Смекни!
smekni.com

Пособие для российских землевладельцев Руководитель авторского коллектива и ответственный (стр. 95 из 105)

колько случаев, когда арендатор имеет право досрочно

расторгнуть договор. На основании ст. 620 ГК к ним сле-

дует добавить также случай, когда в силу обстоятельств,

за которые арендатор не отвечает, земельный участок

окажется в состоянии, непригодном для использования.

Кроме этого ст. 611 предоставляет арендатору право рас-

торгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если

арендодатель не передал вместе с земельным участком не-

обходимые для его использования документы и принадлеж-

ности и без них арендатор не может пользоваться земель-

ным участком в соответствии с его назначением либо в

значительной степени лишается того, на что вправе мог

рассчитывать. Неисполнение арендодателем обязанности по

предупреждению арендатора о правах третьих лиц на зе-

мельный участок также дает право арендатору требовать

уменьшения арендной платы или расторжения договора и

возмещения убытков3 И еще одно важное право, предостав-

ленное арендатору на основании ГК, звучит так: если

иное не предусмотрено законом или договором аренды,

арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязан-

ности, по истечении срока договора имеет при прочих

равных условиях преимущественное перед другими лицами

право на заключение договора аренды на новый срок. Эта

норма, как и другие условия продления договора, содер-

жится в ст. 621 ГК. В соответствии с ГК за арендатором

сохраняются все права по договору аренды и в случае пе-

рехода права собственности на земельный участок другому

лицу4 Теперь поговорим об обязанностях арендатора.

_________________________________________________________

1.ГК.Ст.612.2. ГК.Ст.615, 618. 3. ГК. Ст. 613. 4. ГК.

Ст. 617.

_________________________________________________________

Так же как и права, обязанности арендатора можно разде-

лить на обязанности по исполнению договора и обязаннос-

ти по использованию земли. Те и другие обязанности мо-

гут и совпадать, но не всегда. В соответствии со ст. 53

ЗК в том, что касается использования земли, арендатор

несет те же обязанности, что и собственники, владельцы

и пользователи. Единственное изъятие из обязанностей

арендатора по закону можно сделать в пункте, предусмат-

ривающем необходимость своевременного предоставления в

соответствующую администрацию установленных законода-

тельством сведений, если администрация и арендодатель

не совпадают в одном лице. Эта обязанность ложится на

собственника, которому арендатор и должен передавать

соответствующие сведения. В равной степени на арендато-

ра распространяется и ответственность за нарушение зе-

мельного законодательства. Договор аренды дополняет и

конкретизирует положения законодательства, в частности

точно определяет цель аренды земли. При этом договор не

должен противоречить законодательству - в случае раз-

ногласий действует норма закона. В том, что касается

исполнения условий договора, на арендаторе лежат следу-

ющие обязанности: - своевременное внесение платы за

пользование земельным участком1; - использование земли

в соответствии с договором2; - поддержание земельного

имущества в надлежащем состоянии, обязанность нести

расходы на поддержание его в этом состоянии, если иное

не установлено законом или договором аренды3. Если на

арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с

правами третьих лиц на земельный участок (сервитут пра-

во залога), то арендатор не вправе прекращать или изме-

нить эти права но арендодатель обязан предупредить

арендатора о всех правах третьих лиц на земельный учас-

ток. Неисполнение этой обязанности дает право арендато-

ру требовать уменьшения арендной платы или расторжения

договора и возмещения убытков4. При прекращении догово-

ра аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во

владение арендодателя в том состоянии в каком он его

получил, с учетом "нормального износа" или в состоянии,

обусловленном договором5. В соответствии с той же

статьей, которая устанавливает последствия невозврата

имущества арендатором, следует сказать следующее. Не

возвратить арендованный земельный участок невозможно,

но вполне возможно не прекратить его использование в

срок, установленный договором, и без согласия арендода-

теля. И в этом случае, если арендатор не прекращает ис-

_________________________________________________________

1.ГК.Ст.614.2. ГК.Ст.615. 3. ГК. Ст. 616. 4. ГК. Ст.

613. 5. ГК. Ст. 622.

_________________________________________________________

пользования земли, хотя арендода-

тель предпочитает на этом настоять, или прекратил ис-

пользование несвоевременно, арендодатель вправе требо-

вать внесения арендной платы за все время просрочки. В

случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных

арендодателем убытков, он может потребовать их возмеще-

ния1. Остается только добавить, что помимо гарантий и

ответственности сторон, предусмотренных законодательст-

вом, договором могут быть предоставлены дополнительные

гарантии исполнения договора и ответственность за его

неисполнение как арендатором, так и арендодателем, пре-

дусмотренные гражданским законодательством. Дело в том,

что к договору аренды (земельного участка) применимы

нормы ГК, регулирующие обеспечение исполнения обяза-

тельств и ответственность за их неисполнение (разд. III

ГК). Какими правами и обязанностями обладает арендода-

тель? Надо сказать, что современное законодательство не

заостряет внимания на различиях между арендодате-

лем-гражданином или юридическим лицом и арендодате-

лем-государственной администрацией, для него существует

арендодатель "вообще". Итак, права арендодателя заклю-

чаются в следующем: Арендодатель на основании ст. 619

ГК вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:

- пользуется земельным участком с существенным наруше-

нием условий договора или назначения земельного участка

либо с неоднократными нарушениями; - существенно ухуд-

шает качество земель; - более двух раз подряд по исте-

чении установленного срока не вносит арендную плату.

Арендодатель имеет право потребовать от арендатора дос-

рочного внесения арендной платы в случае существенного

нарушения им сроков внесения, если иное не предусмотре-

но договором аренды. При этом арендодатель не вправе

требовать досрочного внесения арендной платы более чем

за два срока подряд". Договором аренды могут быть уста-

новлены другие условия расторжения договора по инициа-

тиве арендодателя в соответствии со ст. 450 ГК. Часть 2

этой статьи предусматривает право расторжения договора

одной из сторон при существенном нарушении договора

другой стороной. При этом существенным считается нару-

шение, которое влечет для другой стороны такой ущерб,

что она в значительной степени лишается того, на что

она была вправе рассчитывать при заключении договора.

То есть арендодатель может настаивать на установлении в

договоре условий, при которых он вправе расторгнуть до-

говор аренды досрочно, если он предвидит и хочет пре-

дотвратить возможные существенные нарушения условий до-

говора арендатором. Перечень этих условий зависит от

содержания конкретного договора.

_________________________________________________________

1. ГК. Ст. 622. 2 ГК.Ст. 614.

_________________________________________________________

Но закон требует, чтобы арендодатель, прежде чем он

досрочно расторгнет договор, направил арендатору пись-

менное предупреждение о необходимости исполнения им

обязательства в разумный срок1. ГК не упоминает о праве

арендодателя распорядиться арендованным земельным иму-

ществом, т. е. продать, обменять, подарить, заложить

этот земельный участок и т.д., но это право принадлежит

ему как собственнику земельного имущества и передачей

земли в аренду не прекращается. Единственное, что сле-

дует заметить, это то, что права арендатора при перехо-

де права собственности другому лицу остаются неизменны-

ми, что и гарантирует ГК2. Это были перечислены права

арендодателя, закрепленные за ним ГК. Что касается со-

держания договора аренды сельскохозяйственного имущест-

ва, о котором мы говорили ранее, то в соответствии с

ним арендодатель имеет право: - осуществлять контроль

за использованием и охраной земель арендатором; - дос-

рочно прекращать право аренды при нерациональном ис-

пользовании земли не по целевому назначению, а также

способами, приводящими к ее порче, при переводе аренда-

тором ценных сельхозугодий в менее ценные, при система-

тическом невнесении арендной платы, в случаях иных на-

рушений договора; - на возмещение убытков, причиненных

ухудшением качества земель и экологической обстановки в

результате хозяйственной деятельности арендатора; - из-

менять по согласованию с арендатором размер арендной

платы в случаях изменения цен на материально-техничес-

кие ресурсы, продукцию, но не чаще, чем один раз в два

года; - участвовать в приемке в эксплуатацию мелиориро-

ванных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных

лесонасаждений, противоэрозийных и других объектов, со-

оружаемых на сданных в аренду землях. По договору арен-

додатель может иметь и другие права (п.4.1). Как видим,

многие положения договора пересекаются с положениями

ГК. Об обязанностях арендодателей на основании ГК можно

сказать что арендодатель обязан: ' - передать арендато-

ру земельный участок в сроки и в состоянии, соответс-

твующем условиям договора и назначению земельного

участка. Земельный участок должен быть передан вместе

со всеми принадлежностями, необходимыми для его исполь-

зования, в том случае, если земельный участок и принад-

лежности сопровождают определенные документы, и они