5. В соглашении Базель II о размере капитала указано, что для определения стоимости для целей залога, представляющего собой коммерческую недвижимость, может применяться один из двух следующих подходов к оценке, к которым применяются разные критерии риска:
• рыночная стоимость активов, используемых в качестве обеспечения, или
• ипотечная стоимость.
6. Ипотечная стоимость представляет собой инструмент долгосрочной оценки риска. Он как таковой не является базой оценки, т. е. не служит определению стоимости в предполагаемой сделке на конкретную дату. Ипотечная стоимость при сдаче в аренду применяется банками в ряде стран Европы. В приложении 4.1 содержится пояснительный документ, подготовленный Европейской Ипотечной Федерацией.
7. Подробное применение ипотечной стоимости может различаться по государствам, и перед тем, как принять задание о расчете ипотечной стоимости, члену Института следует убедиться в том, что ему известны любые соответствующие требования национального законодательства, в т. ч. и любые ограничения по поводу того, кто имеет право осуществлять такую работу. Например, ипотечная стоимость широко применима в ФРГ, где специалист, осуществляющий расчет ипотечной стоимости, должен быть сертифицирован в соответствии с правилами данной страны и применять методологию, содержащуюся в нормативах федерального уровня.
Приложение 4.1. Доклад Европейской Ипотечной Федерации об ипотечной стоимости
Введение
Данное приложение, представляющее собой текст пояснительной записки, подготовленной Европейской Ипотечной Федерацией, представлено исключительно для ознакомления. RICS не несет никакой ответственности за его содержание, и данный документ не является ни обязательным для исполнения, ни одобренным указанием.
Ипотечная стоимость
1. Ипотечная стоимость может использоваться в секторе финансовых услуг в кредитовании под обеспечение недвижимостью. Ипотечная стоимость позволяет установить долгосрочный устойчивый лимит стоимости, который учитывается при принятии решений внутри банков в процессе выдачи кредитов (например, соотношение кредита и стоимости, структура погашения, срок кредита) или управления рисками.
2. Ипотечная стоимость упрощает определение того, является ли предоставленное в качестве обеспечения имущество достаточным для обеспечения кредита в долгосрочной перспективе. С учетом того, что ипотечная стоимость должна определять стоимость имущества на долгий срок, подход к ее определению нельзя объединить в одну группу с другими подходами к оценке, используемыми для определения рыночной стоимости на установленную дату.
3. Кроме того, ипотечная стоимость может использоваться как инструмент управления рисками в случаях, когда:
– действуют положения об обязательном уровне капитала в кредитных учреждениях в соответствии с принципами Базель-I и Базель-II;
– финансирование ипотечных кредитов осуществляется за счет облигаций, обеспеченных недвижимостью;
– наблюдается развитие продуктов рынка капитала, превращающих недвижимость и обеспечение в виде недвижимости в коммерческие активы (например, ценные бумаги с ипотечным обеспечением).
4. Подробное определение ипотечной стоимости содержится в законодательстве, директивах и дополнительных нормативах каждой отдельной страны.
5. Под ипотечной стоимостью подразумевается стоимость имущества, определенная оценщиком, проводящим оценку будущей реализуемости данного объекта имущества, принимая во внимание долгосрочные и устойчивые аспекты данного объекта имущества, общую и местную конъюнктуру, а также текущие и возможные альтернативные способы использования данного имущества. Спекулятивные факторы не должны учитываться при определении ипотечной стоимости. Ипотечную стоимость следует отразить в документах ясно и прозрачно.
6. Все признанные в мире методы оценки применяются и в отношении ипотечной стоимости в зависимости от типа имущества и особенностей рынка (исторических, правовых и т. д.), на котором находится данный объект имущества. Это:
– сравнительный метод;
– доходный метод;
– метод амортизированных затрат замещения.
7. Практическая трактовка приведенного выше определения заключается в том, что для долгосрочной обоснованности ипотечной стоимости требуется выполнение определенного ряда этапов, направленных на исключение влияния непродолжительных колебаний и временных рыночных тенденций. При определении ипотечной стоимости оценщику следует рассмотреть следующие ключевые вопросы:
– Будущей реализуемости и привлекательности данного имущества следует дать точную и разумную оценку. Категория времени выходит за рамки краткосрочного рынка, охватывая долгосрочный период.
– Обязательно следует принять во внимание долгосрочные устойчивые признаки данного имущества, такие как качество его местоположения, конструкции и распределения площади. Это должно быть возведено в принцип.
– В части определения уровня устойчивой доходности, доход от аренды следует рассчитать на основании прошлых и нынешних долгосрочных рыночных тенденций. Не следует учитывать неясные факторы, связанные с возможным повышением доходности в будущем.
– Применение коэффициента капитализации также основано на долгосрочных тенденциях рынка и исключает любые краткосрочные ожидания доходов от инвестиций.
– Оценщику следует применять минимальные нормы амортизации, управленческих затрат и капитализации арендной платы.
– Если величина ипотечной стоимости рассчитывается с помощью сравнительных значений или амортизационных затрат замещения, устойчивость сравнительных значений следует принимать во внимание путем учета, при необходимости, соответствующих дисконтов.
– Обычно ипотечная стоимость основана на текущем способе использования данного имущества. Ипотечная стоимость рассчитывается исходя из более выгодного альтернативного способа использования только в определенных случаях, например, при наличии доказанного намерения отремонтировать данное имущество или изменить способ его использования.
– Другие требования, касающиеся, например, соблюдения национальных стандартов, прозрачности, содержания и ясности изложения, служат дополнением к правовой основе расчета ипотечной стоимости.
8. Между рыночной стоимостью и ипотечной стоимостью существуют серьезные различия: рыночная стоимость применяется на международном уровне для определения стоимости имущества в данный момент времени. Она определяет цену, которую можно получить за имущество на дату оценки, несмотря на то, что эта стоимость может очень быстро измениться и стать неактуальной. В отличие от рыночной стоимости ипотечная стоимость используется для получения долгосрочной устойчивой стоимости, определяющей степень пригодности данного имущества как обеспечения для ипотечного кредита независимо от колебаний рынка и на более стабильной основе. Величина ипотечной стоимости обычно ниже рыночной стоимости, что позволяет ей выдерживать краткосрочные колебания на рынке и в то же время точно отражать скрытые долгосрочные тенденции рынка.
©Европейская Ипотечная Федерация, 2006 г. [2].
В Национальных стандартах оценки таких терминов, как «залоговая стоимость» и «ипотечная стоимость» не существует.
На законодательном уровне оценка залогов практически никак не обусловлена и не прописана. Упоминания об оценке залогов существуют лишь в следующих законодательных актах: в Законе «Об оценке и профессиональной оценочной деятельности» и в Национальном Стандарте №1:
«Проведение независимой оценки имущества является обязательным в случаях залога государственного и коммунального имущества...» (Статья 7. Случаи проведения оценки имущества).
и
Специальная стоимость не может применяться во время оценки объекта залога, определения размера возмещения убытков и размера прямых убытков (Ст. 27 Национального стандарта оценки №1).
Объект оценки в случае его залога оценивается по рыночной стоимости без включения в нее суммы налога на добавленную стоимость (Ст. 34 Национального стандарта оценки №1).
Также упоминание об оценке залогов встречается в следующих законодательных актах:
Экспертная денежная оценка земельных участков проводится в случае залога земельного участка в соответствии с законом (Закон Украины "Об оценке земель" от 11.12.2003 №1378-IV, Раздел II, Принципы проведения оценки земель, Статья 13. Обязательное проведение денежной оценки земельных участков).
В Законе Украины «Про ипотеку» также есть упоминания про оценку залогов:
Статья 5. Предмет ипотеки.
Стоимость предмета ипотеки определяется по согласию между ипотекодателем и ипотекодержателем или путем проведения оценки предмета ипотеки соответствующим субъектом оценочной деятельности в случаях, установленных законом или договором.
Предметом ипотеки может быть право аренды или пользования недвижимым имуществом, которое предоставляет арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого имущества. Такое право аренды или пользования недвижимым имуществом для целей данного Закона считается недвижимым имуществом.
Статья 37. Передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки.
Ипотекодержатель получает предмет ипотеки в собственность по стоимости, определенной на момент такого получения на основании оценки предмета ипотеки субъектом оценочной деятельности. В случае приобретения права собственности на предмет ипотеки ипотекодержатель обязан возместить ипотекодателю превышение 90 процентов стоимости предмета ипотеки над размером обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя.
Статья 38. Право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки.
Цена продажи предмета ипотеки устанавливается по согласию между ипотекодателем и ипотекодержателем или на основании оценки имущества субъектом оценочной деятельности на уровне, не ниже обычных цен на этот вид имущества. В случае невыполнения этого условия ипотекодержатель несет ответственность перед другими лицами согласно приоритету и размеру их зарегистрированных прав или требований и перед ипотекодателем в последнюю очередь за возмещение разницы между ценой продажи предмета ипотеки и обычной ценой на него.