в: постановлениях
органов исполнительной власти и решениях органов мест-
ного самоуправления о предоставлении (передаче) земель-
ных участков или об установлении особых правовых режи-
мов использования земель особо охраняемых территорий и
земель иного назначения; свидетельствах, Договорах и
иных документах, удостоверяющих права на землю; Доку-
ментах государственного земельного кадастра; документах
го-сударственной регистрации. Нарушение установленной
подведомственности перевода земель из одной категории в
другую может являться основанием для признания недейс-
твительными актов органов исполнительной власти субъек-
тов Российской Федерации и органов местного самоуправ-
ле-
ния, а также сделок с земельными участками, совершенных
на их основании, либо для отказа в государственной ре-
гистрации прав на землю. Понятие разрешенного использо-
вания земельных участков логически вытекает из принципа
целевого назначения и соответствующего ему правового
режима земель. Разрешенное использование земельного
участка - это использование земельного участка с учетом
целевого назначения, установленных ограничений и обре-
менении. Разрешенное использование земельного участка
определяется на основе зонирования земель, градострои-
тельной и землеустроительной документации. Разрешенное
использование земельного участка может содержать требо-
вания к: способам использования земельного участка и
запрещению тех из них, которые ведут к деградации земли
и снижению плодородия почв или ухудшению окружающей
природной среды; плотности, высоте и глубине застройки
в соответствии с градостроительной документацией и
строительными нормами и правилами; размещению социаль-
но-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных
зданий, строений и сооружений в пределах соответствую-
щей зоны или земельного участка; видам пользования,
оказывающим негативное воздействие на здоровье человека
или связанным с повышенной для него опасностью; пре-
дельно допустимым нормам нагрузки на окружающую природ-
ную среду; сохранению зеленых насаждений. Перечень тре-
бований, включаемых в разрешенное использование земель-
ного участка, устанавливается вне зависимости от прав
на данный земельный участок. Разрешенное использование
земельных участков определяется органами исполнительной
власти субъектов Российской Федерации и органами мест-
ного самоуправления при зонировании земель, а также при
предоставлении конкретных земельных участков и указыва-
ется в документах. Самовольное изменение разрешенного
использования земельных участков не допускается.
3.Некоторые актуальные и отчасти
дискуссионные вопросы
Существует проблема государственно-правового характера,
о которой, как представляется, недостаточно говорится.
К чьей компетенции относится регулирование земельных
отношений? С одной стороны, земельное законодательство
состоит в ведении Российской Федерации и ее субъектов,
часть которых не принимает идею частной собственности
на землю (Марий Эл, Татарстан, Башкортостан, Дагестан и
др.). Оставляем на время вопрос о верховенстве феде-
рального законодательства над законодательством субъек-
тов Федерации, о способах согласования их законодатель-
ства по вопросам совместной компетенции, причем это от-
носится не только к тем, кто не признает частной собс-
твенности, но и к тем, кто шагнул дальше
федерального законодательства (Воронежская, Тульская
области и др) Дело еще и в том, что если исходить из
ГК, согласно которому земля и другие природные ресурсы
объявляются вещью, имуществом (с некоторой спецификой,
определяемой соответствующим при-родоресурсным законо-
дательством), то их регулирование охватывается граж-
данским законодательством, находящимся в исключительном
ведении Федерации: следовательно, предстоит увязывать
эти различные виды, "этажи" компетенции, учитывая сов-
ременное состояние федеративных, равно как и земельных,
отношений. Для ведения хозяйства на земле и повышения
ее эффективности узловым вопросом является форма владе-
ния землей. Пробивающая себе в настоящее время частная
собственность на землю, в том числе сельскохозяйствен-
ного назначения, выдвигает по крайней мере еще две
проблемы - об охране земель, находящихся в частной
собственности граждан, обеспечении их экологического
благополучия (как принято было писать в международных
документах и в наших российских актах - "для нынешнего
и будущего поколений"); о цивилизованном преодолении
категорических формулировок и обещаний предыдущего
строя и законодательства. По первому вопросу - о сохра-
нении и облагораживании земель - решение представляется
поначалу довольно простым, списанным из-за границы: на-
до ужесточить требования к фермеру, усилить государс-
твенный и общественный контроль за рациональным исполь-
зованием земель частниками, ввести достаточно жесткие
санкции за деградацию и нарушение земель, другие небла-
гоприятные последствия хозяйственной деятельности,
простимулировать природоохранные технологии, снабдить
собственников земли экологическими нормативами режимов
оптимального использования земельных участков. Это все
меры в основном правового характера, не считая, разуме-
ется, мероприятий по созданию инфраструктуры, снабжению
фермеров техникой, семенами, удобрениями, т.е. усилий
по подъему фермерского и иного, расположенного на земле
хозяйства организационно-экономического плана. Однако
действительность и ход земельной реформы заставляют от-
нестись к правовым мерам более тщательно и осторожно.
При нынешнем состоянии государственного, и прежде всего
контрольного, аппарата эти меры могут на селе обернуть-
ся против землевладельца, стать в руках определенного
круга людей инструментом подавления свободы фермерской
и иной сельской деятельности, средством злоупотребле-
ния. Земледелец в поле часто не воин про-тив местной
бюрократии, цепляющейся за свои привилегии и возможнос-
ти. Агропромышленный комплекс продолжает быть основным
загрязнителем земель и других элементов окружающей
среды: отходы животноводческого производства, исполь-
зование ядохимикатов и пестицидов, перерабатывающая
промышленность, ослабление производственной и техноло-
гической дисциплины, труднос-ти осуществления контроля
на объектах, разбросанных на обшир-
ных территориях, - все это приводит к тому, что состоя-
ние земли и всей окружающей природной среды в сельской
и городской местностях, согласно Национальному докладу
об охране окружающей природной среды, остается тревож-
ным, ряд регионов обладают признаками зон чрезвычайной
экологической ситуации или экологического бедствия. В
связи с изменением характера и структуры сельского хо-
зяйства законодательное обеспечение экологической поли-