Поправка на дату продажи. Данный вид поправки учитывает разницу в рыночных ценах на дату продажи аналога с учетом инфляции по истечению времени. … В нашем случае таким объектом является …
Поправка на торг. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более …
Поправка на местоположение. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости …. Так как объект оценки и отобранные объекты аналоги расположены в разных оценочных зонах, необходимо внести корректировку, учитывающую данный фактор.
Местоположение оцениваемого объекта относится к … оценочной зоне, базовая ставка аренды для земли составляет … руб./кв.м. в соответствии с постановлением Мэра г. Хабаровска от … . Местоположение объектов-аналогов следующее:
Аналог 1 – оценочная зона …, базовая ставка – …
Аналог 2 – оценочная зона …, базовая ставка – …
Аналог 3 - оценочная зона …, базовая ставка – …
Поправку на местоположение по оценочной зоне рассчитаем как: …
Поправка на износ. Поправка на износ рассчитывалась по формуле:
Поправка на износ = …, где:
Иа – износ объекта-аналога
Ио – износы объекта оценки.
Износ аналогов выяснен …, который сообщил сведения, известные ему из технического паспорта БТИ. Износ объекта оценки рассчитан …
Поправка на функциональное назначение. Функциональное назначение аналога 3 (административное) не соответствуют функциональному назначению оцениваемого объекта (торговое).
Расчет поправки произведем сравнением стоимости строительства 1 куб.м. торгового здания (согласно ….) и здания административного (согласно …)
Поправка на функциональное назначение = …
Расчет стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж приведен ниже в таблице.
Таблица… – Расчет стоимости объекта методом сравнения продаж
| Характеристики | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Стоимость предложения продажи, руб. | ||||
| Общая площадь кв.м. | ||||
| Стоимость продажи 1 кв.м., руб. | ||||
| Условия финансирования | ||||
| Поправка на условия финансирования | ||||
| Скорректированная стоимость, руб./кв.м. | ||||
| Условия продажи | ||||
| Поправка на условия продажи | ||||
| Скорректированная стоимость, руб./кв.м. | ||||
| Право собственности | ||||
| Поправка на право собственности | ||||
| Скорректированная стоимость, руб./кв.м. | ||||
| Дата продажи | ||||
| Поправка на дату продажи | ||||
| Скорректированная стоимость, руб./кв.м. | ||||
| Цена предложения/продажи | ||||
| Поправка на торг при продаже | ||||
| Скорректированная стоимость, руб./кв.м. | ||||
| Местоположение (оценочная зона) | ||||
| Поправка на местоположение | ||||
| Скорректированная стоимость, руб./кв.м. | ||||
| Износ объекта, % | ||||
| Поправка на износ | ||||
| Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб./кв.м. | ||||
| Функциональное назначение | ||||
| Поправка на функциональное назначение | ||||
| Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб./кв.м. | ||||
| Удельный вес | ||||
| Средняя стоимость 1 кв.м., руб./кв.м. | ||||
| Рыночная стоимость объекта, руб. | ||||
Средневзвешенная стоимость оцениваемого здания определяется с использованием … Удельные веса присвоим в соответствии с …
Средневзвешенная стоимость = ….
Рыночная стоимость = ….
Т.о., стоимость объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом, методом сравнимых продаж, на дату оценки составила … рублей.
Доходный подход оценки недвижимости
…
В рамках доходного подхода был использован метод прямой капитализации прибыли, так как ожидается, что … С целью определения рыночной стоимости объекта данным методом были предприняты следующие действия:
- путем анализа найденных на рынке сделок с аналогами, выявлены арендные ставки, сложившиеся на локальном рынке при сдаче в аренду аналогичных зданий;
- учетом расходов собственника, неплатежей и потерь от неполной загрузки получена величина чистого операционного дохода (ЧОД) от объекта оценки;
- методом кумулятивного построения на основе безрисковой ставки и рисков инвестирования в недвижимость рассчитана ставка капитализации;
- капитализацией ЧОД с помощью полученной ставки капитализации рассчитан доходный ориентир рыночной стоимости объекта.
Определение средней ставки арендной платы торговых комплексов
Расчет ставки аренды для оцениваемого здания проведем методом сравнения ставок арендной платы по аналогичным зданиям г. Хабаровска.
Таблица … - Расчет ставки аренды для оцениваемого объекта
| Показатель | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 |
| Местоположение | ||||
| Функциональное назначение | ||||
| Ставка аренды, руб./кв.м./мес. | ||||
| Среднее значение ставки аренды, руб./кв.м./мес. |
Расчет потенциального валового дохода (ПВД)
Потенциальный валовой доход определяется путем …
ПВД = …
Определение поправки на возможную недозагрузку площадей и потери при сборе арендной платы.
На основании анализа рыночных данных по сданным торговых помещениям, обычной практикой является … Однако, мы решили заложить небольшую величину потерь, которые могут возникнуть …
Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды коммерческих помещений …
Таким образом, коэффициент на возможную недозагрузку площадей и потери при сборе арендной платы = …
Расчет действительного валового дохода (ДВД)
Действительный валовой доход определяется как разница ….
ДВД = …
Определение величины операционных расходов.
Операционные расходы на содержание здания подразделяются на условно-постоянные, условно-переменные и резерв на замещение.
К условно-постоянным расходам относят …
К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых ….
Расходы на замещение – расходы на периодическую замену …
Определение условно-постоянных расходов:
1. Земельные арендные платежи. Так как рассматриваемый земельный участок находится в аренде …. Расчет арендных платежей произведем в соответствии постановлением ….
Арендные платежи = …
2. Налог на имущество составляет …
Налог на имущество = ….
3. Страховые платежи составляют …
Страховые платежи = ….
Таким образом, условно-постоянные платежи для оцениваемого объекта составляют … рублей в год.
Определение условно-переменных расходов
1. Коммунальные платежи. Коммунальные платежи …
2. Заработная плата обслуживающего персонала …
3. Налоги на заработную плату …
4. Расходы на охрану оцениваемого здания ….
5. Расходы на управление объектом ….
6. Прочие расходы. Прочие расходы для подобного типа объектов обычно составляют порядка …
Таблица …– Итоговая таблица расчета условно-переменных расходов
| Показатель | Значение |
| а) коммунальные платежи | |
| б) заработная плата обслуживающего персонала | |
| в) налоги на заработную плату | |
| г) расходы на охрану | |
| г) расходы на управление | |
| д) прочие расходы | |
| Итого условно-переменные расходы |
Определение величины резерва на замещение
Резерв на замещение - предполагает …
Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем …
Формула расчета фактора фонда возмещения: …, где:
SFF - коэффициент фонда возмещения,
i - ставка дисконтирования,
n - период дисконтирования (остаточный срок службы).
Таблица … - Расчет резерва на замещение
| Конструктивный элемент | Удельный вес в общем объеме | Стои-мость восстановления | Типичный срок жизни | Фактический срок жизни | Оставшийся срок жизни | Фактор фонда возмещ | Резерв на замещение |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| Крыша | |||||||
| Полы | |||||||
| Проемы | |||||||
| Отделочные работы | |||||||
| Инженер. коммун. | |||||||
| Прочие работы | |||||||
| Итого резерв на замещение, руб./год | |||||||
Таким образом, резерв на замещение составляет … рублей в год.
Расчет ставки капитализации
Понятие коэффициента капитализации применительно к недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала.
Доход на капитал - это …
Возврат капитала означает …
Расчет ставки капитализации производился по формуле: …, где