Смекни!
smekni.com

Пособие для российских землевладельцев Руководитель авторского коллектива и ответственный (стр. 86 из 105)

имеющий свой размер, положение на карте и, что немало-

важно, свою стоимость. Таким образом, говоря о предмете

(или объекте) прав граждан и юридических лиц на землю,

мы будем иметь в виду в подавляющем числе случаев зе-

мельные участки.

__________________________________________________________

1. ГК. Ст. 121.

__________________________________________________________

Те или иные права на

земельный участок могут быть предоставлены гражданину

или юридическому лицу независимо от того, к какой кате-

гории земель тот или иной участок принадлежит. Но раз-

ница в правовом регулировании использования земель раз-

ных категорий все-таки существует, и об этом рассказы-

вается в отдельных главах.

3. Оборот земельных участков

С принятием части II ГК решение многих вопросов пе-

рехода права на земельный участок взял на себя этот за-

конодательный акт. И, хотя нормы земельного законода-

тельства тоже иногда обращаются к переходу права собс-

твенности, опираться мы будем все же на ГК. В этот па-

раграф не вошел раздел, рассказывающий об особенностях

аренды земельных участков, хотя на основании договора

аренды также происходит переход прав на землю. Он вошел

в главу "Наши права". Какие земельные участки не вклю-

чаются в гражданско-правовой оборот? Ответить на этот

вопрос общей фразой легко. Земли, не являющиеся недви-

жимым имуществом и не принадлежащие на праве собствен-

ности гражданам или юридическим лицам, в данный оборот

не включаются. Но что это за земли конкретно? И хотя

предметом разговора они не станут, выяснить это стоит.

В конечном счете этот вопрос сводится к выяснению того,

земли каких категорий не предоставляются в частную

собственность. Это земли историко-культурного назначе-

ния, изъятие которых для нужд, противоречащих основному

целевому назначению, и любая деятельность на которых,

не соответствующая установленному режиму на этих зем-

лях, не допускается1, это первые зоны земель оздорови-

тельного назначения2, а также земли, предоставленные

для нужд обороны. Кроме того, Указом Президента Рос-

сийской Федерации от 14 июня 1992 г. ь 631 был утверж-

ден Порядок продажи участков при приватизации государс-

твенных и муниципальных предприятий, расширении и до-

полнительном строительстве этих предприятий, а также

предоставленных гражданам и их объединениям для

пред-принимательской деятельности3. Этим Указом уста-

новлено также, что продаже в порядке приватизации не

подлежат земли общего пользования в населенных пунктах,

земли заповедников, памятников природы, национальных и

дендрологических парков, ботанических садов; земли оз-

доровительного и историко-культурного назначения; зем-

ли, предоставленные для ведения сельского хозяйства,

использования и охраны недр; земли, зараженные опасны-

ми веществами и

___________________________________________________________

1. ЗК. Ст. 93.

2. ЗК. Ст. 91.

3. ВВС.1992. ь 25. Ст. 1427.

____________________________________________________________

подверженные биогенному заражению; земельные участки,

находящиеся во временном пользовании. Земли иных кате-

горий в соответствии с ЗК могут находиться в собствен-

ности граждан или юридических лиц, но с требованием

соблюдения особого режима их использования. Приватиза-

цию земельных участков мы рассматриваем в этом разделе

в связи с тем, что с приватизацией земли, т. е. перехо-

дом земельных участков гражданам и юридическим лицам

путем предоставления государственных земель в предус-

мотренном законом порядке, земельные участки становятся

недвижимым имуществом и включаются в гражданско-право-

вой оборот. Приватизация земли началась уже давно,

практически одновременно с общими приватизационными

процессами в нашей экономике. Одним из наиболее обшир-

ных процессов приватизации земли был процесс предостав-

ления земель гражданам для сельскохозяйственного ис-

пользования, и он достаточно подробно рассмотрен в раз-

деле, специально посвященном этим землям. Другой про-

цесс связан с приватизацией в несельскохозяйственной

сфере, и прежде всего с приватизацией объектов недвижи-

мости. В свое время по этому поводу было принято нес-

колько нормативных актов. Среди них одним из первых был

Указ Президента Российской Федерации "О продаже земель-

ных участков гражданам и юридическим лицам при привати-

зации государственных и муниципальных предприятий" от

25 марта 1992 г. ь 3011. Этот Указ предоставил право

гражданам и юридическим лицам при приватизации госу-

дарственных и муниципальных предприятий, а также при

расширении и дополнительном строительстве объектов этих

предприятий наряду с арендой этих участков приобретать

их в собственность. Кроме того, он установил, что зе-

мельные участки, предоставленные гражданам и их объеди-

нениям для предпринимательской деятельности, по их же-

ланию могут быть проданы им в собственность. В соот-

ветствии с этим документом Указом Президента Российской

Федерации от 14 июня 1992 г. ь 631 был утвержден Поря-

док продажи участков при приватизации государственных и

муниципальных предприятий, расширении и дополнительном

строительстве этих предприятий, а также предоставленных

гражданам и их объединениям для предпринимательской де-

ятельности2. Порядок, в частности, установил, что про-

давцом земельных участков является орган, уполномочен-

ный соответствующим органом государственной власти, а

договоры купли-продажи и аренды земельного участка под-

лежат государственной регистрации. Особенности привати-

зации, затрагивающие проблемы приватизации земельных

участков, регулируются также Законом о прива-

_________________________________________________________

1. ВВС.

1992. ь 14. Ст. 761. 2 ВВС. 1992. ь 25. Ст. 1427.

_________________________________________________________

тизации, Законом о приватизации жилищного фонда в

РСФСР, Указами Президента Российской Федерации от 24

декабря 1993 г. ь 2284, от 22 июля 1994 г. ь 1535 и др.

Новый ГК содержит ст. 217, посвященную приватизации го-

сударственного и муниципального имущества. Эта статья

устанавливает определение и основные принципы привати-

зации. Она гласит, что имущество, находящееся в госу-

дарственной и муниципальной собственности, может быть

передано в собственность граждан и юридических лиц в

порядке, предусмотренном законами о приватизации госу-

дарственного и муниципального имущества. Особенности

купли-продажи земельных участков заслуживают внимания

читателей. Сейчас законодательные препятствия к реали-

зации права продажи земельного участка практически от-

сутствуют: разработан Порядок купли-продажи гражданами

Российской Федерации земельных участков1, Типовой дого-

вор купли-продажи (купчая) земельного участка2. Общие

положения купли-продажи регулируются ч. П ГК. В качест-

ве основных положений необходимо сказать следующее.

Сделка оформляется договором купли-продажи, заключаемым

в письменной форме по установленному образцу, сделку

заключают собственник и покупатель или уполномоченные

ими лица. В соответствии с Порядком при совершении

сделки купли-продажи земельного участка продавец или

покупатель не вправе изменить его целевое назначение

(это касается прежде всего земель сельскохозяйственного

назначения), а также ограничить право проезда по участ-

ку, технического обслуживания или ремонта зданий и дру-

гие условия использования. Цена участка и условия опла-

ты определяются по договоренности сторон или по резуль-

татам конкурса или аукциона. К купчей прилагается план

участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не

подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он

изготовляется за счет средств продавца или покупателя

по соглашению между ними. Право собственности на учас-

ток переходит от продавца к покупателю с момента ре-

гистрации районным (городским) Комитетом по земельным

ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной

купчей. Право собственности покупателя регистрируется в

местной администрации. Налогообложение и взимание госу-

дарственной пошлины при купле-продаже участка произво-

дится в соответствии с законодательством Российской Фе-

дерации и республик в составе Российской Федерации.

Указ о регулировании земельных отношений и развитии аг-

рарной реформы в России добавляет к

____________________________________________________________

1. Порядок купли-продажи

гражданами Российской Федерации земельных

участков утвержден постановлением Совета Министров Рос-

сийской федерации от 30 мая 1993 г., ь503 (САПП. 1993.

ь23. Ст.2114). 2 Типовой договор купли-продажи (купчая)

земельного участка утвержден Комитетом Российской Феде-

рации по земельным ресурсам и землеустройству 2 июня

1993 г. (РГ. 1993. 24 июля).

____________________________________________________________

установленному порядку положение, по которому продажа

земель может производиться на аукционах или конкурсах.

А в соответствии с Указом Президента Российской Федера-

ции "О налогообложении продажи земельных участков и

других операций с землей" от 7 декабря 1993 г. при со-

вершении сделки купли-продажи граждане, продающие зе-

мельный участок, уплачивают налог в соответствии с За-

коном о подоходном налоге с физических лиц. Особен-

ностью сделки по купле-продаже земли является обя-

за-тельное требование приложения к договору плана

участка. При современном, весьма неблагополучном поло-

жении с учетом земли в сельской местности оно обяза-

тельно и обоснованно, так как оформляется право на до-

полнительные немалые затраты, на которые стороны могли

и не рассчитывать. Другая особенность - продажа земли

через конкурсы и аукционы. Цель установления данного