Смекни!
smekni.com

Пособие для российских землевладельцев Руководитель авторского коллектива и ответственный (стр. 87 из 105)

порядка - придать гласности совершение сделок с землей.

Таким образом, в том, что касается права продажи зе-

мельных участков, современное законодательство вырабо-

тало ряд следующих принципов: публичность совершения

сделки; сохранение целевого назначения - как правило и

изменение его - как исключение, с особой санкции орга-

нов государственной власти субъекта Федерации; сочета-

ние общего договорного права и требований земельного

законодательства при подготовке документов (подготовка

плана участка), переход к собственнику ограничений по

режиму использования земель и установленных сервитутов;

нотариальное заверение и государственная регистрация

договора. Бросается в глаза то, что новым законодатель-

ством не предусмотрены права арендаторов и пользовате-

лей земли при переходе права собственности. Этот вопрос

требует решения в ближайшее время и в том смысле, что

права на аренду и пользование земельным участком сохра-

няются за лицами, заключившими с прежним собственником

договор аренды (пользования) в объеме этих договоров. В

то же время договор в том же объеме должен быть пере-

заключен с новым собственником земли. В качестве особо-

го случая ГК рассматривает право на земельный участок

при продаже здания, сооружения и другой находящейся на

нем недвижимости1, а также право на недвижимость при

продаже земельного участка2. В первом случае по догово-

ру продажи здания, сооружения или другой недвижимости

покупателю одновременно с передачей права собственности

на такую недвижимость передаются права на ту часть зе-

мельного участка, которая занята этой недвижимостью и

необходима для ее использования. В случае, когда прода-

вец является собственником земельного участка, на кото-

ром находится продаваемая недвижимость, гласит ст. 552

ГК, покупателю передается право собственности либо пре-

доставляется право арен

____________________________________________________________

1. ГК. Ст. 552. 2 ГК. Ст. 553.

____________________________________________________________

ды или предусмотренное договором продажи недвижимости

иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю

недвижимости право на соответствующий земельный учас-

ток, к покупателю переходит право собственности на ту

часть земельного участка, которая занята недвижимостью

и необходима для ее использования. Продажа недвижимос-

ти, находящейся на земельном участке, не принадлежащем

продавцу на праве собственности, допускается без согла-

сия собственника этого участка, если это не противоре-

чит условиям пользования таким участком, установленным

законом или договором. При продаже такой недвижимости

покупатель приобретает право пользования соответствую-

щей частью земельного участка на тех же условиях, что и

продавец недвижимости. В случае, когда земельный учас-

ток, на котором находится принадлежащая продавцу недви-

жимость, продается без передачи в собственность покупа-

теля этой недвижимости, за продавцом сохраняется право

пользования частью земельного участка, которая занята

недвижимостью и необходима для ее использования, на ус-

ловиях, предусмотренных договором продажи1. Особенности

передачи земельных участков в уставный (паевой) капитал

также должны быть интересны лицам, владеющим землей.

Право передавать земельный участок в качестве взноса в

уставный фонд акционерного общества, товарищества, ас-

социации, кооператива, объединения, в том числе с

иностранными инвестициями, является еще одним правом

собственника земель, которое является основанием для

включения их в оборот. Особенности же передачи земель-

ного участка в качестве паевого взноса в уставный капи-

тал того или иного вида юридического лица рассмотрены в

разделе, посвященном субъектам земельно-правовых отно-

шений. Особым вниманием в современном законодательстве

пользуется право залога земельного участка. Много гово-

рилось об экономических выгодах и проблемах реализации

этого права. Сейчас право залога еще раз подтверждено

Указом Президента Российской Федерации "О регулировании

земельных отношений и развитии аграрной реформы в Рос-

сии"(п. 2). Порядок залога земельного участка регулиру-

ется ГК (общие положения залоговых отношений распрост-

раняются и на залог земельного участка). Как и другое

имущество, земельный участок является предметом залога

в качестве обеспечения выполнения обязательства собс-

твенника земли. Взыскание обращается на земельный учас-

ток при невыполнении этого обязательства по решению ар-

битражного суда. Какие проблемы возникают или могут

возникнуть в связи с залогом земли?

____________________________________________________________

1. ГК. Ст. 553.

____________________________________________________________

Сейчас преобладает тенденция, при которой земли в за-

лог, вне зависимости от субъекта права собственности,

могут быть заложены кредитному учреждению (банку). При

этом не предусматривается каких-либо региональных гра-

ниц между контрагентами при заключении сделок. Таким

образом, собственник земли становится перед лицом мел-

ких и крупных банков, которые, по всей видимости, хотя

и в рамках закона, будут диктовать свои условия залога.

Как представляется, законодательству важно установить

регулирование наиболее существенных пунктов отношений

землевладельцев и банков, чтобы отношения не стали ра-

зорительными для собственников земли. Это, прежде все-

го, процентные ставки, а также условия обращения взыс-

кания на предмет залога. Кроме того, имеет смысл созда-

ние системы, конкурирующей с банками в вопросах креди-

тования крестьянских хозяйств. Российская история имела

интересный опыт местного кредитования в кассах взаимно-

го кредита, получение ссуды в этой кассе было если не

менее значительным по размеру сумм, но менее обремени-

тельным для крестьян. Формировались подобные кассы из

средств самих же крестьян и земских денег. Создание по-

добных кредитных учреждений, организованных главами хо-

зяйств данного района, могло бы оказать им большую по-

мощь и дополнить кредитную систему для крестьян, кото-

рая пока что не совсем утвердилась. Пожалуй, одна из

проблем, которая возникает при введении залоговых опе-

раций в наше время, это проблема оценки земли. В самом

деле, как оценивать предмет залога там, где он еще не

вошел в рыночный оборот? Так как принципы оценки имеют

экономический, а не правовой характер, приводить их не

будем. Скажем только, что в отношениях залога оценке

земли отводится очень важное место, так как от стоимос-

ти земли зависит размер кредита, и здесь для нормальных

залоговых отношений очень важно присутствие нормального

рынка земли; как указано в законодательстве, сроки зак-

лючения договора о залоге устанавливаются сторонами,

однако скорее всего сроки эти будут достаточно длитель-

ными, поэтому контрагенты должны быть застрахованы не

только от обстоятельств, за которые отвечают обе сторо-

ны по договору, но и от тех обстоятельств, которые от

сторон не зависят. Это стихийные бедствия, изъятие зе-

мель для государственных и иных нужд, а также инфляци-

онные процессы, которые будут очень сильно тормозить

развитие залога земли. Что можно использовать для пре-

дотвращения последствий инфляции, так это пересмотр

оценки земли и возможную индексацию сумм возврата кре-

дита. Действующий ЗК в перечне, раскрывающем содержание

права собственности на землю (ст. 52), не предусматри-

вает права на обмен земельного участка. Тем не менее

данное право установлено Указом Президента Российской

Федерации от 27 октября 1993 г. (п. 2): "Граждане и

юридические лица имеют право... обменивать... земельный

участок". Пункт 5 того же Указа предоставляет право об-

мена собственнику доли (пая) земельного участка, нахо-

дящегося в общей долевой собственности. В том же, что

касается порядка обмена земельного участка, то он регу-

лируется соответствующими положениями ч. II ГК, пос-

кольку российское законодательство относит земельный

участок к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК, п. 1 Указа

Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г.).

На земельные участки могут распространяться гражданс-

ко-правовые нормы, регулирующие обмен имущества. В со-

ответствии с ГК обмен имущества, принадлежащего гражда-

нам и юридическим лицам на праве собственности, произ-

водится по договору мены. В соответствии с положением

ГК к договору мены применяются статьи ГК, регулирующие

сделки купли-продажи, при этом обе стороны выступают в

качестве продавцов своего имущества и покупателей того

имущества, которое они получают по договору мены. Форма

договора мены земельного участка не разработана. Однако

при заключении договора возможно использование основных

положений договора купли-продажи земельного участка и

договоров мены имущества в соответствии с вышеизложен-

ными положениями ГК. Соответственно, договор должен

быть заверен нотариально и зарегистрирован в земельном

комитете. Что касается права дарения, то этот способ

отчуждения имущества достаточно разработан гражданским

законодательством, и изъятий для земельного имущества,

кроме требований, предусмотренных для других гражданс-

ко-правовых способов отчуждения земельного имущества,

нет. Общие положения заключения договора дарения регу-

лируются ГК1, и в соответствии с ним по договору даре-

ния одна сторона (даритель) безвозмездно передает дру-

гой стороне (одаряемому) вещь (в нашем случае это зе-