нительно на имущественные паи собственные земельные до-
ли, получить затем эти паи в натуре в виде Здания и
оборудования либо получить денежную компенсацию,
ку-пить все необходимое и создать самостоятельную ком-
мерческую организацию по ремонту техники. В свою оче-
редь, получить допол-нительные земельные доли путем об-
мена на имущественные паи может быть выгодно тем, кто
собирается создавать крестьянское (Фермерское) хозяйс-
тво. Для оформления таких сделок могут применяться пра-
вила купли-продажи земельной доли, о которых речь пой-
дет ниже, только
в качестве средства платежа будет указываться денежный
эквивалент стоимости имущественных паев. В принципе не
запрещен и обмен земельными долями внутри одной сель-
скохозяйственной организации, но вряд ли он имеет ка-
кой-либо смысл, поскольку размеры долей одинаковы, а
расположение их на местности не определяется. Другое
дело - обмен долями между членами разных сельскохозяйс-
твенных организаций: здесь и размер долей может отли-
чаться, и играет роль как расположение этих организа-
ций, так и их организационно-правовая форма и экономи-
ческие показатели деятельности. Только надо иметь в ви-
ду, что совершить обмен земельных долей между собой мо-
гут только участники сельскохозяйственных предприятий,
еще находящихся в процессе реорганизации, где сохраня-
ется коллективная собственность на землю. Если же зе-
мельная доля внесена в уставный капитал коммерческой
организации - такой, как акционерное общество, - то,
как мы увидим дальше, право собственности гражданина на
нее теряется и обменять ее нельзя. В последнем Указе
Президента Российской федерации (от 7 марта 1996 г.)
купля-продажа земельных долей уже не оговаривается ус-
ловием "только для целей сельскохозяйственного произ-
водства". И действительно, здесь не возникает никакой
опасности распродажи сельскохозяйственных земель, ведь
продается не земельный участок, а только земельная до-
ля, получить которую в натуре можно как раз исключи-
тельно для ведения сельского хозяйства. Единственное
условие, установленное сейчас законом для продажи зе-
мельных долей, - соблюдение правил, предусмотренных ст.
250 ГК Российской Федерации. В этой статье говорится,
что при продаже доли в праве общей собственности посто-
роннему лицу остальные участники долевой собственности
имеют преимущественное право покупки продаваемой доли
по цене, за которую она продается, и на прочих равных
условиях. Продавец доли обязан известить в письменной
форме остальных участников долевой собственности о на-
мерении продать свою долю постороннему лицу с указанием
цены и других условий, на которых продает ее. Если ос-
тальные участники долевой собственности откажутся от
покупки или не приобретут продаваемую долю в течение
месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права
покупки любой другой участник долевой собственности
имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном
порядке перевода на него прав и обязанностей покупате-
ля. Указом Президента Российской Федерации от 7 марта
1996 г. разрешено также органам местного самоуправления
по заявлению собственника выкупать его земельную долю в
целях пополнения фонда перераспределения земель и пере-
дачи (продажи) юридическим лицам и гражданам Российской
Федерации для производства сельскохозяйственной продук-
ции. Порядок и условия выкупа устанавливаются, органами
государственной власти субъектов Рос-
сийской Федерации (республик, краев, областей в составе
Федерации). Продавец и покупатель заключают договор
купли-продажи земельной доли по установленной форме.
Договор может быть нотариально удостоверен и зарегист-
рирован в соответствии с действующим законодательством.
Оплата за земельную долю может производиться единовре-
менно или в рассрочку. Земельная доля переходит в собс-
твенность покупателя независимо от того, какая форма
оплаты (единовременная или в рассрочку) предусмотрена
договором. Дарение земельного пая и передача его по
наследству производятся по общим правилам, установлен-
ным гражданским законодательством. Для того чтобы пода-
рить земельную долю гражданину или юридическому лицу,
необходимо заключить договор дарения, согласно которому
одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обя-
зуется передать другой стороне (одаряемому) данную зе-
мельную долю. Поскольку речь в данном случае идет о да-
рении недвижимого имущества (земли), такой договор сог-
ласно ст. 574 ГК Российской Федерации должен быть зак-
лючен обязательно в письменной форме и подлежит госу-
дарственной регистрации. Упоминавшийся Указ Президента
Российской Федерации "О реализации конституционных прав
граждан на землю" впервые предусматривает и еще одну
возможность для владельцев земельной доли - передать ее
на условиях договора ренты и пожизненного содержания.
Такие договоры также регулируются новым ГК. По договору
ренты собственник земельного пая передает его в собс-
твенность другому лицу, которое в обмен обязуется вып-
лачивать периодически ренту (в виде определенной денеж-
ной суммы либо предоставления иных средств на содержа-
ние). Причем может быть установлена обязанность выпла-
чивать ренту бессрочно - это будет постоянная рента или
на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). До-
говор ренты следует удостоверить нотариально, а пос-
кольку речь идет о передаче земли, то и зарегистриро-
вать в государственных органах. Необходимо отметить,
что земельная доля при договоре ренты может передавать-
ся и бесплатно, и за плату - в зависимости от Догово-
ренности сторон. За просрочку выплаты ренты плательщик
уплачивает получателю ренты проценты. Их размер по об-
щему правилу ст. 395 ГК Российской Федерации определя-
ется существующей в месте жительства получателя ренты
учетной ставкой банковского процента на день, когда
должна была состояться очередная выплата ренты. Но до-
говором может быть установлен и другой размер процен-
тов. Права на получение постоянной ренты можно уступить
по договору другим лицам либо передать по наследству.
Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере,
устанавливаемом догово-
ром, причем может быть предусмотрено увеличение размера
выплачиваемой ренты пропорционально увеличению установ-
ленного законом минимального размера оплаты труда. Мож-
но предусмотреть в договоре выплату постоянной ренты
путем предоставления вещей, выполнения работ или оказа-
ния услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме
ренты. Если договором не предусмотрено иное, постоянная
рента выплачивается по окончании каждого календарного
квартала. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться
от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, но он обя-
зан сообщить об этом в письменной форме не позднее чем
за три месяца до прекращения выплаты ренты. Договором
может быть установлен и более длительный срок. Можно,
например, предусмотреть, что право на выкуп постоянной
ренты не может быть осуществлено при жизни получателя
ренты или в течение иного срока (но не свыше 30 лет с
момента заключения договора). Обязательство по выплате
ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа
получателем ренты (если иной порядок выкупа не предус-
мотрен договором). В определенных случаях сам получа-
тель постоянной ренты вправе требовать ее выкупа пла-
тельщиком. Например, если плательщик просрочил выплату
ренты более чем на год, если он признан не-платежеспо-
собным, если земельная доля передана в общую собствен-
ность; договором могут быть предусмотрены и другие слу-
чаи. Выкуп производится по цене, определенной договором
постоянной ренты. Если в договоре условия о выкупной
цене отсутствуют, устанавливается цена, соответствующая
годовой сумме подлежащей выплате ренты, плюс, если зе-
мельная доля передавалась под выплату ренты бесплатно,
в выкупную цену включается цена этой земельной доли.
Пожизненная рента может быть установлена на период жиз-
ни гражданина, передающего земельную долю под выплату
ренты, либо на период жизни другого указанного им граж-
данина. Допускается установление пожизненной ренты в
пользу нескольких граждан. Тогда их доли в праве на по-
лучение ренты считаются равными (если иное не предус-
мотрено договором пожизненной ренты). В случае смерти
одного из получателей ренты его доля в праве на получе-
ние ренты переходит к пережившим его получателям ренты
(но договором может быть предусмотрено и иное), а в
случае смерти последнего получателя ренты обязательство
выплаты ренты прекращается. Пожизненная рента определя-
ется в договоре как денежная сумма, периодически выпла-
чиваемая получателю ренты (как правило, по окончании
каждого календарного месяца) в течение его жизни. Раз-
мер пожизненной ренты, определяемой в договоре, в рас-
чете на месяц должен быть не менее минимального размера
оплаты труда, установленного законом, и подлежит увели-
чению по мере его увеличения.
В случае существенного нарушения договора пожизненной
ренты плательщиком получатель вправе требовать от пла-
тельщика ренты выкупа ренты или расторжения договора и
возмещения убытков. Если же под выплату пожизненной
ренты земельная доля отчуждалась бесплатно, получатель
ренты вправе потребовать так-же выплаты ее стоимости.
Договор ренты может быть заключен также в форме догово-