Смекни!
smekni.com

Пособие для российских землевладельцев Руководитель авторского коллектива и ответственный (стр. 93 из 105)

аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору

имущество за плату во временное владение и пользование

или во временное пользование2. Если мы вспомним право-

мочия, составляющие право собственности, то нетрудно

будет понять, что при передаче имущества, и земельного

участка в том числе, в аренду арендатору переходит пра-

во владения и пользования, у собственника же остается

право распоряжения имуществом. Таким образом, аренда-

тор, получив землю в аренду, владеет ею и пользуется,

т. е. извлекает из земли полезные свойства, и как поль-

зователь арендатор приобретает по закону и в соответс-

твии с договором3 право собственности на плоды, продук-

цию и доходы, полученные им в результате использования

земли. За собственником же остается право распорядиться

земельным участком, но с условием соблюдения законода-

тельных и договорных требований, предъявляемых к арен-

додателю. По определению ст. 606 ГК, имущество может

быть передано только в пользование, без передачи его во

владение. В принципе эта возможность может распростра-

няться и на земельное имущество, хотя как можно исполь-

зовать земельный участок, не владея им, представить

достаточно сложно.

_________________________________________________________

1. Это гл. 21-29 разд. III ГК, а так-

же 1 и некоторые положения 4 гл. 34 "Аренда" разд.

IV " Отдельные виды обязательств". 2. ГК. Ст. 606. 3. Там

же.

_________________________________________________________

Далее мы рассмотрим реализацию этих трех "поделенных"

между арендатором и арендодателем правомочий в той час-

ти, которая расскажет о правах и обязанностях сторон по

договору аренды. Кто может быть арендодателем? На этот

вопрос ГК отвечает следующим образом1: Право сдачи иму-

щества в аренду принадлежит его собственнику. Арендода-

телями по ГК могут быть также лица, управомоченные за-

коном или собственником сдавать имущество в аренду.

Значит, при предоставлении земли в аренду в качестве

арендодателя договор подписывает или собственник, или

лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не

являющееся, но управо-моченное законом сдавать землю в

аренду. Кто может быть собственником, а значит, и арен-

датором земельного имущества среди граждан и юридичес-

ких лиц, мы разобрались в разделе, посвященном этому

вопросу. Уточним только, что от имени юридического лица

в отношения по поводу аренды (причем и в качестве арен-

датора) вступает его орган управления, управомоченный

принимать решения по поводу распоряжения землей. В за-

висимости от вида юридического лица вполне возможен и

целесообразен такой вариант, когда решение о сдаче в

аренду земли принимает общее собрание представителей, а

в качестве стороны в договоре аренды от имени юридичес-

кого лица и по решению общего собрания выступает дове-

ренное лицо - председатель или иное лицо исполнительно-

го органа юридического лица. Но поскольку земля может

находиться и в государственной, и в муниципальной собс-

твенности, то в качестве арендодателя выступают также

государственные и муниципальные органы. Эти органы не

входят в разряд собственников земли, а управомочены

сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной

или муниципальной собственности. Надо сказать, что в

современном законодательстве условия предоставления в

аренду государственных и муниципальных земель и условия

предоставления в аренду земель, находящихся в частной

собственности, разнятся. Кто может быть арендатором7 По

законодательству арендатором, как и арендодателем, мо-

жет быть любое юридическое (в том числе иностранное или

с иностранным участием) или физическое лицо (в том чис-

ле и иностранцы). Предмет договора аренды - следующий

вопрос нашей темы. Так же как без сторон или субъектов,

отношения по договору аренды не могут обойтись без объ-

екта договора, т. е. без земельного участка. Поэтому

рассмотрим, что из себя представляет земельный участок

как предмет договора аренды. В ст. 607 ГК прямо уста-

навливается, что объектом аренды могут быть и земельные

участки.

_________________________________________________________

1. ГК. Ст. 608.

_________________________________________________________

Но земельный участок может быть объектом договора арен-

ды не всегда. Например, ст. 666 ГК специально указыва-

ет, что земельный участок не может быть предметом дого-

вора финансовой аренды (лизинга). Та же ст. 607 ГК до-

полняет норму, касающуюся регулирования аренды земли,

указанием на то, что законом могут быть установлены

особенности сдачи в аренду земельных участков. Собс-

твенно, к этим особенностям обращается земельное зако-

нодательство. Но некоторые особенности регулируются и

гражданским законодательством. В частности, кроме собс-

твенно аренды земельного участка, земельный участок по-

падает в поле зрения правового регулирования арендных

отношений и при аренде недвижимости. Права на земельный

участок при аренде находящегося на нем здания или соо-

ружения регулируются ст. 652 ГК. На основании этой

статьи арендатору переходит право на часть земельного

участка, на котором находится арендуемая недвижимость,

и та его часть, которая необходима для обеспечения ис-

пользования недвижимости. Участок земли переходит арен-

датору на праве аренды или ином, предусмотренном дого-

вором аренды праве, если земля находится в собственнос-

ти арендодателя или в пользовании. И участок переходит

арендатору на праве пользования, если в договоре не оп-

ределено право, на основании которого арендатору пере-

дается соответствующий земельный участок. Аренда здания

или сооружения, находящегося на земельном участке, не

принадлежащем арендодателю на праве собственности, до-

пускается без согласия собственника этого участка, если

это не противоречит условиям пользования таким участ-

ком, установленным законом или договором с собственни-

ком земельного участка. Чтобы стать объектом аренды,

земельный участок должен быть определен точно так же,

как и в других случаях, когда земельный участок высту-

пает в качестве недвижимого имущества в граж-

дан-ско-правовых отношениях. То есть он должен быть

отграничен в натуре и его границы должны быть отражены

на плане, который хранится в органах местной государс-

твенной администрации. Кроме того, чтобы быть объектом

аренды, земельный участок должен состоять в тех катего-

риях земель, аренда которых не запрещена законом. Целе-

вое назначение земель предполагает и то условие, что

при предоставлении земель какой-либо категории в аренду

их целевое назначение не изменяется или арендатор, как

и собственник, должен соблюдать установленный законом

особый режим использования этих земель (это касается

прежде всего земель сельскохозяйственного назначения,

лесов, вод, земель рекреационного и оздоровительного

назначения, земель санитарных и водоохранных зон). Фор-

ма и государственная регистрация договора аренды не мо-

гут не беспокоить широкого читателя. Вообще, если дого-

вор аренды заключается сроком более чем на один год или

одной из сторон в договоре является юридическое лицо,

такой договор должен быть заключен в письменной форме1.

Договора аренды земельного участка письменная форма его

заключения касается тем более, потому что такой договор

должен подвергнуться государственной регистрации2. Пос-

тановлением Правительства Российской Федерации от 19

марта 1992 г.3 утверждена форма договора аренды земель

сельскохозяйственного назначения. 20 мая 1992 г. Коми-

тетом по земельным ресурсам и землеустройству (тогда он

назывался Комитетом по земельной реформе и земельным

ресурсам) при Правительстве Российской Федерации был

утвержден Порядок выдачи и регистрации договоров аренды

земель сельскохозяйственного назначения, договоров вре-

менного пользования землей сельскохозяйственного назна-

чения4. Разумеется, при принятии этих документов име-

лось в виду предоставление в аренду земель, находящихся

в муниципальной или государственной собственности, поэ-

тому и в постановлении договор аренды рассматривался

как документ, удостоверяющий право на землю, а не прос-

то форма договора. Тем не менее эта форма договора мо-

жет распространяться и на аренду земель сельскохозяйс-

твенного назначения, находящихся в частной собственнос-

ти. После того как законодательством было предоставлено

право сдавать в аренду земельные доли, была принята и

форма договора предоставления в аренду земельной доли5.

Надо сказать, что формы договора, имеющие нормативный

характер, принимаются и на уровне субъектов Федерации.

Одна из таких форм была принята в приложении к совмест-

ному постановлению правительства города Москвы и прави-

тельства Московской области "О предоставлении земельных

участков для малоэтажного строительства для жителей го-

рода Москвы и Московской области" от 20 декабря 1994 ь

1162-18. Государственная регистрация договора аренды

земельного участка производится на основании ст. 131 ГК

"Государственная регистрация недвижимости", а также в

соответствии со ст. 164 ГК "Государственная регистрация

сделок". В соответствии со ст. 164 сделки с землей (а

предоставление земли в аренду и является сделкой) под-

лежат государственной регистрации в случаях и порядке,

предусмотренном ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав

на недвижимость и сделок с нею. Такой закон пока не

разработан, но предусмотрен статьей, которую мы расс-

матриваем. То есть договор аренды земельного участка,

как и другие сделки с землей, регистрируется в том же