В дальнейшем у граждан начались проблемы, самой главной из которых была неопределенность в том, кто в действительности обслуживает дом и чьи требования об оплате жилищно-коммунальных услуг надо оплачивать. Стали предъявляться двойные требования об оплате одних и тех же услуг от разных управляющих организаций.
Кроме того, заявители выражали несогласие с протоколами общих собраний о создании товариществ собственников жилья, заявляя о том, что они реально не проводились, а были сфальсифицированы.
В начале 2010 года в каждом из домов было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, на котором был изменен способ управления домом на управление управляющей организацией, а также выбрана третья управляющая организация. Однако дом не был передан в управление и ей. Несмотря на это один из заявителей стал получать третий платежный документ на оплату жилищно-коммунальных услуг.
В данном случае Уполномоченный выделяет два проблемных вопроса.
Во-первых, как мы видим, люди оказались заложниками хозяйственных споров между юридическими лицами, принимающими участие в управлении домом, когда одна управляющая домом организация отказывается передавать его другой, продолжая оказывать услуги и предъявляя требования об их оплате. Новая управляющая организация, не получив дом фактически в управление, также начинает оказывать эти же услуги и предъявлять свои требования об их оплате.
А граждане, не искушенные в тонкостях правового регулирования вопросов выбора управления многоквартирным домом, выстраивания договорных отношений, не зная всех фактических обстоятельств дела (обычно по причине невозможности ознакомиться с документами), вынуждены делать выбор и прогнозировать возможный итог судебных разбирательств, который зачастую не могут с уверенностью определить даже специалисты. Но для граждан неправильный выбор будет означать негативные материальные последствия: оплату за жилищно-коммунальные услуги ненадлежащей организации, трудности с получением от нее уплаченных сумм, появление задолженности по оплате услуг перед действительной управляющей компании, начисление пени.
Нужен механизм, не допускающий таких ситуаций, несмотря на наличие спора между хозяйствующими субъектами, либо предусматривающий определение временного порядка управления домом на период разрешения правовых споров между заинтересованными лицами. Также должны быть установлены серьезные меры ответственности организаций, которые заявляли необоснованные требования.
Во-вторых, имеется проблема достоверности и юридической значимости решения о выборе способа управления многоквартирным домом, принимаемого собственниками помещений именно этого дома. К заявлениям Д. и Ан. оказались приложены протоколы заочных общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, на которых принимались решения о создании товариществ собственников жилья. Причем в обоих случаях возникли сомнения в правомерности данных собраний. Как следует из текстов протоколов, создаваемые товарищества должны были обслуживать сразу несколько многоквартирных домов, что допускается законодательством. Однако вопросы выбора способа управления домом и вступления в единое товарищество должны были решаться в каждом многоквартирном доме отдельно. Но в указанных случаях имело место единое заочное общее собрание собственников помещений нескольких многоквартирных домов, что законодательством не предусмотрено. Более того, из представленных протоколов невозможно установить, какое решение по каждому из вопросов повестки дня принималось собственниками помещений в конкретных домах, в том числе, и по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом. Представлены только общие подсчеты всех голосов безотносительно к конкретным многоквартирным домам. При таком способе голосования вполне возможна ситуация, когда собственники помещений конкретного дома проголосовали против управления товариществом собственников жилья (либо вообще не принимали участие в собрании и не голосовали), но такой способ управления был им незаконно навязан благодаря тому, что это решение поддержало большинство собственников помещений в других многоквартирных домах, что с точки зрения закона невозможно. В связи с изложенным Уполномоченный обратился и в прокуратуру Волгоградской области с просьбой проверить правомерность проведения единого общего собрания собственников помещений нескольких многоквартирных домов и решения на нем вопроса о выборе способа управления этими объектами. Однако в полученном письме[95] ответ на поставленный вопрос так и не был дан. Не был он получен и от администрации Волгограда[96], которая вообще устранилась от разрешения ситуации, заявив о том, что товарищества собственников жилья и управляющие компании – самостоятельные хозяйствующие субъекты и должны разрешать споры в ходе переговоров или в суде.
Принимая во внимание изложенное, публикации в средствах массовой информации о большом количестве нарушений прав граждан при решении вопросов о порядке управления многоквартирным домом, создании товариществ собственников жилья и выборе управляющих компаний, решении иных вопросов, а также о фальсификации соответствующих документов, считаю, что правоохранительные органы, органы государственной власти и местного самоуправления должны более пристально следить за соблюдением законности в этой сфере и принимать все возможные меры по обеспечению интересов граждан.
Обеспокоенность Уполномоченного вызывает информация о неисполнении органами местного самоуправления отдельных муниципальных образований
в 26 муниципальных районах области положений законодательства об определении на конкурсной основе управляющих организаций для многоквартирных домов, в которых собственниками помещений не определен порядок управления домом, что негативно сказывается на содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, предоставлении населению коммунальных услуг надлежащего качества.
Многочисленные нарушения требований законодательства к содержанию общего имущества многоквартирных домов выявлены Государственной жилищной инспекцией Волгоградской области в деятельности организаций, на которых возложена обязанность по обеспечению эксплуатации этих домов. В частности, не соблюдались требования к содержанию внутридомового газового оборудования. Заключенные управляющими организациями договоры на обслуживание данного оборудования охватывали не все объекты, относящиеся к общему имуществу (например, газовые стояки, проходящие через квартиры жильцов).
У граждан возникали трудности с получением коммунальных услуг по различным причинам, от них не зависящим.
Жильцы дома №18 по ул. Жолудева (вх.232 от 12.03.2010г.) после капитального ремонта, проводившегося в 2006 – 2008 годах, остаются без газоснабжения. Причинами тому стала постоянная смена управляющих организаций, а также длительность связанных с этим процедур. В июле – октябре 2008 года управляющей организацией в доме было МУ «ЖКХ Тракторозаводского района г. Волгограда», которое успело заключить необходимый для подключения газа договор на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования, оплатить счет на пуск газа и назначить дату подключения. С ноября по декабрь 2008 года домом управляло ООО «Жилищная эксплуатационная компания», которое договор на обслуживание внутридомового газового оборудования так и не заключила. С 01 января 2009 года действовало ООО «Центр коммунального обслуживания – 1», которое заключило договор на техническое обслуживание газового оборудования дома лишь 05 октября 2009 года. До марта 2010 года решался вопрос о пуске газа. Однако в дальнейшем управляющую организацию уведомили о необходимости проведения дополнительных работ по подготовке газового оборудования, разделе границ ответственности, устранении организационных препятствий для газоснабжения дома. С 01 мая 2010 года дом в управлении ООО «СпецКомСервис Тракторозаводского района»[97].
Разногласия двух организаций по обслуживанию газопровода стали причиной невозможности подключения к нему домов граждан. Речь идет о сети газоснабжения пос. Центральный-2 г. Волгограда, которая находилась в собственности ОАО «Волгограднефтегазстрой» (вх.289 от 23.03.2010г.). Однако указанная организация не имела лицензии на эксплуатацию взрывоопасных производственных объектов, к которым относится и указанный газопровод. Поэтому она не могла решать вопросы по подключению к нему домовладений граждан. Более того, ОАО «Волгограднефтегазстрой» обратился в ООО «Волгоградрегионгаз» с просьбой о прекращении подачи газа в принадлежащую ему сеть. С другой стороны, ОАО «Волгограднефтегазстрой», желая окончательно избавиться от газопровода, не заключало договор на его техническое обслуживание со специализированной организацией, в частности, с ОАО «Волгоградгоргаз», предлагая последней только один вариант, – принять газопровод в собственность или компенсировать расходы ОАО «Волгограднефтегазстрой» по эксплуатации газопровода. ОАО «Волгоградгоргаз», не обслуживая газопровод, не могло согласовать подключение к нему граждан. Принимать газопровод в собственность оно не желало. В результате обращения в различные инстанции, в том числе и в Администрацию Волгоградской области, ОАО «Волгоградгоргаз» решило принять в аренду газораспределительные сети п. Центральный-2, что позволит жителям поселка решить вопрос о подключении газа в их дома.