(общей совместной, общей долевой, индивидуальной, физи-
ческих и юридических лиц). В некоторых республиках Рос-
сийской Федерации до сих пор обсуждается вопрос о воз-
можности и целесообразности введения института частной
собственности на землю, причем обсуждение этой проблемы
связывается с судьбами экономической реформы. Так, в
Республике Саха (Якутии), где согласно Конституции этой
республики установлен режим исключительно государствен-
ной собственности на природные ресурсы, разработан и
опубликован для обсуждения проект Закона о частной
собственности на землю от 14 июля 1993 года. Республика
Коми в 1994 г. изменила свое прежнее (по ЗК 1991 г.)
отношение к частной собственности на землю. Если по ст.
3 названного Кодекса устанавливался режим исключительно
государственной собственности на землю, то по ст. 13
Конституции Коми, принятой после введения в действие
новой Конституции Российской Федерации, в этой респуб-
лике вводится многообразие форм земельной собственнос-
ти, т. е. воспроизводится формулировка ст. 9 Конститу-
ции Российской Федерации. При государственной собствен-
ности на землю органы государства сосредоточивают в
своих руках и правомочия собственника, и правомочия ад-
министратора по отношению к землепользователям. Созда-
ется опасность, как это было в советский период, излиш-
него администрирования при решении вопросов организации
хозяйственного использования земли. Следовательно, су-
ществует необходимость создать правовые гарантии от
произвола со стороны органов государственного управле-
ния в области землепользования. В большей степени это
касается сельскохозяйственных земель колхозов, совхо-
зов, других сельскохозяйственных предприятий, для кото-
рых необходима хозяйственная самостоятельность. Иные
обстоятельства складываются при использовании городских
территорий. Здесь земля служит пространством для заст-
ройки и надлежащей планировки при определенном режиме
пользования, с правилами которого обязаны считаться все
без исключения организации, предприятия, учреждения,
министерства и ведомства, а также и граждане. Органы
городского самоуправления вправе диктовать свои требо-
вания в интересах городского хозяйства и оптимального
природопользования. Сложнее складывается ситуация в тех
случаях, когда субъекты Федерации устанавливают право
частной собственности на землю. Здесь возможности вме-
шательства городских органов власти в использование
земли могут быть затруднены даже в тех случаях, когда
они необходимы. Поэтому возникает потребность ограни-
чить в городах сферу применения частной собственности
на землю и вводить основной вид пользования землей на
основе аренды. Такая практика широко применяется в
Москве и других крупных городах, а если и допускается
частная собственность, то только в отношении земель,
предоставляемых гражданам для индивидуального жилищного
строительства, и в некоторых других ограниченных случа-
ях землепользования граждан. Юридические лица, хозяйс-
твенные организации, предприниматели получают участки,
как правило, на условиях аренды. Здесь понятие "хозяйс-
твенная самостоятельность" переносится в плоскость ком-
мерческой деятельности, а земельный участок служит лишь
пространственным базисом для размещения зданий, соору-
жений и других объектов предприятия. Правовой режим ис-
пользования земельного участка не оказывает такого су-
щественного влияния на хозяйственную деятельность зем-
лепользователей, как это бывает в сельскохозяйственном
производстве, где земля служит основным средством про-
изводства (а не вспомогательным, как бывает в городе).
Указанные особенности городского землепользования и
природопользования необходимо учитывать, и они учитыва-
ются в той или иной мере при разработке нормативной ба-
зы городов. Как известно, города, поселки и другие по-
селения не являются по своему правовому статусу субъек-
тами Российской Федерации, т..е. государственными обра-
зованиями. Это - административно-территориальные обра-
зования, имеющие свои органы самоуправления (за исклю-
чением Москвы и Санкт-Петербурга). Органы власти и уп-
равления города (поселка) действуют прежде всего во ис-
полнение законов Российской Федерации и законов субъек-
тов Федерации. Они принимают соответствующие решения и
постановления в рамках действующего федерального и
субъектов Федерации законодательства. В этих случаях
правовые акты органов власти и управления городов явля-
ются актами "применения права" (научный термин). Но это
лишь один род деятельности органов самоуправления горо-
да. Второй, не менее важный род деятельности - это
собственное правотворчество органов самоуправления го-
рода (поселка). Здесь возникает вопрос о разграничении
правомочий города и органов субъекта Федерации, что оп-
ределяется законодательством о местном самоуправлении.
Необходимо более четко, чем это сделано в действующем
законе, установить (точнее, расширить) компетенцию го-
родских властей. Так, в федеральном законе и законах
субъектов Федерации при решении тех или иных вопросов в
области землепользования органами Федерации применяется
формула: "по согласованию" с органами на местах. Если
не при "согласии", а только лишь "по согласованию", то
открывается возможность игнорирования мнений городских
властей по земельным вопро-
сам. Необходимо в новом Законе о местном самоуправлении
дать четкий перечень вопросов, по которым органы само-
управления (и какие именно) принимают самостоятельные
решения. Далее - расширить возможности судебной защиты
правотворческой деятельности органов местного самоуп-
равления; расширить, сделав более реальными, возможнос-
ти общественности по участию в правотворческой деятель-
ности городских властей; сделать более эффективным об-
щественный контроль.
4. Ограничение деятельности землепользователей в городе
Органы власти города помимо
общих экологических требований, предусмотренных в ст.
49 Закона об охране окружающей природной среды, вправе
в интересах рационального землепользования устанавли-
вать на своей территории и другие требования и ограни-
чения, обязательные для исполнения всеми предприятиями,
организациями, учреждениями и гражданами. На практике
такого рода ограничения и требования получили название
земельно-планировочных. Они в основном указаны в строи-
тельных нормах и правилах (так называемых СНиП) и каса-
ются не только пользователей, арендаторов, владельцев
земли, но и собственников. Земельно-планировочные огра-
ничения имеют несколько разновидностей. Исторически на-
иболее известными из них являются сер-витуты, т. е. ог-
раничения, установленные в интересах соседей. Например,
если земельный массив в свое время был разделен таким
образом, что один его участок был отрезан от дороги об-
щего пользования, то пользователю этого участка должен
быть предоставлен выход к ней в виде права прохода
и/или проезда через чужую землю. Сервитут может быть
установлен в виде права прогона скота по полосе чужой
земли и т.д. Такого рода сервитуты могли устанавливать-
ся в силу давности, договора, судебного решения, за
плату или бесплатно. В наше время сервитут может дейс-
твовать в виде условия, включаемого в документ на право
пользования землей. Тем самым это право ограничивается
в интересах соседа. Сервитуты могут возникнуть и в силу
закона. Так, согласно Воздушному кодексу СССР (действу-
ет вплоть до принятия Кодекса Российской Федерации)
вокруг аэропортов не допускается строительство высоких
зданий, которые могли бы создать опасность полетам воз-
душных судов. Если по сельскохозяйственным землям прок-
ладывается воздушная линия электропередачи, то в опре-
деленной полосе вдоль этой линии запрещается полив по-
севов дождеванием, земляные и некоторые другие работы.
Земляные работы ограничиваются, если в подземном прост-
ранстве находятся коммуникации, принадлежащие посторон-
ней организации. Вдоль судоходных водных путей нельзя
застраивать бечевник - полосу земли, оставляемую для
нужд судоходства. Если участок земли находится в ку-
рортном поселке, то, как правило, он может быть застро-
ен лишь такими объектами, которые необходимы для обслу-
живания курорта. Определенные ограничения на использо-
вание земли накладывает близость охраняемого историчес-
кого или культурного объекта, природного памятника.
"Основными положениями Государственной программы прива-
тизации государственных и муниципальных предприятий в
Российской Федерации после 1 июля 1994 года", утверж-
денными Указом Президента Российской Федерации от 22
июля 1994 г., при продаже застроенных земельных участ-
ков устанавливаются следующие публичные сервитуты, обя-
зывающие собственников земельных участков обеспечивать:
безвозмездное и беспрепятственное использование объек-
тов общего пользования (пешеходные и автомобильные до-
роги, объекты инженерной инфраструктуры), которые су-
ществовали на момент передачи земельного участка в
собственность; возможность размещения на участке меже-
вых и геодезических знаков и подъездов к ним; возмож-
ность доступа на участок соответствующих муниципальных
служб для ремонта объектов инфраструктуры. Изменение
указанных и введение новых публичных сервитутов может
осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в
соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми