Смекни!
smekni.com

Пособие для российских землевладельцев Руководитель авторского коллектива и ответственный (стр. 96 из 105)

должны быть переданы арендатору -предупредить арендато-

ра о правах третьих лиц на участок.

_________________________________________________________

1. ГК. Ст. 619. 2.ГК. Ст. 617.

_________________________________________________________

Теперь рассмотрим обязанности арендодателя

по договору аренды земель сельскохозяйственного назна-

чения. По договору арендодатель, в частности, обязан1:

- передать арендатору землю в состоянии, соответствую-

щем условиям договора по площади угодий и качеству,

указанным в приложении к договору; - содействовать по

заявкам арендатора выполнению необходимых работ по зем-

леустройству; - в случае смерти арендатора до истечения

срока аренды перезаключить договор аренды с одним из

его наследников при его согласии стать арендатором; - в

соответствии с условиями договора возмещать по истече-

нии срока аренды полностью или частично расходы, поне-

сенные арендатором на освоение земель и улучшение сель-

скохозяйственных угодий. В каких еще случаях ГК предус-

матривает ответственность, кроме тех, что мы перечисли-

ли в связи с правами арендатора? Он (арендодатель) от-

вечает за недостатки сданного в аренду имущества, пол-

ностью или частично препятствующие пользованию им, даже

если во время заключения договора он не знал о недос-

татках2. В то же время арендодатель не отвечает за не-

достатки сданного в аренду имущества, которые были им

оговорены при заключении договора или были заранее из-

вестны арендатору либо должны были быть обнаружены

арендатором во время осмотра имущества при заключении

договора или передаче имущества3. Те условия, которые

мы с вами рассмотрели, не исчерпывают содержания дого-

вора аренды. Есть еще несколько важных условий, о кото-

рых стоит поговорить отдельно. И среди них наиважнейшим

является арендная плата. Внесение арендной платы - одна

из существенных обязанностей арендатора. Основные усло-

вия ее внесения регулируются ст. 614 ГК В соответствии

с этой статьей порядок, условия и сроки внесения аренд-

ной платы определяются по договоренности сторон (т. е.

договором). На основании ГК арендная плата может уста-

навливаться в целом за весь земельный участок или за

каждое угодье в отдельности в виде: - определенных в

твердой сумме платежей, вносимых периодически или еди-

новременно; - установленной доли полученных в результа-

те использования арендованного имущества продукции,

плодов или доходов; - предоставления арендатором опре-

деленных услуг; - передачи арендатором арендодателю

обусловленной договором вещи в собственность или в

аренду;

_________________________________________________________

1. Здесь перечислены обязанности, не потерявшие

силу с изменением гражданского и земельного законода-

тельства. 2. ГК. Ст. 612. 3. Там же.

_________________________________________________________

- возложения на арендатора обусловленных договором зат-

рат на улучшение арендованного имущества. Перечисленны-

ми формами перечень не исчерпывается: на основании за-

кона стороны договора могут устанавливать арендную пла-

ту в виде сочетания приведенных видов оплаты или уста-

новить свою собственную форму. Все эти формы оплаты

вполне приемлемы и при аренде земельного участка. При

определении размера арендной платы за земельный участок

учитываются многие факторы, среди них не последнее мес-

то занимает размер участка, его кадастровая оценка,

расположение, имеются ли на нем значимые для хозяйс-

твенной деятельности природные объекты, в стоимости мо-

жет быть также учтено направление хозяйственного ис-

пользования участка и др. Законодательством предусмат-

риваются и условия изменения арендной платы: по согла-

шению сторон, в сроки, предусмотренные договором, но не

чаще одного раза год. Предусматривается и возможность

установления минимальных сроков пересмотра арендной

платы или сроков пересмотра для отдельных видов иму-

щества. Оговоримся, что для аренды земельных участков

такая особенная норма пока не принята, значит, действу-

ет общая норма ГК. Арендатор на основании ГК может пот-

ребовать уменьшения размера арендной платы в случаях,

нами уже рассмотренных. Следующее условие связано с пе-

реходом прав по договору аренды. Вскользь мы уже каса-

лись этого вопроса, теперь обратимся к нему несколько

более подробно. Свои права по договору может передать

не только арендодатель, но и арендатор. Право аренды

может перейти к другому лицу не только по воле аренда-

тора, который вправе заложить или внести в качестве до-

ли в уставный капитал юридического лица свое право

аренды. Право аренды может перейти и по закону - нас-

леднику умершего арендатора. Это устанавливает ст. 617.

Она гласит, что в случае смерти гражданина, арендующего

недвижимое имущество, его права и обязанности по дого-

вору аренды переходят наследнику, если законом или до-

говором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе

отказать такому наследнику во вступлении в договор на

оставшийся срок его действия, за исключением случая,

когда заключение договора было обусловлено личными ка-

чествами арендатора. Еще одна важная особенность, кото-

рая может быть установлена в договоре на основании за-

кона, - это выкуп арендованного имущества1. На основа-

нии нормы ГК в законе или договоре аренды может быть

предусмотрено, что арендованное имущество переходит в

собственность арендатора по истечении или до истечения

срока аренды при условии внесения арендатором всей

обусловленной договором выкупной цены.

_________________________________________________________

1. ГК. Ст. 624.

_________________________________________________________

Если условие о выкупе имущества не установлено догово-

ром, оно может быть предусмотрено дополнительным согла-

шением сторон, которые при этом вправе договориться о

зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную це-

ну. Однако та же ст. 624 ГК предусматривает, что зако-

ном может быть установлен запрет выкупа арендованного

имущества. Правда, для земельного имущества такой зап-

рет не предусмотрен.

Глава 13. Плата за землю

1. Кто освобождается от платы за землю?

Использование земли в

Российской Федерации является платным. Это общий прин-

цип. Он закреплен Земельным кодексом (ст. 47) и законо-

дательством о плате за землю. На основании Закона РСФСР

"О плате за землю" от 11 октября 1991 г.1 земельный на-

лог уплачивают все физические и юридические лица, ис-

пользующие землю на праве собственности, пожизненного

наследуемого владения, пользования. Арендаторы уплачи-

вают арендную плату, которая является самостоятельным

видом платежа. Земельным законодательством устанавлива-

ется перечень лиц (юридических и физических) и объек-

тов, которые освобождены от уплаты налога, это: - запо-

ведники, национальные и дендрологические парки, ботани-

ческие сады; - предприятия, а также граждане, занимаю-

щиеся традиционными промыслами в местах проживания и

хозяйственной деятельности малочисленных народов и эт-

нических групп, а также народными художественными про-

мыслами и народными ремеслами в местах их традиционного

бытования. При предоставлении этой льготы следует руко-

водствоваться п. 2 Указа Президента Российской Федера-

ции "О мерах государственной поддержки народных худо-

жественных промыслов" от 7 октября 1994 г. ь 1987, ко-

торым установлено, что: к народным художественным про-

мыслам относятся все виды производства художественных

изделий утилитарного или декоративного назначения, ос-

нованные на преемственности, исторически сложившихся

традициях народного декоративно-прикладного искусства;

к изделиям народных художественных промыслов относятся

изделия признанного художественного достоинства, при

изготовлении которых применяется ручной или механизиро-

ванный творческий труд художников и мастеров, развива-

ются традиции народного искусства, сохраняются стилис-

тические особенности данного промысла; к предприятиям

народных художественных промыс-

_________________________________________________________

1. ВВС. 1991. ь 44. Ст.1424.

_________________________________________________________

лов относятся предприятия, в объеме промышленной про-

дукции которых изделия народных художественных промыс-

лов составляют не менее 50%; - научные организации,

опытные, экспериментальные и учебно-опытные хозяйства

научно-исследовательских учреждений и учебных заведений

сельскохозяйственного и лесохозяйственного профиля, а

также научные учреждения и организации другого профиля

за земельные участки, непосредственно используемые для

научных, научно-экспериментальных, учебных целей и для

испытаний сортов сельскохозяйственных и лесохозяйствен-

ных культур. К указанным выше научным учреждениям и ор-

ганизациям другого профиля независимо от форм собствен-

ности относятся научно-исследовательские институты,

конструкторские организации, проект-но-конструкторские

и проектно-технологические институты, научно-техничес-

кие центры, комплексные научно-исследовательские и про-

ектно-конструкторские (технологические) организации,

которые в соответствии с Указом Президента Российской

Федерации "О некоторых изменениях в налогообложении и

во взаимоотношениях бюджетов различных уровней" от 22

декабря 1993 г. ь 2270 освобождаются от уплаты земель-

ного налога только за землю, используемую для научных и

научно-экспериментальных целей; -учреждения искусства,

кинематографии, образования, здравоохранения, финанси-

руемые за счет средств соответствующих бюджетов либо за

счет средств профсоюзов (за исключением курортных уч-