колько случаев, когда арендатор имеет право досрочно
расторгнуть договор. На основании ст. 620 ГК к ним сле-
дует добавить также случай, когда в силу обстоятельств,
за которые арендатор не отвечает, земельный участок
окажется в состоянии, непригодном для использования.
Кроме этого ст. 611 предоставляет арендатору право рас-
торгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если
арендодатель не передал вместе с земельным участком не-
обходимые для его использования документы и принадлеж-
ности и без них арендатор не может пользоваться земель-
ным участком в соответствии с его назначением либо в
значительной степени лишается того, на что вправе мог
рассчитывать. Неисполнение арендодателем обязанности по
предупреждению арендатора о правах третьих лиц на зе-
мельный участок также дает право арендатору требовать
уменьшения арендной платы или расторжения договора и
возмещения убытков3 И еще одно важное право, предостав-
ленное арендатору на основании ГК, звучит так: если
иное не предусмотрено законом или договором аренды,
арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязан-
ности, по истечении срока договора имеет при прочих
равных условиях преимущественное перед другими лицами
право на заключение договора аренды на новый срок. Эта
норма, как и другие условия продления договора, содер-
жится в ст. 621 ГК. В соответствии с ГК за арендатором
сохраняются все права по договору аренды и в случае пе-
рехода права собственности на земельный участок другому
лицу4 Теперь поговорим об обязанностях арендатора.
_________________________________________________________
1.ГК.Ст.612.2. ГК.Ст.615, 618. 3. ГК. Ст. 613. 4. ГК.
Ст. 617.
_________________________________________________________
Так же как и права, обязанности арендатора можно разде-
лить на обязанности по исполнению договора и обязаннос-
ти по использованию земли. Те и другие обязанности мо-
гут и совпадать, но не всегда. В соответствии со ст. 53
ЗК в том, что касается использования земли, арендатор
несет те же обязанности, что и собственники, владельцы
и пользователи. Единственное изъятие из обязанностей
арендатора по закону можно сделать в пункте, предусмат-
ривающем необходимость своевременного предоставления в
соответствующую администрацию установленных законода-
тельством сведений, если администрация и арендодатель
не совпадают в одном лице. Эта обязанность ложится на
собственника, которому арендатор и должен передавать
соответствующие сведения. В равной степени на арендато-
ра распространяется и ответственность за нарушение зе-
мельного законодательства. Договор аренды дополняет и
конкретизирует положения законодательства, в частности
точно определяет цель аренды земли. При этом договор не
должен противоречить законодательству - в случае раз-
ногласий действует норма закона. В том, что касается
исполнения условий договора, на арендаторе лежат следу-
ющие обязанности: - своевременное внесение платы за
пользование земельным участком1; - использование земли
в соответствии с договором2; - поддержание земельного
имущества в надлежащем состоянии, обязанность нести
расходы на поддержание его в этом состоянии, если иное
не установлено законом или договором аренды3. Если на
арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с
правами третьих лиц на земельный участок (сервитут пра-
во залога), то арендатор не вправе прекращать или изме-
нить эти права но арендодатель обязан предупредить
арендатора о всех правах третьих лиц на земельный учас-
ток. Неисполнение этой обязанности дает право арендато-
ру требовать уменьшения арендной платы или расторжения
договора и возмещения убытков4. При прекращении догово-
ра аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во
владение арендодателя в том состоянии в каком он его
получил, с учетом "нормального износа" или в состоянии,
обусловленном договором5. В соответствии с той же
статьей, которая устанавливает последствия невозврата
имущества арендатором, следует сказать следующее. Не
возвратить арендованный земельный участок невозможно,
но вполне возможно не прекратить его использование в
срок, установленный договором, и без согласия арендода-
теля. И в этом случае, если арендатор не прекращает ис-
_________________________________________________________
1.ГК.Ст.614.2. ГК.Ст.615. 3. ГК. Ст. 616. 4. ГК. Ст.
613. 5. ГК. Ст. 622.
_________________________________________________________
пользования земли, хотя арендода-
тель предпочитает на этом настоять, или прекратил ис-
пользование несвоевременно, арендодатель вправе требо-
вать внесения арендной платы за все время просрочки. В
случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных
арендодателем убытков, он может потребовать их возмеще-
ния1. Остается только добавить, что помимо гарантий и
ответственности сторон, предусмотренных законодательст-
вом, договором могут быть предоставлены дополнительные
гарантии исполнения договора и ответственность за его
неисполнение как арендатором, так и арендодателем, пре-
дусмотренные гражданским законодательством. Дело в том,
что к договору аренды (земельного участка) применимы
нормы ГК, регулирующие обеспечение исполнения обяза-
тельств и ответственность за их неисполнение (разд. III
ГК). Какими правами и обязанностями обладает арендода-
тель? Надо сказать, что современное законодательство не
заостряет внимания на различиях между арендодате-
лем-гражданином или юридическим лицом и арендодате-
лем-государственной администрацией, для него существует
арендодатель "вообще". Итак, права арендодателя заклю-
чаются в следующем: Арендодатель на основании ст. 619
ГК вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:
- пользуется земельным участком с существенным наруше-
нием условий договора или назначения земельного участка
либо с неоднократными нарушениями; - существенно ухуд-
шает качество земель; - более двух раз подряд по исте-
чении установленного срока не вносит арендную плату.
Арендодатель имеет право потребовать от арендатора дос-
рочного внесения арендной платы в случае существенного
нарушения им сроков внесения, если иное не предусмотре-
но договором аренды. При этом арендодатель не вправе
требовать досрочного внесения арендной платы более чем
за два срока подряд". Договором аренды могут быть уста-
новлены другие условия расторжения договора по инициа-
тиве арендодателя в соответствии со ст. 450 ГК. Часть 2
этой статьи предусматривает право расторжения договора
одной из сторон при существенном нарушении договора
другой стороной. При этом существенным считается нару-
шение, которое влечет для другой стороны такой ущерб,
что она в значительной степени лишается того, на что
она была вправе рассчитывать при заключении договора.
То есть арендодатель может настаивать на установлении в
договоре условий, при которых он вправе расторгнуть до-
говор аренды досрочно, если он предвидит и хочет пре-
дотвратить возможные существенные нарушения условий до-
говора арендатором. Перечень этих условий зависит от
содержания конкретного договора.
_________________________________________________________
1. ГК. Ст. 622. 2 ГК.Ст. 614.
_________________________________________________________
Но закон требует, чтобы арендодатель, прежде чем он
досрочно расторгнет договор, направил арендатору пись-
менное предупреждение о необходимости исполнения им
обязательства в разумный срок1. ГК не упоминает о праве
арендодателя распорядиться арендованным земельным иму-
ществом, т. е. продать, обменять, подарить, заложить
этот земельный участок и т.д., но это право принадлежит
ему как собственнику земельного имущества и передачей
земли в аренду не прекращается. Единственное, что сле-
дует заметить, это то, что права арендатора при перехо-
де права собственности другому лицу остаются неизменны-
ми, что и гарантирует ГК2. Это были перечислены права
арендодателя, закрепленные за ним ГК. Что касается со-
держания договора аренды сельскохозяйственного имущест-
ва, о котором мы говорили ранее, то в соответствии с
ним арендодатель имеет право: - осуществлять контроль
за использованием и охраной земель арендатором; - дос-
рочно прекращать право аренды при нерациональном ис-
пользовании земли не по целевому назначению, а также
способами, приводящими к ее порче, при переводе аренда-
тором ценных сельхозугодий в менее ценные, при система-
тическом невнесении арендной платы, в случаях иных на-
рушений договора; - на возмещение убытков, причиненных
ухудшением качества земель и экологической обстановки в
результате хозяйственной деятельности арендатора; - из-
менять по согласованию с арендатором размер арендной
платы в случаях изменения цен на материально-техничес-
кие ресурсы, продукцию, но не чаще, чем один раз в два
года; - участвовать в приемке в эксплуатацию мелиориро-
ванных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных
лесонасаждений, противоэрозийных и других объектов, со-
оружаемых на сданных в аренду землях. По договору арен-
додатель может иметь и другие права (п.4.1). Как видим,
многие положения договора пересекаются с положениями
ГК. Об обязанностях арендодателей на основании ГК можно
сказать что арендодатель обязан: ' - передать арендато-
ру земельный участок в сроки и в состоянии, соответс-
твующем условиям договора и назначению земельного
участка. Земельный участок должен быть передан вместе
со всеми принадлежностями, необходимыми для его исполь-
зования, в том случае, если земельный участок и принад-
лежности сопровождают определенные документы, и они