Смекни!
smekni.com

Пособие для российских землевладельцев Руководитель авторского коллектива и ответственный (стр. 94 из 105)

порядке, в каком предусматривается ст. 131 государс-

твенная регистрация вещных прав на землю. То есть на

основании

_________________________________________________________

1. ГК. Ст. 609. 2. ГК. Ч.2. Ст. 609. 3. РГ.

1992. 15 апр. 4. РГ. 1992. 15 апр. 5. Примерный договор

аренды земельной доли, в том числе и при множественнос-

ти лиц, выступающих на стороне арендодателя, был разра-

ботан и принят Роскомземом 16 мая 1996 г.

_________________________________________________________

этой статьи регистрируется не только возникновение пра-

ва аренды (проще говоря, заключение этого договора), но

и его переход и прекращение. Все эти изменения заносят-

ся в единый государственный реестр учреждениями юсти-

ции1. Следующее существенное условие договора аренды -

сроки действия договора аренды. Когда заходит речь о

сроках договорных обязательств, то, как правило, имеют

в виду следующие сроки: срок действия договора, срок

возникновения обязательств по договору, срок прекраще-

ния обязательств. Когда возникают, сколько длятся и

когда прекращаются арендные отношения, важно знать для

того, чтобы у арендатора и у арендодателя не возникало

разногласий по поводу того, когда у них возникают права

и обязанности по поводу арендованного имущества. Общее

условие, которое устанавливает ст. 610 ГК, заключается

в том, что договор аренды заключается на срок, опреде-

ленный договорам. То есть срок устанавливают стороны,

заключающие договор. Законом могут устанавливаться мак-

симальные (предельные) сроки договора для отдельных ви-

дов аренды, а также для аренды отдельных видов имущест-

ва. Земельное законодательство в том, что касается сро-

ков аренды земельных участков, пока не определилось.

После отмены ст. 13 ЗК, устанавливающей условия аренды,

где эти сроки определялись, на федеральном уровне новые

условия установления сроков аренды земли не принима-

лись. Надо полагать, новый ЗК поставит точку в решении

этого вопроса. Практически же существуют краткосрочные

(до 3 лет) и долгосрочные (до 50 лет) сроки аренды. В

том, что касается момента возникновения арендных обяза-

тельств, будет правильно, если мы начнем издалека. Как

мы уже уяснили, основой арендных отношений наряду с за-

коном является договор. Поэтому на договор аренды расп-

ространяется ст. 425 ГК, на основании которой договор

вступает в силу и становится обязательным для сторон с

момента его заключения2. Заключенным же договор аренды

земельного участка считается в соответствии с ч. 3 ст.

433 ГК с момента его регистрации. Гражданским кодексом

предусмотрены гарантии выполнения обязательства по пе-

редаче арендодателем арендованного имущества в срок. На

основании ч. 3 ст. 611 ГК, если арендодатель не предс-

тавил арендатору сданное внаем имущество в указанный в

договоре срок аренды, а в случае, если такой срок не

указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать у

него это имущество в соответствии со ст. 398 ("Последс-

твия неисполнения обязательства передать индивидуаль-

но-определенную вещь") ГК и потребовать возмещения

убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потре-

бовать

_________________________________________________________

1. ГК. Ст. 131. 2 ГК. Ст. 425.

_________________________________________________________

расторжения договора и возмещения убытков, причиненных

его неисполнением. Как правило, договор аренды земель-

ного участка заключается на определенный срок, и с ис-

течением этого срока прекращаются и обязательства по

договору - земельный участок возвращается во владение и

пользование собственника, а право владения и пользова-

ния арендатора участком прекращается или договор пере-

заключается с тем же арендатором. Однако арендные отно-

шения могут закончиться и досрочно. Или по волеизъявле-

нию сторон (по взаимной договоренности или в односто-

роннем порядке) - об этом подробнее в части, посвящен-

ной правам и обязанностям участников арендных отноше-

ний. Или по Другим основаниям. Такие основания предус-

матривает и гражданское, и земельное законодательство.

В соответствии с земельным законодательством основанием

прекращения права аренды являются: - взаимное волеизъ-

явление сторон; - смерть собственника и отсутствие пра-

вопреемника; - смерть арендатора и отсутствие наследни-

ка, желающего воспользоваться преимущественным правом

аренды; - в случае невыполнения арендатором обязатель-

ств, предусмотренных договором аренды, а также в случа-

ях, предусмотренных общими основаниями прекращения прав

на землю. Содержание прав и обязанностей арендатора и

арендодателя имеет очень важное значение, поскольку

действенность выполнения условий договора аренды зави-

сит во многом от того, какими правами и обязанностями

наделяют стороны договор и закон. Сначала поговорим о

правах арендатора. Прежде всего, из существа договора

арендатор получает право владеть и пользоваться земель-

ным участком. Использует арендатор земельный участок в

соответствии с законом и договором. Сначала о том, как

регулирует правовое положение арендатора закон. Как уже

говорилось, арендатор на основании ст. 606 и в соот-

ветствии с договором имеет право собственности на пло-

ды, продукцию и доходы, полученные в результате исполь-

зования земельного участка. ЗК (ст. 14) утверждает

практически то же самое, указывая, что арендатору при-

надлежит право собственности на посевы и посадки сель-

скохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы

от ее реализации. Земельное законодательство предостав-

ляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же

права, что и собственнику, а именно: - самостоятельно

хозяйствовать на земле; - использовать общераспростра-

ненные полезные ископаемые, торф, лесные угодья и вод-

ные объекты; - возводить жилье, производственные, куль-

турно-бытовые и иные строения и сооружения; - проводить

мелиоративные работы;

- строить пруды и иные водоемы; - участвовать в решении

вопроса мелиорации земель; - передавать землю во вре-

менное пользование1. Арендатор вправе заложить право

аренды, при этом он вправе отчуждать договор аренды с

переводом на приобретателя долга по обязательству,

обеспеченному залогом, с предварительным уведомлением

банка. Представляется, что в данном случае при залоге

права аренды и при его отчуждении договором может быть

предусмотрено предварительное уведомление об этом арен-

додателя. В соответствии с законодательством граждане,

использующие земельные участки на праве аренды, имеют

право на компенсацию вложенных затрат для повышения

плодородия почв при добровольном отказе от земельного

участка и на возмещение убытков, включая упущенную вы-

году, в случае выкупа для государственных, муниципаль-

ных и общественных нужд2. Арендатор, как и собственник,

имеет право на возмещение убытков в случае изъятия. Мо-

жет возникнуть вопрос, должен ли арендодатель быть ин-

формирован арендатором о совершении им действий, право

на которые он имеет по договору. Арендодатель должен

иметь представление об использовании своей собственнос-

ти, иначе ему будет затруднительно отстаивать свои пра-

ва при незаконном использовании или использовании, не

предусмотренном договором. Подтверждает это мнение то

положение, что закон требует от арендатора возведения

построек и вообще ведение любого строительства с согла-

сия арендодателя3. К правам арендатора также относится

право на возмещение убытков и (или) расторжение догово-

ра, вызванных задержкой предоставления земельного

участка, на основании ст. 611 ГК. На основании ст. 612

в случае обнаружения недостатков арендованного имущест-

ва4 арендатор вправе по своему выбору: - потребовать от

арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков

имущества (проведение рекультивации земель, например),

либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо воз-

мещения своих расходов на устранение недостатков иму-

щества; - непосредственно удержать сумму понесенных им

расходов на устранение данных недостатков из арендной

платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; -

потребовать досрочного расторжения договора. Арендода-

тель, извещенный о требованиях арендатора, на основании

данной статьи может предоставить арендатору другой ана-

_________________________________________________________

1.ЗК.Ст.14.2. ЗК.Ст.52.3. ЗК. Ст. 53. 4. Это может

быть в нашем случае наличие зараженных земель, соседс-

тво экологически вредного производства, не позволяющее,

например, использовать землю, арендованную для сельско-

хозяйственных целей, либо, если земля арендована под

строительство, недостатком может быть признана структу-

ра почвы, не дающая возможности произвести это строи-

тельство.

логичный земельный участок без обнаруженных недостатков

или безвозмездно произвести улучшение земельного участ-

ка (если это, конечно, возможно). Если удовлетворение

требований арендатора или удержание им расходов из

арендной платы не покрывает причиненных арендатору

убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмеще-

ния непокрытой части убытков1. ГК, кроме названных,

предоставляет арендатору следующие права: - с согласия

собственника сдавать арендованное имущество в субарен-

ду2; - передавать свои права и обязанности по аренде

имущества другому лицу (перенаем); - предоставлять

арендованное имущество в безвозмездное пользование (см.

соответствующий пункт статьи ЗК); - отдавать арендные

права в залог; - вносить арендные права в качестве

взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса

в имущество юридических лиц. Мы уже перечислили нес-