Смекни!
smekni.com

«Старой жизни больше нет. Есть новые цены» (стр. 13 из 18)

Оценщики должны иметь общее представление о процессе кредитования, требованиях банков и, по возможности, об условиях предоставления займов. Оценщик должен четко представлять, что результаты его работы используются для принятия реальных финансовых решений и рисков. Некачественная работа Оценщиков может привести к экономическим потерям не только банков, но и других участников рынка и населения.

Оценщик должен отдавать себе отчет в уровне своей компетентности. При решении вопросов, требующих узкопрофессиональных знаний, необходимо привлечение технических специалистов. Недопустимо в таких случаях ограничиваться необоснованными экспертными оценками самого Оценщика.

Стоимость услуг Оценщика формируется на основе применяемой им тарифной политики как элемент договорных отношений с заказчиком. Оценщик должен проводить взвешенную тарифную политику, обеспечивающую адекватное качество результатов его труда. Демпинг, неизбежно влекущий за собой снижение качества результата оценки, равно как и необоснованное повышение тарифов не способствуют развитию партнерских отношений. В случае, когда Банк не является непосредственно заказчиком оценки, ему рекомендуется воздерживаться от влияния на формирование стоимости услуг.

Оценщик должен постоянно стремиться к профессиональному развитию, анализировать накопленные знания и опыт, следить за тенденциями рынка, повышать квалификацию и проходить периодическое обучение. Хорошим подспорьем для развития и совершенствования знаний и навыков является взаимодействие в процессе оценки с компетентными сотрудниками соответствующих подразделений банка. Ведение баз данных, автоматизация процессов подготовки отчета, наличие в компании систем контроля качества, подготовка аналитических обзоров по региону являются показателями профессиональной зрелости Оценщика.

Достаточно часто Оценщику становятся известны подробности предстоящих кредитных сделок. Недопустимо разглашение коммерческой и иной информации, которое может нанести ущерб заказчику или банку. Привлечение третьих лиц в качестве экспертов или консультантов, сопряженное с необходимостью раскрытия конфиденциальной информации, подлежит согласованию с заказчиком и банком.

Недопустимо предлагать заказчику оценочных услуг воспользоваться услугами другого банка для совершения сделки.

При взаимодействии с представителями заказчика или банка Оценщик должен проявлять лояльность и такт. При обсуждении текущих вопросов и проблем допустим только конструктивный и деловой тон. В равной степени эта рекомендация относится и к представителям заказчика и банка.

Для преодоления фактора субъективного искажения результатов оценки и повышения эффективности процесса оценки в целом рекомендуется применение механизма, при котором банк либо является заказчиком оценки, либо включается в процесс оценки как созаказчик отчета и принимающая отчет сторона договора. Сотрудник банка, осуществляя контроль качества отчета об оценке, выступает в качестве противовеса воздействию заказчика и в какой-то степени защищает Оценщика.

Для случая, когда банк выступает созаказчиком, общий алгоритм взаимодействия представлен в Табл. 2.

Таблица 2

Проводимые мероприятия
1. Согласование задания на оценку Определяется объект оценки, права и обременения, обсуждаются применяемые подходы, допущения и ограничения (определяются необходимый объем информации и сроки проведения оценки). Как правило, проводится при участии заказчика и совмещено с осмотром объекта.
2. Заключение договора Договор имеет трехстороннюю форму. Банк выступает в качестве созаказчика и получателя отчета (наряду с залогодателем) и подписывает трехсторонний акт приема-передачи.
3. Текущие консультации Оценщик информирует сотрудника банка о возникающих проблемах (например, с предоставлением информации), совместно обсуждаются спорные вопросы.
4. Представление в банк кратких результатов оценки Оценщик предоставляет в банк полученные результаты в краткой форме. При согласовании банком результатов Оценщик готовит отчет об оценке.
5. Представление заказчику Подготовленный отчет представляется заказчику.

Представленная схема характеризуется несколькими существенными моментами.

Во-первых, это трехсторонняя форма договора, в соответствии с которой банк является созаказчиком отчета и выступает в качестве приемщика работы.

Во-вторых, это постановка задания на оценку на первоначальном этапе, что позволяет максимально конкретизировать объект оценки, требования к применяемым методам и подходам, отразить необходимые особенности.

В-третьих, это текущие консультации в процессе оценки с сотрудниками банка. Данный этап позволяет в оперативном режиме решать возникающие вопросы и дает возможность сотрудникам банка использовать промежуточные результаты для принятия кредитного решения, не дожидаясь окончательной подготовки отчета.

Также возможна схема, когда по поручению собственника актива, предполагаемого к передаче в залог, банк выступает заказчиком отчета. В этом случае услуги Оценщика оплачивает банк. Последующая компенсация банку понесенных затрат возможна по договоренности между банком и клиентом в приемлемой для них форме. В этом случае договор заключается в двухсторонней форме.

Тесные партнерские отношения Оценщика и банка – гарантия эффективного бизнес-процесса.

6. Общие требования к составу и качеству работ при проведении оценки. Общие допущения и ограничения

Требования к оценке, выполняемой для целей ссудного обеспечения, также как и для иных целей в общем случае приведены в ФСО и стандартах саморегулируемых организаций оценщиков. Тем не менее рассматриваемая цель предполагает наличие определенной специфики, обусловленной следующими причинами:

1. Фактически потребителем услуг Оценщика является кредитная организация, в то время как заказчиком отчета, как правило, или в большинстве случаев выступает потенциальный залогодатель.

2. Стоимость, определенная Оценщиком, рассматривается как базовая для последующего расчета залоговой стоимости. При этом в отличие от иных целей оценки, на первый план выходит вопрос ликвидности объекта оценки, от степени которой существенно зависит залоговая стоимость.

3. Для принятия кредитного решения в отношении залогового обеспечения сделки банку необходимо, помимо базовой стоимости, знать еще ряд параметров, непосредственно связанных со стоимостью потенциального предмета залога (см. раздел 3).

4. Деятельность Оценщика обусловлена следующими факторами:

- с учетом того, что на основании результата оценки банком принимаются реальные финансовые риски, требования к качеству отчета являются достаточно жесткими;

- в соответствии с бизнес-потребностями участников рынка оценочные услуги должны оказываться в приемлемые для всех заинтересованных сторон сроки.

С учетом вышеизложенного к Оценщику при оценке для целей залога должны предъявляться следующие общие требования:

1. Основная задача Оценщика – показать количественные и качественные перспективы реализуемости оцениваемого объекта.

2. Результат оценки, прежде всего, необходим банку, поэтому при проведении оценки Оценщику рекомендуется по согласованию с банком взаимодействовать с его полномочными специалистами. Данное взаимодействие не предполагает давления на Оценщика со стороны банка и нарушения принципа независимости его деятельности.

3. Вид определяемой стоимости зависит от степени ликвидности оцениваемого объекта. Поэтому первоочередной задачей является анализ ликвидности и согласование с банком и заказчиком вида стоимости, определяемого в отчете.

4. В описании объектов оценки должны содержаться четкие признаки, позволяющие однозначно идентифицировать объект. Не допускается ограничиваться указанием наименований и инвентарных номеров.

5. При определении рыночной стоимости в основе всех расчетов и предположений должны лежать достоверные рыночные данные и тенденции. Допущения, основанные исключительно на экспертном мнении Оценщика, должны быть минимизированы.

6. Все приведенные в отчете источники используемой информации должны быть указаны в виде, позволяющем убедиться в их адекватности.

7. Отчет об оценке должен при минимуме объема содержать всю информацию, необходимую для понимания обоснованности полученных результатов.

8. С целью повышения оперативности работ в банк могут быть представлены промежуточные результаты оценки в форме, согласованной с банком.

9. При наличии существенного расхождения в результатах, полученных с применением различных подходов, должен быть проведен анализ причин такого расхождения и в качестве окончательного выбран наиболее достоверный, по обоснованному мнению Оценщика, результат.

10. Не допускается оценка объекта Оценщиком без осмотра объекта. Фотографии оцениваемых объектов (при большом количестве объектов возможно выборочно - наиболее значимых) в обязательном порядке должны включаться в Приложения к отчету. Фотографии должны объективно отражать состояние объекта оценки.

11. По согласованию с банком и заказчиком Оценщик может определять характеристики объекта оценки, не предусмотренные требованиями стандартов оценки, но необходимые банку для принятия решения.

12. Оценка должна быть выполнена в сроки, не выходящие за рамки, обусловленные кредитным процессом. Для минимизации сроков без потери качества Оценщик на этапе постановки задания на оценку должен четко уяснить свою задачу, определить необходимый для работы объем информации и состав документов и оговорить сроки предоставления документов и приоритеты.