В 2010 году Уполномоченному по правам человека по заявлениям граждан пришлось подключаться к обустройству инвалидов, не сохранивших связи со своими родственниками, не способных к самообслуживанию и не имеющих жилого помещения. Отметим, что имеются проблемы в работе социальных служб с такими лицами, выражающиеся в отсутствии инициативы в решении проблем таких граждан.
Похожие проблемы возникают и с потерявшими социальные связи лицами, длительное время находящимися в медицинских стационарных учреждениях психиатрического профиля. Имеются трудности в переводе таких граждан в учреждения социальной защиты населения Волгоградской области. Поэтому регистрируются случаи, когда люди, не нуждающиеся в стационарном психиатрическом лечении, по 8 – 10 лет находятся в психиатрических стационарных учреждениях[61].
2.4. Осуществление права на жилище в Волгоградской области
Самая большая часть обращений, поступающих к Уполномоченному по правам человека в Волгоградской области, посвящена вопросам реализации жилищных прав граждан. В 2010 году доля таких заявлений составила 18% от всех письменных обращений, поступивших к Уполномоченному по правам человека в Волгоградской области.
Много жалоб на нарушения в сфере жилищных правоотношений поступало и в другие государственные органы, призванные обеспечивать интересы граждан в этой области. Прокуроры Волгоградской области в 2010 году приняли
3 026 обращений по вопросам соблюдения жилищного законодательства[62].
В Государственную жилищную инспекцию Волгоградской области за тот же период поступило на рассмотрение 11 709 обращений, в том числе 2 549 жалоб[63].
Таким образом, актуальность проблем обеспечения жилищных прав граждан сохраняется.
Статья 40 Конституции Российской Федерации предусматривает право на жилище и одновременно определяет основные обязанности властей при решении проблем граждан:
1) поощрение жилищного строительства, создание условий для осуществления права на жилище;
2) предоставление жилища бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в соответствии с установленными законом нормами.
В некоторых заявлениях говорилось о трудностях, с которыми граждане сталкиваются при решении жилищной проблемы самостоятельно за собственный счет, например, при участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Так, гражданин Г. (вх.651 от 03.08.2010г.) заключил в 2006 году договор инвестирования денежных средств в строительство квартиры в многоквартирном доме. Первоначально дом планировалось сдать в эксплуатацию в 2007 году. Но потом эта дата неоднократно продлевалась по причине несоблюдения застройщиком установленных договором сроков окончания строительства.
По информации Управления государственного строительного надзора Администрации Волгоградской области, в 2010 году им принято 75 обращений по вопросам нарушения законодательства о долевом строительстве многоквартирных жилых домов. Типичными были следующие нарушения:
- несоблюдение установленного договором срока передачи объекта долевого строительства;
- нарушение застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства;
- привлечение денежных средств граждан на строительство объектов недвижимости лицом, не имеющим на это права.
Помимо этого, Управлением государственного строительного надзора Администрации Волгоградской области высказаны предложения по совершенствованию законодательства в целях усиления защиты прав граждан – участников долевого строительства, которые заключаются в следующем:
- в соответствии с законодательством плановые проверки лиц, осуществляющих привлечение денежных средств граждан на строительство, могут проводиться по истечении трех лет с момента государственной регистрации юридического лица (индивидуального предпринимателя) или окончания последней плановой проверки[64]. Однако средний срок строительства жилого дома составляет два года. Поэтому в отдельных случаях осуществить полный контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, привлеченных по договорам участия в долевом строительстве конкретного дома, невозможно. Необходимо исключить применение указанного срока к мероприятиям по контролю в области долевого строительства многоквартирных домов;
- в законодательстве необходимо определить меры по компенсации участникам долевого строительства жилья убытков, понесенных вследствие невозможности приобретения права собственности на квартиру в связи с «двойными продажами», банкротством застройщика, мошенничеством на строительном рынке
и т.п. В частности, предлагается предусмотреть решение жилищной проблемы «обманутого дольщика» за счет бюджетных средств;
- законодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов предусматривает обеспечение требований дольщиков залогом земельного участка, предоставленного под строительство, а также строящегося на нем дома. Дольщики могут рассчитывать только на реализацию указанного имущества и выплату им вырученных денежных средств[65]. Однако это не гарантирует возврат вложенных денег в полном объеме. Тем более, не будут возмещены потери, вызванные инфляцией. Кроме того, дольщиков интересуют не деньги, а жилые помещения, однако закон не предоставляет гражданам возможности самостоятельно достроить дом, специально создав для этого организацию, например, жилищно-строительный кооператив. Необходимо на законодательном уровне определить механизм и условия перехода прав на земельный участок и незавершенный строительством жилой дом к такой организации[66].
Уполномоченный оценивает данные предложения как обоснованные и намерен их поддерживать.
Продолжают поступать заявления граждан, которые заключили договоры купли-продажи жилых помещений, впоследствии признанные недействительными. В основном жалобы в таких ситуациях подают покупатели квартир. Причиной их обращений становится существующая на сегодняшний день практика возвращения сторон сделки, признанной ничтожной, в первоначальное положение. Обычно суд обязует покупателя возвратить приобретенное по договору жилье, а продавца – отдать полученные денежные средства. Однако на практике в результате исполнения такого решения дело может закончиться лишь изъятием квартиры у покупателя. Взыскание денежных средств с продавца либо вообще невозможно по определенной причине, либо может растянуться на несколько лет, что невозможно назвать надлежащей компенсацией понесенных добросовестным покупателем потерь. Между тем довольно часто оказавшиеся в такой ситуации покупатели не только теряют жилье, несут дополнительные расходы на обеспечение своей семьи другим жилым помещением, но еще и должны погашать взятый на приобретение квартиры кредит с процентами.
Так, не первый год к Уполномоченному по правам человека в Волгоградской области обращается гражданка А. (вх.460 от 24.05.2010г., вх.781 от 23.09.2010г., вх.795 от 30.09.2010г.), которая в 1999 году во время конкурсного производства ОАО «Металлургический завод «Красный Октябрь» приобрела квартиру.
В дальнейшем указанную сделку признали недействительной, установили право собственности на квартиру за другим человеком, а саму А. и членов ее семьи было решено выселить. В 2004 году еще одним решением суда в пользу А. с ВГОО «Юринформ», как с лица, которое заключало с А. договор купли-продажи квартиры в качестве агента ОАО «МЗКО», взыскали сумму, уплаченную за жилье. Однако по причине отсутствия у ВГОО «Юринформ» какого-либо имущества, на которое можно обратить взыскание, реально ущерб А. никто не возместил. А впоследствии заочным решением суда без привлечения А. к участию в деле ВГОО «Юринформ» признали прекратившим свою деятельность, и на его основании данную организацию исключили из Единого государственного реестра юридических лиц. Теперь А. должна освободить жилое помещение, а потраченные на его приобретение деньги возвратить она не может.
Другой пример – заявление гражданки Б. (вх.983 от 29.11.2010г.), которая приобрела квартиру у гражданки Н. в 2006 году. При заключении договора стороны определили цену квартиры по своему усмотрению, и эта цена соответствовала рыночной стоимости продаваемого жилья на тот момент. Каких-либо недобросовестных действий со стороны Б. допущено не было. Основания для сомнения в психическом здоровье Н. у заявительницы отсутствовали. Но в
2010 году Н. обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной, ссылаясь на наличие у самой же Н. психического заболевания, в результате которого она не могла руководить своими действиями и понимать их значение. Решением Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 13 ноября 2010 года данный иск удовлетворен, сделка купли-продажи жилья признана недействительной. Суд пришел к выводу о необходимости произвести возврат сторон в первоначальное положение. Но при этом он лишь возвратил квартиру Н. Вопрос о взыскании с Н. в пользу Б. денежных средств, уплаченных за жилье, не рассматривался. Но даже, если бы такое решение и было принято, исполнить его нереально, так как Н. уже истратила полученные деньги, а ее пенсия не позволила бы осуществить взыскание. Между тем Б. приобретала квартиру с привлечением заемных средств, которые она до сих пор вынуждена возвращать.
В настоящее время предусмотрена компенсация за утрату права собственности добросовестным приобретателем на жилое помещение, однако размер компенсации ограничен одним миллионом рублей. Кроме того выплачивается она лишь в случае одновременного наличия следующих условий: