порядка - придать гласности совершение сделок с землей.
Таким образом, в том, что касается права продажи зе-
мельных участков, современное законодательство вырабо-
тало ряд следующих принципов: публичность совершения
сделки; сохранение целевого назначения - как правило и
изменение его - как исключение, с особой санкции орга-
нов государственной власти субъекта Федерации; сочета-
ние общего договорного права и требований земельного
законодательства при подготовке документов (подготовка
плана участка), переход к собственнику ограничений по
режиму использования земель и установленных сервитутов;
нотариальное заверение и государственная регистрация
договора. Бросается в глаза то, что новым законодатель-
ством не предусмотрены права арендаторов и пользовате-
лей земли при переходе права собственности. Этот вопрос
требует решения в ближайшее время и в том смысле, что
права на аренду и пользование земельным участком сохра-
няются за лицами, заключившими с прежним собственником
договор аренды (пользования) в объеме этих договоров. В
то же время договор в том же объеме должен быть пере-
заключен с новым собственником земли. В качестве особо-
го случая ГК рассматривает право на земельный участок
при продаже здания, сооружения и другой находящейся на
нем недвижимости1, а также право на недвижимость при
продаже земельного участка2. В первом случае по догово-
ру продажи здания, сооружения или другой недвижимости
покупателю одновременно с передачей права собственности
на такую недвижимость передаются права на ту часть зе-
мельного участка, которая занята этой недвижимостью и
необходима для ее использования. В случае, когда прода-
вец является собственником земельного участка, на кото-
ром находится продаваемая недвижимость, гласит ст. 552
ГК, покупателю передается право собственности либо пре-
доставляется право арен
____________________________________________________________
1. ГК. Ст. 552. 2 ГК. Ст. 553.
____________________________________________________________
ды или предусмотренное договором продажи недвижимости
иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если договором не определено передаваемое покупателю
недвижимости право на соответствующий земельный учас-
ток, к покупателю переходит право собственности на ту
часть земельного участка, которая занята недвижимостью
и необходима для ее использования. Продажа недвижимос-
ти, находящейся на земельном участке, не принадлежащем
продавцу на праве собственности, допускается без согла-
сия собственника этого участка, если это не противоре-
чит условиям пользования таким участком, установленным
законом или договором. При продаже такой недвижимости
покупатель приобретает право пользования соответствую-
щей частью земельного участка на тех же условиях, что и
продавец недвижимости. В случае, когда земельный учас-
ток, на котором находится принадлежащая продавцу недви-
жимость, продается без передачи в собственность покупа-
теля этой недвижимости, за продавцом сохраняется право
пользования частью земельного участка, которая занята
недвижимостью и необходима для ее использования, на ус-
ловиях, предусмотренных договором продажи1. Особенности
передачи земельных участков в уставный (паевой) капитал
также должны быть интересны лицам, владеющим землей.
Право передавать земельный участок в качестве взноса в
уставный фонд акционерного общества, товарищества, ас-
социации, кооператива, объединения, в том числе с
иностранными инвестициями, является еще одним правом
собственника земель, которое является основанием для
включения их в оборот. Особенности же передачи земель-
ного участка в качестве паевого взноса в уставный капи-
тал того или иного вида юридического лица рассмотрены в
разделе, посвященном субъектам земельно-правовых отно-
шений. Особым вниманием в современном законодательстве
пользуется право залога земельного участка. Много гово-
рилось об экономических выгодах и проблемах реализации
этого права. Сейчас право залога еще раз подтверждено
Указом Президента Российской Федерации "О регулировании
земельных отношений и развитии аграрной реформы в Рос-
сии"(п. 2). Порядок залога земельного участка регулиру-
ется ГК (общие положения залоговых отношений распрост-
раняются и на залог земельного участка). Как и другое
имущество, земельный участок является предметом залога
в качестве обеспечения выполнения обязательства собс-
твенника земли. Взыскание обращается на земельный учас-
ток при невыполнении этого обязательства по решению ар-
битражного суда. Какие проблемы возникают или могут
возникнуть в связи с залогом земли?
____________________________________________________________
1. ГК. Ст. 553.
____________________________________________________________
Сейчас преобладает тенденция, при которой земли в за-
лог, вне зависимости от субъекта права собственности,
могут быть заложены кредитному учреждению (банку). При
этом не предусматривается каких-либо региональных гра-
ниц между контрагентами при заключении сделок. Таким
образом, собственник земли становится перед лицом мел-
ких и крупных банков, которые, по всей видимости, хотя
и в рамках закона, будут диктовать свои условия залога.
Как представляется, законодательству важно установить
регулирование наиболее существенных пунктов отношений
землевладельцев и банков, чтобы отношения не стали ра-
зорительными для собственников земли. Это, прежде все-
го, процентные ставки, а также условия обращения взыс-
кания на предмет залога. Кроме того, имеет смысл созда-
ние системы, конкурирующей с банками в вопросах креди-
тования крестьянских хозяйств. Российская история имела
интересный опыт местного кредитования в кассах взаимно-
го кредита, получение ссуды в этой кассе было если не
менее значительным по размеру сумм, но менее обремени-
тельным для крестьян. Формировались подобные кассы из
средств самих же крестьян и земских денег. Создание по-
добных кредитных учреждений, организованных главами хо-
зяйств данного района, могло бы оказать им большую по-
мощь и дополнить кредитную систему для крестьян, кото-
рая пока что не совсем утвердилась. Пожалуй, одна из
проблем, которая возникает при введении залоговых опе-
раций в наше время, это проблема оценки земли. В самом
деле, как оценивать предмет залога там, где он еще не
вошел в рыночный оборот? Так как принципы оценки имеют
экономический, а не правовой характер, приводить их не
будем. Скажем только, что в отношениях залога оценке
земли отводится очень важное место, так как от стоимос-
ти земли зависит размер кредита, и здесь для нормальных
залоговых отношений очень важно присутствие нормального
рынка земли; как указано в законодательстве, сроки зак-
лючения договора о залоге устанавливаются сторонами,
однако скорее всего сроки эти будут достаточно длитель-
ными, поэтому контрагенты должны быть застрахованы не
только от обстоятельств, за которые отвечают обе сторо-
ны по договору, но и от тех обстоятельств, которые от
сторон не зависят. Это стихийные бедствия, изъятие зе-
мель для государственных и иных нужд, а также инфляци-
онные процессы, которые будут очень сильно тормозить
развитие залога земли. Что можно использовать для пре-
дотвращения последствий инфляции, так это пересмотр
оценки земли и возможную индексацию сумм возврата кре-
дита. Действующий ЗК в перечне, раскрывающем содержание
права собственности на землю (ст. 52), не предусматри-
вает права на обмен земельного участка. Тем не менее
данное право установлено Указом Президента Российской
Федерации от 27 октября 1993 г. (п. 2): "Граждане и
юридические лица имеют право... обменивать... земельный
участок". Пункт 5 того же Указа предоставляет право об-
мена собственнику доли (пая) земельного участка, нахо-
дящегося в общей долевой собственности. В том же, что
касается порядка обмена земельного участка, то он регу-
лируется соответствующими положениями ч. II ГК, пос-
кольку российское законодательство относит земельный
участок к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК, п. 1 Указа
Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г.).
На земельные участки могут распространяться гражданс-
ко-правовые нормы, регулирующие обмен имущества. В со-
ответствии с ГК обмен имущества, принадлежащего гражда-
нам и юридическим лицам на праве собственности, произ-
водится по договору мены. В соответствии с положением
ГК к договору мены применяются статьи ГК, регулирующие
сделки купли-продажи, при этом обе стороны выступают в
качестве продавцов своего имущества и покупателей того
имущества, которое они получают по договору мены. Форма
договора мены земельного участка не разработана. Однако
при заключении договора возможно использование основных
положений договора купли-продажи земельного участка и
договоров мены имущества в соответствии с вышеизложен-
ными положениями ГК. Соответственно, договор должен
быть заверен нотариально и зарегистрирован в земельном
комитете. Что касается права дарения, то этот способ
отчуждения имущества достаточно разработан гражданским
законодательством, и изъятий для земельного имущества,
кроме требований, предусмотренных для других гражданс-
ко-правовых способов отчуждения земельного имущества,
нет. Общие положения заключения договора дарения регу-
лируются ГК1, и в соответствии с ним по договору даре-
ния одна сторона (даритель) безвозмездно передает дру-
гой стороне (одаряемому) вещь (в нашем случае это зе-