актами. Ограничения в пользовании землей, если это
пользование требует создания определенных видов объек-
тов, могут диктоваться социальными, экономическими или
даже эстетическими нормативами, предъявляемыми к данной
местности в целом. Например, в пределах малоэтажных по-
селков может быть запрещено многоэтажное строительство.
Наоборот, в центральном квартале крупного города от
владельца земли, желающего его застроить, могут потре-
бовать постройки выразительных, в том числе высоких,
зданий. Если городской квартал предназначен для жилой
застройки, в нем было бы неуместно создание "дымящего"
(загрязняющего среду) предприятия. Градостроительные
нормы предусматривают сохранение или создание заново
зеленых насаждений в застраиваемых кварталах. Поэтому
независимо от желания собственника или собственников
земли часть отведенной для застройки местности должна
остаться незастроенной. Если в пределы земельного вла-
дения вторгается санитарно-защитная зона (такие зоны
устанавливаются вдоль железных дорог, автострад, вокруг
свалок мусора и тому подобных объектов, неблагоприятных
в санитарном отношении), то в этой зоне нельзя разме-
щать жилые строения, детские и некоторые другие учреж-
дения. То же касается зон безопасности, устанавливаемых
вдоль линий высоковольтных передач, газопроводов высо-
кого давления. Для жилой и иной застройки "противопока-
заны" земли, которые могут подвергнуться затоплению,
просадкам, камнепадам с гор, лавинам и селям, земли,
подверженные оползневым процессам. К особому виду зе-
мельно-планировочных мероприятий относится Долгосрочное
резервирование земель под некоторые будущие госу-
дарственные или местные нужды. Резервирование позволяет
избежать или уменьшить потери, допустимые лишь в исклю-
чительных случаях перепланировки территории. Например,
если на территории, предназначенной для создания водох-
ранилища и выходящих из него каналов, заранее не будут
введены ограничения на застройку, посадку деревьев,
устройство прудов, производство прочных земельных улуч-
шений и тому подобные работы, то потерь при затоплении
и при прокладке каналов окажется больше. Чтобы этого не
произошло, на пользователей земли накладываются ограни-
чения в части развития и улучшения своих участков. Эти
ограничения действуют как для частного сектора, так и
для государственных организаций. Резервирование терри-
торий может происходить при планировании создания не
только водохранилищ, но и крупных промышленных предп-
риятий, коммунальных объектов, железных и шоссейных до-
рог, аэропортов, новых населенных пунктов, при проекти-
ровании развития открытой и подземной добычи полезных
ископаемых. Резервирование может происходить в рамках
надлежаще утвержденных как отраслевых, так и территори-
альных (комплексных) планов. Среди последних выделяются
такие документы, как схемы и (более детальные) проекты
районных планировок, генеральные планы развития промыш-
ленных узлов и некоторые другие. Эти документы принима-
ются на 20-25 лет, и в прямой зависимости от сроков их
действия действуют ограничения, вызванные резервирова-
нием земли. Четкой процедуры объявления о резервирова-
нии земель, об изменениях в программе резервирования и
об ее отмене в действующем законодательстве (кроме,
например, законодательства города Москвы) не предусмот-
рено. Этот пробел закона неблагоприятно сказывается на
интересах тех, кто терпит ограничения в использовании
своих земель. К тому же закон не предусматривает ком-
пенсаций землепользователей, арендаторов, землевладель-
цев, собственников за наложение на них ограничений,
связанных с резервированием их земель. Помимо долгос-
рочного резервирования земель в практике земельного
планирования широко применяется краткосрочное резерви-
рование, которое регулируется ст. 28 ЗК. Краткосрочное
резервирование применяется после предварительного отбо-
ра (выбора) конкретной площадки для конкретного объек-
та. Этот отбор оформляется особым актом. После такого
отбора выполняются проект-но-изыскательские работы,
долженствующие подтвердить или отвергнуть пригодность
предварительно выбранной площадки. Поэтому предвари-
тельный отбор еще не решает судьбы площадки, и она ос-
тается в пользовании предыдущего владельца. И только
если изыскания и проектирование подтвердят правильность
первоначально сделанного выбора, производится отчужде-
ние (изъятие) земли у первоначального владельца. Следо-
вательно, утвержденный властями акт предварительного
отбора (выбора участка) накладывает обязанность не про-
изводить работы, которые могут помешать будущему строи-
тельству. Такая обязанность действует, как правило, не
свыше 1-2 лет, пока судьба участка окончательно не про-
яснится. Однако в самом законе этот срок не указывает-
ся. Поэтому если проектно-изыскательские работы будут
проведены с опозданием или решение о приступлении (или
неприступлении) к строительству запаздывает, краткос-
рочное резервирование может затянуться на неопределен-
ный срок. Таким образом, в этом случае, как и в случае
с долгосрочным резервированием, требуется большая яс-
ность о сроках такого резервирования, процедуре его
продления или отмены.
Глава 5. Земли промышленности и иного назначения
1. Основные понятия
К землям промыш-
ленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, космического обеспечения, энергетики, обо-
роны и иного назначения относятся земли, отведенные в
установленном порядке соответствующим предприятиям, уч-
реждениям и организациям для выполнения соответствующих
задач: развития промышленного производства, транспорта,
предприятий связи, энергетики и т.д. (ст. 83 ЗК). Из
множественности целей вытекает разнообразие правового
режима этой сложной категории земель. Субъектами права
первичного землепользования здесь могут быть только ор-
ганизации и предприятия. Землепользование граждан (ого-
роды, служебные земельные наделы) всегда вторично, так
как земельные участки им отводят первичные землепользо-
ватели. Для размещения объектов промышленности, транс-
порта и других видов строительства должны предостав-
ляться в первую очередь земли, непригодные для сельско-
го хозяйства, а если таких нет - угодья худшего качест-
ва. Участки при этом строго нормированы, а когда типо-
вые размеры отсутствуют или их невозможно применить,
необходимая площадь определяется индивидуально и обос-
новывается в проекте строительства. Отводятся земли по-
этапно, исходя из очередности их освоения. Участки, от-
веденные только на время строительства, возвращаются
прежним пользователям после рекультивации. Передаются
они по актам, утверждаемым органами местной администра-
ции. Если надобность в постоянно выделенных землях ми-
новала, они также должны быть возвращены для использо-
вания по первоначальному назначению. Временно не ис-
пользуемые земли передаются по решению органов местных
администраций сельскохозяйственным кооперативам, колхо-
зам, совхозам, другим организациям или гражданам, в том
числе крестьянским (фермерским) хозяйствам, для сель-
скохозяйственных целей в порядке и на условиях, уста-
навливаемых законодательством.
Правовой режим земель транспорта определен Положением
об этих землях, утвержденным Советом Министров СССР в
1981 г., которое является действующим на сегодняшний
день нормативным актом. Порядок использования других
видов земель установлен не одним, а несколькими актами:
Правилами' охраны электрических сетей, Правилами охраны
магистральных трубопроводов, Правилами охраны линий
связи и др. Там же определяется правовой режим защитных
зон. Основными органами управления в области использо-
вания названных земель являются те же органы, которые
управляют соответствующим производством и иной возло-
женной на них деятельностью. При всем различии отраслей
промышленности, транспорта, связи, обороны и др. функ-
ции управления имеют много общего. Во-первых, все орга-
ны управления (министерства, ведомства) обязаны руко-
водствоваться предписаниями Правительства Российской
Федерации и исполнительно-распорядительных органов
субъектов Российской Федерации, Министерства природы
Российской Федерации, Министерства строительства Рос-
сийской Федерации и других компетентных органов. Они
осуществляют повседневные наблюдения, организацию раци-
онального использования и охраны земель. Во-вторых, они
разрабатывают внутрипроизводственные правила землеполь-
зования, решают вопросы внутренней организации земле-
пользовании промышленных, транспортных и других предп-
риятий, т.е. определяют целевое назначение их отдельных
частей, обеспечивают оптимальное размещение строящихся
зданий и сооружений. Так, Министерство путей сообщения
утверждает правила и инструкции о порядке использования
земель железных дорог, временного отвода их предприяти-
ям сельского хозяйства и другим организациям, а также
гражданам. В-третьих, они организуют внутриведомствен-
ный учет своих земель, контролируют деятельность своих
предприятий. В-четвертых, перераспределяют земли между
предприятиями, содействуют им в осуществлении прав и
обязанностей. Если земли промышленности, транспорта,
связи, обороны и др. находятся на территории города
(поселка), контроль за их использованием осуществляют