аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору
имущество за плату во временное владение и пользование
или во временное пользование2. Если мы вспомним право-
мочия, составляющие право собственности, то нетрудно
будет понять, что при передаче имущества, и земельного
участка в том числе, в аренду арендатору переходит пра-
во владения и пользования, у собственника же остается
право распоряжения имуществом. Таким образом, аренда-
тор, получив землю в аренду, владеет ею и пользуется,
т. е. извлекает из земли полезные свойства, и как поль-
зователь арендатор приобретает по закону и в соответс-
твии с договором3 право собственности на плоды, продук-
цию и доходы, полученные им в результате использования
земли. За собственником же остается право распорядиться
земельным участком, но с условием соблюдения законода-
тельных и договорных требований, предъявляемых к арен-
додателю. По определению ст. 606 ГК, имущество может
быть передано только в пользование, без передачи его во
владение. В принципе эта возможность может распростра-
няться и на земельное имущество, хотя как можно исполь-
зовать земельный участок, не владея им, представить
достаточно сложно.
_________________________________________________________
1. Это гл. 21-29 разд. III ГК, а так-
же 1 и некоторые положения 4 гл. 34 "Аренда" разд.
IV " Отдельные виды обязательств". 2. ГК. Ст. 606. 3. Там
же.
_________________________________________________________
Далее мы рассмотрим реализацию этих трех "поделенных"
между арендатором и арендодателем правомочий в той час-
ти, которая расскажет о правах и обязанностях сторон по
договору аренды. Кто может быть арендодателем? На этот
вопрос ГК отвечает следующим образом1: Право сдачи иму-
щества в аренду принадлежит его собственнику. Арендода-
телями по ГК могут быть также лица, управомоченные за-
коном или собственником сдавать имущество в аренду.
Значит, при предоставлении земли в аренду в качестве
арендодателя договор подписывает или собственник, или
лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не
являющееся, но управо-моченное законом сдавать землю в
аренду. Кто может быть собственником, а значит, и арен-
датором земельного имущества среди граждан и юридичес-
ких лиц, мы разобрались в разделе, посвященном этому
вопросу. Уточним только, что от имени юридического лица
в отношения по поводу аренды (причем и в качестве арен-
датора) вступает его орган управления, управомоченный
принимать решения по поводу распоряжения землей. В за-
висимости от вида юридического лица вполне возможен и
целесообразен такой вариант, когда решение о сдаче в
аренду земли принимает общее собрание представителей, а
в качестве стороны в договоре аренды от имени юридичес-
кого лица и по решению общего собрания выступает дове-
ренное лицо - председатель или иное лицо исполнительно-
го органа юридического лица. Но поскольку земля может
находиться и в государственной, и в муниципальной собс-
твенности, то в качестве арендодателя выступают также
государственные и муниципальные органы. Эти органы не
входят в разряд собственников земли, а управомочены
сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной
или муниципальной собственности. Надо сказать, что в
современном законодательстве условия предоставления в
аренду государственных и муниципальных земель и условия
предоставления в аренду земель, находящихся в частной
собственности, разнятся. Кто может быть арендатором7 По
законодательству арендатором, как и арендодателем, мо-
жет быть любое юридическое (в том числе иностранное или
с иностранным участием) или физическое лицо (в том чис-
ле и иностранцы). Предмет договора аренды - следующий
вопрос нашей темы. Так же как без сторон или субъектов,
отношения по договору аренды не могут обойтись без объ-
екта договора, т. е. без земельного участка. Поэтому
рассмотрим, что из себя представляет земельный участок
как предмет договора аренды. В ст. 607 ГК прямо уста-
навливается, что объектом аренды могут быть и земельные
участки.
_________________________________________________________
1. ГК. Ст. 608.
_________________________________________________________
Но земельный участок может быть объектом договора арен-
ды не всегда. Например, ст. 666 ГК специально указыва-
ет, что земельный участок не может быть предметом дого-
вора финансовой аренды (лизинга). Та же ст. 607 ГК до-
полняет норму, касающуюся регулирования аренды земли,
указанием на то, что законом могут быть установлены
особенности сдачи в аренду земельных участков. Собс-
твенно, к этим особенностям обращается земельное зако-
нодательство. Но некоторые особенности регулируются и
гражданским законодательством. В частности, кроме собс-
твенно аренды земельного участка, земельный участок по-
падает в поле зрения правового регулирования арендных
отношений и при аренде недвижимости. Права на земельный
участок при аренде находящегося на нем здания или соо-
ружения регулируются ст. 652 ГК. На основании этой
статьи арендатору переходит право на часть земельного
участка, на котором находится арендуемая недвижимость,
и та его часть, которая необходима для обеспечения ис-
пользования недвижимости. Участок земли переходит арен-
датору на праве аренды или ином, предусмотренном дого-
вором аренды праве, если земля находится в собственнос-
ти арендодателя или в пользовании. И участок переходит
арендатору на праве пользования, если в договоре не оп-
ределено право, на основании которого арендатору пере-
дается соответствующий земельный участок. Аренда здания
или сооружения, находящегося на земельном участке, не
принадлежащем арендодателю на праве собственности, до-
пускается без согласия собственника этого участка, если
это не противоречит условиям пользования таким участ-
ком, установленным законом или договором с собственни-
ком земельного участка. Чтобы стать объектом аренды,
земельный участок должен быть определен точно так же,
как и в других случаях, когда земельный участок высту-
пает в качестве недвижимого имущества в граж-
дан-ско-правовых отношениях. То есть он должен быть
отграничен в натуре и его границы должны быть отражены
на плане, который хранится в органах местной государс-
твенной администрации. Кроме того, чтобы быть объектом
аренды, земельный участок должен состоять в тех катего-
риях земель, аренда которых не запрещена законом. Целе-
вое назначение земель предполагает и то условие, что
при предоставлении земель какой-либо категории в аренду
их целевое назначение не изменяется или арендатор, как
и собственник, должен соблюдать установленный законом
особый режим использования этих земель (это касается
прежде всего земель сельскохозяйственного назначения,
лесов, вод, земель рекреационного и оздоровительного
назначения, земель санитарных и водоохранных зон). Фор-
ма и государственная регистрация договора аренды не мо-
гут не беспокоить широкого читателя. Вообще, если дого-
вор аренды заключается сроком более чем на один год или
одной из сторон в договоре является юридическое лицо,
такой договор должен быть заключен в письменной форме1.
Договора аренды земельного участка письменная форма его
заключения касается тем более, потому что такой договор
должен подвергнуться государственной регистрации2. Пос-
тановлением Правительства Российской Федерации от 19
марта 1992 г.3 утверждена форма договора аренды земель
сельскохозяйственного назначения. 20 мая 1992 г. Коми-
тетом по земельным ресурсам и землеустройству (тогда он
назывался Комитетом по земельной реформе и земельным
ресурсам) при Правительстве Российской Федерации был
утвержден Порядок выдачи и регистрации договоров аренды
земель сельскохозяйственного назначения, договоров вре-
менного пользования землей сельскохозяйственного назна-
чения4. Разумеется, при принятии этих документов име-
лось в виду предоставление в аренду земель, находящихся
в муниципальной или государственной собственности, поэ-
тому и в постановлении договор аренды рассматривался
как документ, удостоверяющий право на землю, а не прос-
то форма договора. Тем не менее эта форма договора мо-
жет распространяться и на аренду земель сельскохозяйс-
твенного назначения, находящихся в частной собственнос-
ти. После того как законодательством было предоставлено
право сдавать в аренду земельные доли, была принята и
форма договора предоставления в аренду земельной доли5.
Надо сказать, что формы договора, имеющие нормативный
характер, принимаются и на уровне субъектов Федерации.
Одна из таких форм была принята в приложении к совмест-
ному постановлению правительства города Москвы и прави-
тельства Московской области "О предоставлении земельных
участков для малоэтажного строительства для жителей го-
рода Москвы и Московской области" от 20 декабря 1994 ь
1162-18. Государственная регистрация договора аренды
земельного участка производится на основании ст. 131 ГК
"Государственная регистрация недвижимости", а также в
соответствии со ст. 164 ГК "Государственная регистрация
сделок". В соответствии со ст. 164 сделки с землей (а
предоставление земли в аренду и является сделкой) под-
лежат государственной регистрации в случаях и порядке,
предусмотренном ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав
на недвижимость и сделок с нею. Такой закон пока не
разработан, но предусмотрен статьей, которую мы расс-
матриваем. То есть договор аренды земельного участка,
как и другие сделки с землей, регистрируется в том же