Смекни!
smekni.com

Пособие для российских землевладельцев Руководитель авторского коллектива и ответственный (стр. 92 из 105)

ем: не дать возможности перейти крестьянским землям в

руки иных сословий с потерей своего значения. (Надо

сказать, что в сравнении с историей ни тех, ни других,

ни каких-либо собственных обременений современное право

пожизненного наследуемого владения не несет.) Была и

после революции, в период нэпа, попытка примерить

крестьянскую экономику к новым политэкономическим

взглядам. Так появилось право трудового землепользова-

ния, которое предоставлялось гражданам для сельскохо-

зяйственной обработки земли в крестьянских хозяйствах

пожизненно с правом наследования. И пожалуй, право по-

жизненного наследуемого владения и по содержанию, и по

основаниям возникновения наиболее близко подходит к

праву трудового землепользования. Однако эта форма ис-

пользования земли исчезла с всеобщей коллективизацией,

другими словами, после того как пропала необходимость в

компромиссе между политикой и экономикой. Те же собы-

тия, но с обратным знаком, происходят и теперь. И это

дает основания полагать, что право пожизненного насле-

дуемого владения как правовая форма использования земли

имеет временный характер существования. Какими правами

может пользоваться гражданин, если он приобретает землю

в пожизненное наследуемое владение? Как он может приоб-

рести ее и как прекращается указанное право? В соот-

ветствии с пока не введенной в действие гл. 17 ГК право

пожизненного наследуемого владения приобретается граж-

данами по основаниям и в порядке, предусмотренном зе-

мельным законодательством (ст. 265 ГК). То есть основа-

ния и порядок приобретения данного права должны содер-

жаться в новом ЗК, пока не принятом. В соответствии с

существовавшим ранее порядком предоставления данного

права оно приобреталось путем предоставления местными

государственными органами. Другой порядок приобретения

права владения - наследование земельного участка. В со-

ответствии с ГК, если из условий пользования земельным

участком, установленных законом, не вытекает иное, вла-

делец земельного участка вправе возводить на нем зда-

ния, сооружения и создавать другое недвижимое имущест-

во, приобретая на него право собственности. Кроме того,

владелец земельного участка может передавать его другим

лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Продажа, залог земельного участка и совершение других

сделок его владельцем, которые влекут или могут повлечь

отчуждение земельного участка, не допускаются (ст. 266,

267 ГК). Так же как и собственники земельного участка,

владельцы участка обязаны платить земельный налог. В

чем, собственно, интерес и преимущества для владельца в

приобретении земли на праве пожизненного наследуемого

владения, сказать сложно. Законодательство, во всяком

случае, ответа на этот вопрос не дает. Вероятно, единс-

твенное, что можно сказать в пользу пожизненного насле-

дуемого владения, это то, что во многих регионах мест-

ные органы исполнительной власти на основе этого права

более охотно, чем на основании права собственности,

предоставляют земли гражданам. И граждане охотно полу-

чают землю на основании этого титула, потому что право

пользования в данном случае так же широко, как и в слу-

чае права собственности на землю позволяет использовать

землю, а на право продажи они не претендуют. Местные

органы государственной власти в данном случае успокаи-

ваются тем, что земля остается в собственности госу-

дарства. Сейчас законодательство закрепило возможность

перехода от формы пожизненного наследуемого владения к

праву собственности или аренде по желанию тех, кто по-

лучил землю. Законодательством в качестве одного из ви-

дов права на земельный участок называется право посто-

янного (бессрочного) пользования1 . Чаще всего, сравни-

вая право пользования с другими правами на землю, ищут

сходства с правом аренды. Однако обнаружить разницу не

так трудно. И дело не столько в том, что право пользо-

вания носит безвозмездный характер, т. е. пользователь

в отличие от арендатора использует землю собственника

бесплатно. Основное отличие этого права от права аренды

заключается в том, что по гражданскому праву арендные

отношения имеют обязательственный характер, и это отра-

жается на их правовом регулировании, а право постоянно-

го пользования является одним из видов вещных прав, как

право собственности и право пожизненного наследуемого

владения. Изначально право постоянного (бессрочного)

пользования предоставлялось юридическим лицам2. Статья

268 гл. 17 ГК предоставляет это право также и гражда-

нам, но сама гл. 17 вступит в действие только с приня-

тием нового ЗК. Так что ясность в том, кто является

субъектом права постоянного пользования, наступит с

принятием нового ЗК. На основании действующего законо-

дательства пользователь не имеет права распорядиться

земельным имуществом. Однако пока не действующая гл. 17

ГК относится к праву распоряжения земельным участком,

находящимся в постоянном пользовании, совершенно ина1

ГК. Ст. 216. 2 ЗК. Ст. 12. Эта статья отменена Указом

Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. ь

2287. че. Статья 270 "Распоряжение земельньм участком,

находящимся в постоянном пользовании" дает право поль-

зователю передать этот участок в аренду или безвозмезд-

ное срочное пользование. В том, что касается прав и

обязанностей пользователя, земельное законодательство

поступило следующим образом. Оно наделило его практи-

чески теми же правами и обязанностями, что и собствен-

ников и арендаторов земли1. Земельное законодательство

детально не останавливается на вопросе о том, из земель

каких категорий земельные участки могут предоставляться

в постоянное пользование, а из каких - нет. Статьи 26 и

27 ЗК устанавливают право предоставления земель для

сельскохозяйственных и несельскохозяйственных нужд. Са-

ми эти статьи не указывают, на основании какого права

предоставляются эти земли, но следует предположить, что

и на праве постоянного (как, впрочем, и временного)

пользования в том числе. В принципе же на праве посто-

янного пользования может быть предоставлена земля любой

категории, разумеется с условием соблюдения того режима

использования, который установлен для каждой из катего-

рий. Документом, удостоверяющим право постоянного

(бессрочного) пользования, является Государственный

акт, форма которого была утверждена постановлением Со-

вета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. ь 4932. Эта

форма была общей для документов, выдаваемых на право

собственности, пожизненного наследуемого владения и

постоянного (бессрочного) пользования земельным участ-

ком. Обращаясь к праву временного пользования земельным

участком, мы снова переходим от вещных к обязательст-

венным правам. Временное пользование земельным участком

оформляется договором, форма которого была утверждена

постановлением Правительства Российской Федерации от 19

марта 1992 г. ь 177. Право предоставить землю во вре-

менное пользование имеет как собственник, так и земле-

пользователь, землевладелец и арендатор (как юридичес-

кое, так и физическое лицо). Пользователем могут быть

также юридические лица и граждане. Существует некоторая

сложность в определении предельных сроков предоставле-

ния земель во временное пользование - ст. 14 ЗК, опре-

делявшая их ранее, отменена. Этой статьей устанавливал-

ся предельный срок временного пользования - не более 3

лет, а для отгонного животноводства и северного олене-

водства - до 25 лет. Наиболее распространенным видом

временного пользования земельным участком является

пользование служебным земельным наделом на основании

ст. 85-87. В этом случае срок пользования наделом огра-

ничивается (в наиболее общем случае) сроком службы ли-

ца, его использующего.

_________________________________________________________

1. ЗК. Разд. II "Права и обязан-

ности собственников земли, землевладельцев, землеполь-

зователей и арендаторов, защита и гарантия их прав". 2

Постановление Совета Министров РСФСР от 17 сентября

1991 г. ь 493 "Об утверждении форм Государственного ак-

та на право собственности на землю, пожизненного насле-

дуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования

землей".

_________________________________________________________

Как и в постоянное, во временное пользование могут пре-

доставляться земли практически всех категорий.

4.Аренда земельного участка

После права собственности,

безусловно, наиболее распространенной правовой формой

использования земли является аренда. Как известно,

аренда - это один из видов обязательств, и арендные от-

ношения возникают из договора между арендатором и арен-

додателем. Поскольку отношения по поводу аренды земель-

ного имущества подчиняются общим требованиям, которые

предъявляет гражданское законодательство к арендным от-

ношениям, то и основу законодательного регулирования

составляет Гражданский кодекс, а именно практически все

разделы, регулирующие те или иные стороны обязательст-

венных отношений как таковых1. Разумеется, особенности

аренды земельных участков регулируются и действующим

земельным законодательством. ГК определяет объект арен-

ды, понятие арендодателя, устанавливает форму и общие

условия сроков заключения договора, а также основные

условия выполнения договора аренды. Все эти вопросы мы

рассмотрим по порядку в преломлении к особенностям пра-

вового регулирования аренды именно земельных участков.

Прежде всего, что такое ооговор аренды. По договору